המפקח על הבנקים דני חחיאשוילי / צילום: דוברות בנק ישראל
לאחר שהנחית חרב על מבצעי המימון הפופולריים של הקבלנים, מסביר לגלובס המפקח על הבנקים, דני חחיאשוילי, למה פרסום המגבלות החדשות קורה דווקא עכשיו, ומדוע הקבלנים והבנקים טועים כשהם מנופפים ב"חיתום מלא" של אותם רוכשים על כל תנאי המימון.
● פרשנות | התגובה החריפה בבורסה היא רק ההתחלה: כך יושפע שוק הנדל"ן מהמגבלות החדשות של בנק ישראל
פערים בנתונים
כבר למעלה משנה בנק ישראל מדבר על בחינת מבצעי המימון, מה קרה עכשיו ששכנע אותו לפעול?
לדברי המפקח, "העשייה כלל וכלל אינה מהיום. בנק ישראל עקב ועוקב מקרוב ובאופן תדיר אחר ההתפתחויות בשוק הדיור, ובפרט אחר מנגנוני המימון השונים המוצעים בשוק. לאור זאת, על רקע ההתפתחות בשוק, נקטנו בצעדים פיקוחיים במהלך השנה - כמו ניטור, דיווח ייעודי, חידודים מול המערכת הבנקאית בנוגע למבצעי העידוד, דרישות לניהול סיכונים מוקפד, מכתב סגן המפקח על הבנקים שיצא לתאגידים הבנקאיים באוקטובר 2024 ועוד.
"בנוסף, הבנק שוקד זה תקופה על הוראת השעה בשיח ער ושוטף עם הגורמים השונים - כשכל הזמן לנגד עיננו גם הרצון לשמור על האיזון הנדרש בין הפחתת הסיכון המתגבר מהשימוש במנגנוני המימון לבין המשך שימוש מבוקר בכלי זה בשוק הדיור".
בבנקים טוענים כי דווקא הלוואות הבלון זוכות ל"חיתום מלא" ומפחיתות את הסיכון בשוק - להבדיל ממבצעים שמאפשרים לקונה להביא 10% עצמי מבלי לעבור את המסננת הבנקאית. מעבר לכך, היזם מחליף הלוואות קבלן בהלוואת משכנתה, שנהנית מריבית זולה יותר ובפועל מפחיתה עבורו את רמות המינוף והסיכון. האם שכרנו לא עלול לצאת בהפסדנו, כשקבלנים יחזרו למבצעים עוקפי בנקים ושאר אלטרנטיבות מסוכנות יותר?
חחיאשוילי: "אספנו נתונים ייעודיים בנושא ממערכת הבנקאות, קיימנו שיח שוטף ועל בסיס אלו, בין היתר, נקטנו בצעד זה במטרה לגדר סיכונים לכלל השחקנים בשוק, תוך איזון בין המשך פעילות 'בריאה' לרמת סיכונים נאותה. הצעד המוצע כולל טיפול מדויק גם בעסקאות הכוללות דחיית תשלומים משמעותית (עסקאות 80/20), דרך ייקור דרישות ההון לבנקים בגין אשראי שנועד לממן עסקאות מסוג זה, וגם בהגבלה של שיעור הלוואות הבולט או בלון כשהריבית מסובסדת על ידי הקבלנים. מטרתו היא קודם כל להגן על משקי הבית רוכשי הדירות מהחשש שמא לא יוכלו להשלים את העסקה בבוא העת.
"יש יותר מדי אי ודאות בנושא: מה יהיה ההון העצמי שלהם? מה תהיה הריבית במשק? מה יהיו מחירי השוק? האם הם יוכלו לקבל משכנתא? חשוב להדגיש שמי שלא יוכל להשלים את העסקה עלול לאבד את ההון העצמי ששם בעת הרכישה".
מה הצעד הבא בקנה, במידה ותראו שהביקושים ממשיכים לעלות חרף המהלך?
"אנו מאמינים שהצעד מציע איזון ראוי בין ניהול הסיכונים הנובעים מהעסקאות, לבין המשך השימוש בכלי שסייע לשוק משמעותית בחודשים הראשונים שלאחר תחילת המלחמה. בנק ישראל ימשיך לעקוב מקרוב אחרי ההתפתחויות ולא יהסס לפעול בנושא ככל שימצא לנכון".
רק לאחרונה פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נתונים, לפיהם 14% מסך המכירות של הקבלנים נעזר במבצעי מימון. מנגד, הוראת הבנק ונתוני הבנק מלמדים על שיעור שונה בתכלית - של כמחצית מהעסקאות. האם לא ראוי שהגופים הללו ידברו בניהם ולפחות יישרו קו על מסד הנתונים והדיווח לציבור? לדבריו, "העבודה שלנו מתבססת על איסוף נתונים מדיווחי חמשת הבנקים הגדולים. אומדן שיעור המכירות במבצעי עידוד, לא כולל בולט/בלון בסבסוד קבלנים, מסך המכירות בפרויקטים המלווים בבנקים (נכון לאוקטובר 2024) עומד על כ-28%. מכיוון ונתון זה כולל גם פרויקטים ותיקים יותר (שכן הוא מחושב על מלאי הפרויקטים שהבנקים מלווים), בהם שיעור המכירות באופן כללי גבוה והמכירות נעשו עוד קודם להתגברותם של מבצעי העידוד, שיעור המכירות במבצעי עידוד בקרב המכירות החדשות גבוה.
"בין כלל הנתונים שאנחנו מנתחים באופן תדיר, אנחנו עוקבים גם אחרי הניתוח של הכלכלן הראשי באוצר בסקירת הנדל"ן החודשית וכן אחרי ההודעה לעיתונות בנושא שהוציא הלמ"ס. אנחנו מכירים את הפערים בין הניתוחים השונים, והם נובעים בעיקר ממתודולוגיות שונות - מלאי/זרם, סך מבצעים, כלל העסקאות/שוק חופשי. אנחנו מניחים שהפערים יובהרו על ידי הגורמים הרלוונטיים".
הקבלנים כועסים
כצפוי, הקבלנים רתחו על ההחלטה. נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ומנכ"ל חברת הבנייה צמח המרמן, חיים פייגלין, הזהיר בפגיעה קשה בשוק הדירות. לדבריו, "לאורך עשרות שנים דירות נמכרות במגוון גדול של שיטות ואחת מהן היא המכירה בתשלום חלקי מוקדם שלא פגעה באף בנק. הבנקים שרשמו אשתקד רווחים עצומים אינם אלה שהמדינה צריכה לדאוג להם. תפקידה לחזק את התעשיות הישראליות ובראשן ענף הבנייה והתשתיות ולהגן על מי שזקוק לפתרון דיור".
עו"ד יוני שטיינמץ, שותף במחלקת מימון נדל"ן במשרד ליפא מאיר, מעריך כי "ההחלטות צפויות לחולל שינוי משמעותי בשוק, ולהביא את כלל הצדדים הרלוונטיים לבחינה מחודשת של אסטרטגיות המימון שלהם. כתוצאה מכך, אנחנו צפויים לראות גידול בפנייה למקורות מימון חוץ-בנקאיים שבשלב זה יכולים להציע ליזמים גמישות מימונית גדולה יותר. במקביל, ייתכן שהמהלך יעודד עלייה נוספת בפעילות קבוצות הרכישה, כאפיק עוקף ליזמות הקלאסית".
לא מן הנמנע, שיזמים יערכו לעצמם את השיקול, האם עדיף להם להסתייע במימון חוץ בנקאי ולשלם עליו מחיר יקר בהרבה ממה שהורגלו לו עד כה, מאשר להישאר עם מלאי דירות גדול בלתי מכור.