גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

רבע מיליון שקל, לפחות: תג המחיר להתחדשות עירונית בפריפריה נחשף

מטיוטת דוח הוועדה הבין-משרדית לעידוד התחדשות עירונית עולה כי הפערים בין העלויות להכנסות במיזמי פינוי-בינוי בפריפריה מגיעים למאות מיליוני שקלים לפרויקט ● לפי הדוח, למיזמים אלה לא תהיה כדאיות כלכלית ללא סבסוד של בין רבע לחצי מיליון שקל ליחידת דיור

אשקלון. הפערים בין העלויות להכנסות במיזמי פינוי־בינוי בפריפריה מגיעים למאות מיליוני שקלים לפרויקט / צילום: Shutterstock
אשקלון. הפערים בין העלויות להכנסות במיזמי פינוי־בינוי בפריפריה מגיעים למאות מיליוני שקלים לפרויקט / צילום: Shutterstock

טיוטת דוח המלצות הוועדה הבין-משרדית לעידוד התחדשות עירונית בפריפריה נחשפת במלואה, ולצד כמה המלצות מעניינות למדי היא מגלה עד כמה גדול הפער שיש לגשר עליו כדי להפוך פרויקטים להתחדשות עירונית לכדאיים כלכלית בפריפריה.

המדינה מחמיצה הזדמנות פז ליצור מרחבים איכותיים ועירוניים שישרתו את המתגוררים בהם

על פי המסמך שהגיע לידי גלובס, הוועדה העלתה את האפשרות שהמדינה תציע מימון וליווי פיננסי לפרויקטים אלו, אך מציינת שכדי להגיע למצב של כדאיות כלכלית, נדרש סיוע של עד 500 אלף שקל לכל דירה בפרויקט. עוד קבעה הוועדה כי גם לאחר מתן הטבות מס, יידרש סיוע כספי לרבים מהפרויקטים.

הוועדה הוקמה על ידי משרד הבינוי והשיכון ומשותפת למשרד ולרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הפועלת תחתיו. טיוטת ההמלצות שהועברה לגורמים הרלוונטיים היא שלב נוסף בדרך לאישור סופי. בוועדה חברים גם שלל משרדי ממשלה וגופים ממשלתיים, וכפי שכבר פורסם לאחרונה - אחת מהמלצותיה המשמעותיות היא הפחתת מס החברות ל-5% ומס הרכישה ל-0.5%, כחלק מההטבות לחברות שיפעלו בפריפריה. באילו עניינים מרכזיים נוספים היא עוסקת?

המחיר למ"ר אינו מאפשר כדאיות כלכלית

על פי הוועדה, הבעיה הבסיסית בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה נעוצה במחירים למ"ר: פרויקט התחדשות עירונית שבו 100 יחידות דיור, לפי מכפיל של 1:5 (כלומר, חמש יחידות דיור חדשות על כל יחידת דיור קיימת), הופך כלכלי רק מרף של 14,500 שקל למ"ר, בעוד שרוב ערי הפריפריה מציגות מחיר למ"ר נמוך הרבה יותר.

המשמעות היא פער כלכלי של עשרות ואף מאות אלפי שקלים בין העלויות להכנסות. כך לדוגמה, בקריית שמונה המחיר הממוצע למ"ר הוא כ-7,700 שקל, לפי נתוני אתר מדלן, כך שהפער הכלכלי מסתכם בכ-160 מיליון שקל. בדימונה, שם המחיר למ"ר לפי אתר מדלן הוא 6,500 שקל למ"ר, הפער הכלכלי יכול להגיע ליותר מ-180 מיליון שקל. נזכיר כי גם בערים כמו עפולה, נצרת, אופקים ועכו המחיר למ"ר נמוך משמעותית מרף ה-14,500 שקל.

עניין זה משתקף היטב בהערכות הוועדה באשר להיקפי המענקים הנדרשים מצד המדינה כדי להפוך פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה לכדאיים כלכלית. להערכת הוועדה, "המימון הנדרש להשלמת הכדאיות הכלכלית לטובת מימוש מיזמי פינוי-בינוי טיפוסיים בפריפריה עומד על הטווח שבין 250 ל-500 אלף שקל לכל יחידת דיור".

 

משמעות הדבר היא שגם אם הטבות המס שצוינו לעיל ייושמו, עדיין יהיו מתחמים רבים שיישארו לא כלכליים. הוועדה מציינת כי גובה המענקים הכולל שיידרש לתקצוב פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה יוכל להיקבע רק לאחר התקדמות הפיילוט שמקיימת בימים אלו הרשות להתחדשות עירונית, למתן מענקים לפרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה.

