פרויקט התחדשות עירונית. מי ירוויח מהשינוי? / צילום: נוי מאיה
לא מעט בעלי דירות שהצטרפו בשנים האחרונות לפרויקטים של התחדשות עירונית, מכירים את זה: הזמן עובר, הפרויקט אינו מתקדם, והם מוצאים את עצמם "תקועים" בעסקה עם יזם שאינו מספק את הסחורה. הבעיה מתרחשת הן במסלול של פינוי־בינוי והן במסלול של תמ"א 38.
● בנק ישראל: הירידה מהארץ ושירות המילואים הארוך מיתנו את עליית מחירי השכירות
● בשוק הנדל"ן מעריכים: מבצעי המימון יימשכו במסלול עוקף. כך זה יעבוד
החוק מאפשר במקרים כאלה לדיירים להשתחרר מהפרויקט ולהתקשר עם יזם חלופי, אלא שרבים נרתעים מכך ומעדיפים להעניק ליזם אורכה כדי שיעמוד בהתחייבויותיו. לעתים הדבר נובע מחשש כי הדיירים יידרשו לשלם פיצויים גבוהים ליזם.
והמצב אכן מורכב. חלק מהיזמים כבר השקיעו סכומים ניכרים בפרויקט ועלולים להיקלע להפסדים שלא באשמתם - לדוגמה, אם הפרויקט נתקע בשלבי קבלת האישורים הבירוקרטיים.
על רקע זה חתם באחרונה שר המשפטים יריב לוין על תקנות הקובעות את סכומי התשלום שיידרשו הדיירים לשלם ליזם במקרה של ביטול העסקה. לפי משרד המשפטים, התקנות נועדו לאזן בין הדיירים ליזמים ולשחרר בעלי דירות מעסקה המונעת מהם להתקשר עם יזם שיוכל לקדם טוב יותר את הפרויקט.
התקנות: התשלום לפי סוג העסקה והשלב
סכומי התשלום נקבעו לפי סוג העסקה ולפי השלב שבו היא מצויה. כך, בעסקת פינוי־בינוי, הדיירים לא יידרשו לשלם כלל אם היזם לא התקשר עם לפחות 20% מהם או שהתקשר עם בעלים של דירה אחת בלבד.
אם אחרי שנתיים היזם לא החתים לפחות 50% מהדיירים, כל בעל דירה יידרש לשלם 5,000 שקל. סכום זה יגדל ל־7,000 שקל אם עברו ארבע שנים, והיזם לא החתים לפחות 60% מהדיירים. התשלום עשוי להגיע ל־10,000 שקל אם חלפו ארבע וחצי שנים, והיזם עדיין לא הגיש תוכנית למוסדות התכנון. אם היזם הוא גוף ציבורי - לדוגמה רשות מקומית - סכומי הפיצוי יופחתו בחצי.
בתוכניות תמ"א 38 לא יידרש תשלום כלשהו אם היזם לא התקשר עם לפחות שליש מהדיירים. כל דייר ישלם 500 שקל עבור ביטול אחרי 18 חודשים שבמהלכם היזם לא התקשר עם לפחות 50% מבעלי הדירות. הסכום יעלה ל־700 שקל אם חלפו שלוש שנים, והיזם לא התקשר עם לפחות שני שלישים מבעלי הדירות (או במקרים מסוימים 60% מהם). התשלום המקסימלי יכול להגיע ל־1,800 שקל לדייר אם אחרי שלוש וחצי שנים היזם טרם הגיש בקשה להיתר.
התנאי לקבלת כל התשלומים הוא שהיזם ימחוק את הערת האזהרה על הפרויקט, אם נרשמה כזו לטובתו.
המטרה: פחות חתימות שנמכרות ליזם אחר
ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שהייתה שותפה לניסוח התקנות, צופים כי הן יצמצמו את התופעה שבה יזם מחתים דיירים על הסכמים מתוך כוונה למכור את החתימות ליזם אחר.
"עד היום דיירים נמנעו הרבה פעמים מביטול עסקה כי לא ידעו כמה יצטרכו לשלם ליזם", אומר עו"ד עידן בן יעקב, שותף במשרד בן יעקב בתחום ההתחדשות העירונית. לדבריו, "התקנות יוצרות ודאות בתחום שהיה פרוץ יחסית. יש כאן 'שוט' כלפי היזם שיזרז הליכים ולא יצבור פרויקטים על הנייר. מצד שני, נותנים לו 'גזר' כדי שיקדם את התהליך".
האפשרות לבטל עסקאות, ואפילו תוך פרקי זמן קצרים יותר מאלה שנקבעו בתקנות, קיימת כבר כיום בהסכמים שחותמים דיירים מול יזמים. "התקנות יוצרות ודאות ומאפשרות נתיב נוסף לביטול, בנוסף להסכמים", מבהיר עו"ד עידן יהודה, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד הרצוג.
בפועל צופה עו"ד יהודה כי מי שישלם ליזם עבור הביטול יהיה היזם שייכנס במקומו לפרויקט - ולא הדיירים. לדבריו, בעקבות התקנות, דיירים אף עשויים להכניס סעיפים חדשים להסכמים עם יזמים, ולדרוש בהם פיצוי כספי מהיזם אם האחרון לא עמד בזמנים.
בענף קוראים: "שגם הדיירים יקבלו פיצוי"
בענף קוראים להסדיר בתקנות את זכות הדיירים לקבל פיצוי מהיזם. "בעלי הדירות בזבזו שנים על מיזם שנכשל ואיבדו הזדמנויות להתקשר עם יזמים אחרים", כותבים עורכי הדין אמיר עדיקא ואמיר קדרי ממשרד טל, קדרי, שמיר בחוות־דעת על התקנות. לדבריהם, הנזק לכל דייר עלול לטפס לאלפי שקלים בחודש בגלל הפער בין מחיר הדירה הישנה לזו העתידית.
עו"ד ירון טיקוצקי, שותף מייסד וראש מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד דורון טיקוצקי, מסכים: "היזם צריך לשלם פיצוי על הנזק שגרם לבעלי הדירות בגלל העיכוב בפרויקט".
לדברי עו"ד אייל בן יהודה באום, שותף במשרד אורון באום ושות', המייצג בעלי זכויות בהליכי התחדשות עירונית, "הביקורת המרכזית על התקנות החדשות היא שבמקום להגן על הצד החלש, התקנות מגינות על היזמים שמחתימים כמות מינימלית, וגוררים רגליים. לא פעם מדובר ב'קבלני חתימות'. כך למשל, במצב בו יזם נכנס לפרויקט, החתים דיירים אך לא פעל מספיק מול הרשויות כדי לקדם את הפרויקט, אז במקום לקבל קנס, לפי התקנות החדשות הוא יקבל תמריץ - שהדיירים יפצו אותו, בכך שהיזם החדש שיבחר במקומו 'יפצה' אותו על ההוצאות שהוציא.
"זהו למעשה תגמול ל'מאכרים' שבאים כ'קבלני החתמות', ובלא שיש להם כוונה ויכולת אמיתית לבצע פרויקט. חובה לזכור שהאינטרס הציבורי המרכזי הוא לקדם, בהקדם האפשרי, בנייה מחדש וחיזוק של בניינים רבים בישראל שהם מטים לנפול ברעידת אדמה, או שאין להם ממ"ד למקרה של פגיעת טיל. לכן יש לתגמל יעילות ויכולת ביצוע, ולמנוע משיכת זמן ללא צידוק".
עורכי הדין עדיקא וקדרי סבורים כי היזם צריך לקבל פיצוי רק אם הדיירים אחראים לאיחורים - וגם אז על התשלום להגיע מהיזם החלופי. לדבריהם, התקנות מעודדות יזמים לנהוג בחוסר אחריות: "קביעת פיצוי גנרי, מבלי להבחין בין יזם שנכשל בנסיבות שלא תלויות בו, לבין יזם רשלן וכושל, אינה הגיונית".
תגובה: "התקנות מיטיבות עם בעלי הדירות"
ממשרד המשפטים נמסר: "התקנות מסייעות לבעלי דירות המבקשים להשתחרר מעסקת פינוי־בינוי שהם כרתו בלי להידרש להליכים משפטיים ארוכים, ומאפשרות להם לצאת מעסקה ולהתקשר עם יזם אחר.
"התשלום ליזם נמוך משמעותית מהפיצויים שהיו נדרשים במקרה של הפרת חוזה רגילה, כך שהתקנות מיטיבות עם בעלי הדירות ומאפשרות להם גמישות וודאות משפטית וכלכלית.
"ערב התקנת התקנות היה חסם משמעותי בגלל חוסר הוודאות והחשש מתשלומים גבוהים. נראה כי עד להתקנת התקנות דיירים אכן לא ביטלו עסקאות. אם יזם התקשר עם שיעור קטן בלבד מבעלי הדירות, לא יינתן כל תשלום - מה שמונע תופעות של 'קבלני חתימות'".