מתחם האלף לאחר שיושלם / הדמיה: טוטם הדמיות
פרט מעניין הופיע השבוע בדוח השנתי של חברת הנדל"ן המניב ריט 1. מגדל אינפיניטי בצומת רעננה, שהתאכלס כבר לפני כשנתיים, מאוכלס בשיעור של 69%. שאר המשרדים במתחם מאוכלסים בשיעור נמוך עוד יותר, של 41%. המגדל בנוי לפי תקן מחמיר של בנייה ירוקה (LEED GOLD), ונמצא מרחק הליכה קצרה מתחנת רכבת ישראל וליד תחנה מרכזית. יש לו גם חניון לא קטן והוא מציע שטחים בגדלים שונים - ולמרות זאת יעבור עוד זמן רב עד לאכלוס מלא.
● הקרבה לקו החוף והחזרה לתמונה של קבוצות הרכישה: הפרטים מאחורי מחירי הקרקעות בשדה דב
● המדינה רוצה לשים יד על דירות Airbnb, בינתיים מספרן בת"א התכווץ בחצי
● חדשות השבוע בנדל"ן | מה יעלה בגורל מבנה הקזינו ההיסטורי בשכונת בת גלים בחיפה?
המצב דומה במבני תעסוקה אחרים מחוץ לתל אביב, למשל במתחם האלף בראשון לציון (שעוד נחזור אליו) - כבר היום קשה לאכלס אותם, ועשרות אלפי מ"ר צפויים להיבנות בשנים הקרובות.
מה שמטריד הוא שהמצב הזה ידוע לגופי התכנון לפחות שש שנים - אבל לא הרבה נעשה כדי להתמודד עם הבעיה.
הבעיה: עודפים של מאות מיליוני מ"ר לתעסוקה
האגף לתכנון אסטרטגי במינהל התכנון, בראשות שחר סולר, בדק לפני שש שנים את שטחי התעסוקה הקיימים כיום, ואת אלה שנכללו בתוכניות שאושרו עד אז ובתוכניות המתאר שאושרו, והשווה אותם לתוכנית האסטרטגית של מינהל התכנון.
הממצאים, שנחשפו אז בגלובס, היו מדהימים: בסך הכול נמצאו 210 מיליון מ"ר של עודפי שטחים מתוכננים (240 מיליון מ"ר תוכננו לעומת צורך של כ־36 מיליון מ"ר). מחוזות המרכז (עודף של 48 מיליון מ"ר), תל אביב (עודף של 45 מיליון מ"ר) וחיפה (עודף של 42 מיליון מ"ר) הובילו את "מצעד העודפים" של שטחי התעסוקה.
הסיבה: גופי המדינה להוטים ליצור "מלאי תכנוני" של דירות, ובתמורה מוכנים להקצות לרשויות המקומיות, שחוששות מאובדן יציבות כלכלית - שטחי תעסוקה.
יו"ר הוועדה המחוזית מרכז עו"ד מיכה גדרון הודה לאחרונה בכנס מרכז הנדל"ן באילת באמת: "70% מהאזורים האלה (אזורי התעסוקה - א.מ) לא יוקמו לעולם כי אין להם היתכנות כלכלית, הם יישארו על הנייר".
הפתרון: בודקים את התוכנית ומשנים במידת הצורך
באחרונה הוקמה לראשונה ועדה שנועדה להתמודד עם חלק מהבעיות הללו.
מדובר בוועדת משנה זמנית לתוכניות מפורטות לשינוי יעוד מתעסוקה למגורים, שמכונה בקיצור ותמ"ג, בראשה עומדת מ"מ מנכ"ל מינהל תכנון, ליאת פלד, שמסכימה שיש בעיה.
"שיטת הארנונה והכלכלה המוניציפלית מביאה לכך שכל רשות רוצה שטחי תעסוקה. אבל אם נצבע את התוכנית בצבעי סגול (שטחי התעסוקה - א.מ) זה יהפוך את הרשות ליותר עשירה? לא. בעולם כלכלי של ביקוש והיצע, זה לא יצליח בכל המקרים. יש כיום הרבה מאוד שטחי תעסוקה לא ממומשים בכל הארץ, וגם במחוז המרכז", היא אומרת.
משום כך, במינהל התכנון עורכים בימים אלה סקירת רוחב של כל התוכניות המאושרות בארץ, ובודקים אילו תוכניות שלא מומשו - ומדוע. בשלב הבא ינסו להבין כיצד ניתן לממשן. "צוותי תכנון יסרקו את התכנון המאושר והלא ממומש כדי לבחון את ייעול ניצול הקרקע, בין אם בתוספת שימושים, בין בתכנון עדכני והתאמה של זכויות.
"עד כה סימנו מצב קיים, אך עדיין אין המלצות", היא אומרת, אבל כבר ניתן להבין שאזורים שמסומנים לתעסוקה, שאינם נמצאים על צירי תנועה ראשיים, ושהנגישות אליהם בעייתית - יעברו "ניעור תכנוני", כדי לקדם את פיתוחם.
מה עושים כשנתקלים באזור שהתוכנית בו לא התממשה?
"כשמדובר בתכנון כוללני שואלים האם האזור הזה נכון או לא נכון. אפשר לעצב אותו, לחלק אותו לשטחים יותר תעשייתיים, מלאכות, וגם תעסוקות אחרות, ואולי להוסיף מגורים. אתן דוגמה, בתוכנית בז"ן (תמ"א 75 שכוללת בין היתר את הסבת השטחים של התעשייה הפטרוכימית במפרץ חיפה לשטחי מגורים - א.מ), שצריכה עוד לעבור תהליכים סטטוטוריים, אנו חושבים האם צריך להוסיף מגוון רחב יותר של שימושי תעסוקה.
"אולם הוועדה שבראשה אני עומדת הוקמה לטובת יוזמות פרטיות של יזמים שרוצים להסב שטחי תעסוקה למגורים. זו יוזמה שמשרד האוצר רצה לקדם, כדי לממש שטחים שמיועדים לבינוי ולהוסיף בהם אוכלוסייה. לא נעשה את זה בכל מקום, אבל הוועדה נותנת אפשרות ליזם לבחון את השטחים בבעלותו ולראות אם הוא רוצה להסב שטחי תעסוקה שלו למגורים ובאיזה היקף.
"הוועדה שהוקמה למעשה עוקפת את הרשות המקומית ובמיוחד את הוועדה המחוזית, כי הטענה הייתה שמי שמעכב את קידום התוכניות הללו הם המחוזות".
מתי תתערבו? כשרמ"י לא תצליח לשווק שטחים? כשהם לא יוקמו? כשלא יאוכלסו?
"אנחנו לא מדברים על שיווקים, אלא על התוכניות הממומשות. יזם יבנה כשיהיה לו כלכלי לבנות. אם נוכל להפוך את הקרקע ליותר מזמינה באמצעות תוספת שימושים, יכול להיות שיקרה משהו".
נזכיר בהקשר זה כי כבר היום קיים גם מלאי מספק של דירות מגורים.
האם סימנתם לעצמכם מרווח זמן בין אישור תוכנית למימוש שלה, שמעבר לו תשקלו להתערב?
"אי אפשר לראות בצורה אחידה את כל האזורים. מתחם ה־1000 בראשון לציון, למשל, הוא תוכנית מאושרת למעלה מעשור. החלטנו להפקיד בתוכה תוכנית נוספת, שמוסיפה יחידות דיור לצד התעסוקה, כי המקום הספציפי הזה מצדיק תוספת שימושים. אבל לא בכל מגרש בתוכנית ה־1000 הייתי בהכרח משנה את הייעוד ומוסיפה הרבה יותר מגורים, ולא בכל התוכניות במתחם ה־1000 הייתי עושה את שינויי הייעוד".
מה גרם לכם להיכנס לתוכנית הזו?
"הגיע יזם שיושב על שטח שגם ככה הוא מתחם משולב, וראינו שזה לא חריג באותה שורת מגרשים, אז הוספנו מגורים, ועשינו שינוי ביחס שבין מגורים לתעסוקה. במתחם ה־1000 יש הרבה שטחי תעסוקה, רובם בינתיים על הנייר. קיימנו דיון עם הרשות המקומית לגבי מימושים במתחם וצפי, וסברנו שספציפית באותו מגרש של שלושה דונם, זה לא יפגע ברשות ולא במימוש התוכנית בכללותה ולא בניסיונות למשוך לשם יזמות, ולכן קידמנו את התוכנית.
"יש מקומות אחרים שלדעתנו הם יותר בעייתיים , ולכן כתבנו בהחלטתנו שזה שקידמנו את התוכנית הזו, אינו אומר שנקדם בכל המגרשים שינוי בתוכניות".