תכנון המתחמים: בנייה עד תשע קומות בלבד

המלצות הוועדה כוללות, בין היתר, עבודה לאיתור ומתן עדיפות למתחמי התחדשות עירונית שתתבצע על ידי הרשות להתחדשות עירונית. במסגרת זו, קבעה הוועדה קריטריונים לאיתור מתחמים ולתכנונם בהמשך. במסגרת עבודת האיתור ממליצה הוועדה לחפש מתחמים בעלי צפיפות קיימת נמוכה, בעלי שטח מגרשים גדול ותכסית (שטח המבנה באחוזים משטח המגרש כולו), קיימת נמוכה, עם מגרשים ריקים סמוכים שאפשר לנצל כקרקע משלימה או לטובת בינוי-פינוי, שהדירות בהם קטנות יחסית ושמספר יחידות הדיור קטן.

להשקפת חברי הוועדה, עקרונות התכנון צריכים לעודד בנייה שעלויותיה נמוכות ככל האפשר, ולכן היא ממליצה על "בינוי שרובו עד תשע קומות, שיתרונו עלויות הקמה נמוכות ליזם, ועלויות תחזוקה מצומצמות לדיירים", וכן על תכנון בצפיפות שאינה עולה על 25-30 יחידות דיור לדונם. זאת לצד הסתמכות מרבית על מוסדות ציבור ותשתיות תוך מתן עדיפות לצורכי ציבור, חניה עילית ברובה וקרבה לתחבורה ציבורית.

"80% מיחידות הדיור שאושרו הן במחוזות המרכז וירושלים"

הדוח מקדיש חלק נרחב להיקף המימוש המינימלי עבור פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה, בדגש על אזורים רחוקים, ומתריע כי לא ניתן יהיה לעמוד ביעדי הממשלה בעניין גם בעתיד. הוועדה ציינה כי יותר מ-80% מיחידות הדיור שאושרו עד היום בתוכניות פינוי-בינוי הן במחוזות תל אביב, ירושלים והמרכז, וקבעה: "משמעות הדברים היא אי-עמידה ביעדי ההתחדשות העירונית אשר קבעה הממשלה".

עוד ציינה הוועדה שבמסגרת "כללי המשחק" שאפיינו את ההתחדשות העירונית בפריפריה עד היום, ספק אם ניתן יהיה לעמוד ביעדים העתידיים. "היקף התוכניות להתחדשות עירונית שאושרו במחוז צפון עד ל-2021 הוא קרוב לאפס", נכתב. "ואילו במחוז הדרום אושרו תכוניות אשר היקף יחידות הדיור בהן עומד על 6% מסך יחידות הדיור בתוכניות התחדשות עירונית שאושרו בעשור האחרון".

עוד כתבות

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

ראסל אלוונגר, מנכ''ל טאואר סמיקונדקטור / צילום: ענבל מרמרי

ראסל אלוואנגר: "אני חייב הרבה לישראל. היא אפשרה לטאואר להפוך למה שהיא"

טאואר הייתה האקזיט המדובר של 2022, אולם הצעת הרכישה החלומית של אינטל נפלה ● המנכ"ל ראסל אלוואנגר ניצל אותה כדי להכניס רגל בדלת למפעל של אינטל בניו מקסיקו: "זו לא הייתה סטירת לחי גדולה. יש לנו עכשיו קיבולת ייצור" ● את דעותיו על המצב בישראל הוא שומר לעצמו: "להעיר על הנושא זה כמו להתארח אצל מישהו לארוחת ערב ולהגיד לו שהבית מבולגן"

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

ניסאן X-TRAIL / צילום: יח''צ

המכונית של ניסן שמוכיחה: שוק הבנזין עדיין חי ובועט

ניסאן X-TRAIL, הטורבו-בנזין החדשה של ניסאן, מוכיחה שגרסאות הבנזין לא אמרו את המילה האחרונה: היא זריזה, נוחה ומרווחת

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

הפגנה הקוראת לשוויון בנטל. בלי נתונים מסולפים / צילום: שב״פ sha_b_p@

אותה אוזלת היד מאפשרת למגזר גדול לא לשאת בנטל וחונקת אותנו בפקקים

משבר הגיוס הוא משבר המטרו: שניהם יחד הוא אותו כישלון תשתיות ענק, של התחבורה המקרטעת פה ושל יסודות המדינה המתפוררים אחרי 76 שנותיה ● הסטטוס קוו מת. הגיע הזמן להיפרד מפתרונות הישראבלוף

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש