חריש. שכר הדירה מגיע ל־42% מהשכר הממוצע / צילום: Shutterstock
רצוי מאוד שהמשקיעים יערכו שיעורי בית מעמיקים על המקומות שבהם הם שוקלים לרכוש נכסים, כך עולה מממצאים שאנו מפרסמים כאן לראשונה על פרופיל השוכרים. לפי הממצאים יש קורלציה בין מקומות שבהם מחירי הדיור נמוכים יותר לבין שוכרים עם יכולת כלכלית נמוכה, שלא בטוח שיוכלו לעמוד בשכר הדירה.
● ירידה דו ספרתית ברבעון: המשקיעים מבינים שמשהו עובר על מניות הנדל"ן למגורים
● המדינה רוצה לשים יד על דירות Airbnb, בינתיים מספרן בת"א התכווץ בחצי
הנתונים לקוחים מבדיקות מקיפות שערכה חברת "דיפרנט", המעניקה הגנה לשכר דירה לבעלי הדירות, בקרב כ־48 אלף שוכרי דירות מ־2021 ועד לימים אלה ממש. הבדיקות קובצו על ידי החברה במיוחד עבור גלובס, ואנו מביאים כאן את עיקריהן.
לדברי החברה, היא משקללת במסגרת הבדיקה 86 פרמטרים לפיהם בוחנים כל שוכר פוטנציאלי שמעוניין לשכור דירה. מהנתונים עולה ממצא ברור כי מאז פרוץ המלחמה עלה שיעור השוכרים שלא עברו את הבדיקה הראשונית. אם ב־2021 14% מהשוכרים לא עמדו בבדיקות, ב־2023 שיעורם עלה לכמעט 19% מסך השוכרים שנבדקו, ואילו בשנה שעברה הוא ירד ל־16%.
לפיכך, יש להניח כי העלאת הריביות מ־2022, שהשפיעה ישירות על כלל שוק הנדל"ן (יזמים ורוכשי דירות), עשתה את שלה גם בקרב שוכרי הדירות, ובמלחמה המצב החמיר, עקב הימצאם של רבים במילואים, עסקים קטנים שהתקשו לשרוד, ובעיות כלכליות שהיו ברקע עוד קודם לכן גברו מאוד וכיום הן מעיקות על רבים.
היחס בין השכר החודשי לדמי השכירות
אחת השאלות המרכזיות שבודקת החברה היא מהם דמי השכירות "הנכונים". ברור שבעלי הדירות רוצים להעלות אותם למקסימום, והשוכרים רוצים שהם יגיעו למינימום, אך בסופו של דבר, יכולתם לעמוד בשכר הדירה תלויה בראש ובראשונה בהכנסתם החודשית.
בחברת דיפרנט הולכים אחרי הסטנדרטים הבינלאומיים הרווחים, וממליצים שההוצאה על דיור לא תהווה יותר מ־30%־35% מההכנסה נטו. אם נתרגם את זה לחיים, על פי הלמ"ס השכר הממוצע של משרת שכיר ישראלי לחודש ינואר 2025 היה 13,385 שקל. בהנחה שמשק בית כולל שני אנשים עובדים, ושניהם משתכרים שכר ממוצע, ההכנסות של אותו משק בית יגיעו לכ־26,800 שקל ושכר הדירה המקסימלי המומלץ - לכ-9,300 שקל בחודש. נשמע יפה על הנייר, בהתחשב בזה ששכר הדירה הממוצע בישראל, על פי הלמ"ס, מגיע לכ־4,800 שקל.
אולם המצב בשטח כמובן שונה לחלוטין מזה שעל הנייר. ראשית, רבים מהשוכרים אינם מגיעים לרמה של השכר הממוצע; אצל רבים ממשקי הבית אחד מבני הזוג עובד במשרה חלקית ובמקומות רבים, במיוחד במרכז הארץ, שכר הדירה גבוה בהרבה מאשר הממוצע הכולל.
התוצאה: משקי בית רבים מנסים לשכור דירות במקומות ששכר הדירה בהם הוא למעלה מיכולתם.
כפי שכתבנו קודם, בשנים האחרונות שיעורי השוכרים שלא הצליחו להוכיח יכולת כלכלית לצורך שכירת דירה במקום מסויים הגיעו לרמות של 14%־19% מכלל השוכרים שנבדקו ע"י דיפרנט, אך שיעורם שונה ממקום למקום.
חריש בראש פירמידת הסיכון
בעיר חריש שיעור הדיירים הפוטנציאליים "הנכשלים" במבחני היכולת הכלכלית נמצא כגבוה ביותר מבין הערים שנבדקו. לא פחות מ־28% מכלל משקי הבית שנבדקו לא הצליחו לעמוד בקריטריונים הנדרשים.
בבדיקות הרקע נמצא גם כי שכר הדירה בעיר מהווה את האחוז הגבוה ביותר מההכנסה נטו של משקי הבית שנבדקו - 42%. שכר הדירה בעיר מגיע לממוצע של 4,105 שקל (ממוצע כולל לכל טיפוסי הדירות בעיר).
העיר שנמצאת בדירוג אחרי חריש מבחינת אחוז נכשלים גבוה בבדיקות רקע פיננסי היא אריאל עם 26% נכשלים, וזאת על אף שתושביה עומדים יפה ביחס שבין הכנסה לשכ"ד - רק 31% מההכנסה שלהם נועדו לשכר דירה.
השכר הממוצע של השוכרים עומד על קצת מעל לשכר מינימום, 6,795 שקל, ככל הנראה בשל ריכוז אוכלוסיית הסטודנטים בעיר, ואילו שכר הדירה הממוצע בפברואר האחרון הגיע ל־4,020 שקל. יש להדגיש, כי נתוני ההכנסה ושכר הדירה הם מהעת האחרונה, ולעומתם נתוני בדיקות השוכרים הם תוצר של ארבע שנים, ולכן אין זהות בין חישובי דיפרנט לבין ההכנסות ושכר הדירה הנוכחיים.
גם באופקים שיעור גבוה של נכשלים בבדיקות הרקע הפיננסי בקרב שוכרים פוטנציאליים, כאשר 22% לא עמדו בהן, אף שהיחס הממוצע בין שכר הדירה להכנסה הוא 35% והגיע בפברואר האחרון ל־3,780 שקל.
בערים ראש העין, רמלה, עפולה, שדרות וטבריה נמצא אחוז שוכרים גבוה יחסית (16% ומעלה), שלא עברו את מבחן היכולת של דיפרנט, וזו נקודה שכל משקיע צריך לקחת בחשבון: ערי פריפריה אמנם מציעות מחירי רכישה נמוכים יותר לדירות, ואף תשואות גבוהות יותר על הנייר, אך הן מהוות מוקד לביקושים מאוכלוסיות חלשות יותר כלכלית, מה שמחליש את יכולתם של בעלי הדירות להתמקח על שכר הדירה הנדרש.
העיר בת ים דומה לחריש ברמת היחס בין ההכנסה להוצאה על שכר דירה, אלא שבניגוד אליה שיעור השוכרים שעוברים בדיקות רקע פיננסי בבת ים, גבוה יותר. אחוז שוכרים שנכשלו בבדיקות רקע פיננסי בעיר עומד על 15% ואולם, על אף המיעוט היחסי של השוכרים חסרי יכולת, ממצאי דיפרנט מדברים על כך ש־43% מההכנסה של השוכרים בעיר ממן את שכר הדירה. בעלי דירות שחושבים על העלאת שכר דירה בבת ים יצטרכו לבדוק היטב את יכולתם לעשות זאת. שכר ממוצע בעיר עומד על 9,111 שקל, ושכר הדירה הממוצע בעיר בפברואר האחרון עומד על 5,176 שקל.
רמת השרון מובילה ביחס הכנסה־הוצאה
העיר שמובילה ביחס שבין שכר הדירה להכנסה היא רמת השרון. 53% מההכנסה של השוכרים בעיר נועד עבור שכר דירה, בזמן שההכנסה ממוצעת של השוכרים בעיר עומדת על 10,967 שקל. הגיל הממוצע של השוכרים הוא 43. אחוז הנכשלים בבדיקות שכר דירה דומה לזה של כמה ערי פריפריה שנבדקו - 16%. שכר דירה ממוצע ברמת השרון נכון לחודש פברואר 2025 עומד על 7,484 שקל, אולם בניגוד לחריש, שבה הדירות חדשות, חלק גדול מהדירות המושכרות ברמת השרון אינן חדשות, וכאחת הערים היקרות בארץ, העיר היא יעד למשקיעים אמידים בלבד.
עיר אמידה אחרת, שסמוכה לרמת השרון, ושממוקמת אחריה מבחינת יחס גבוה בין שכר הדירה להכנסה היא רעננה. 51% מההכנסה הממוצעת של השוכרים מיועדת עבור שכר הדירה. ההכנסה הממוצעת של השוכרים בעיר עומדת על 11,266 שקל, ושיעור השוכרים שנכשלים בבדיקת רקע פיננסי הינו נמוך במיוחד ועומד על 5%. שכר דירה ממוצע בעיר בחודש פברואר 2025 עמד על 7,591 שקל.
בשני המקרים הללו, כמו גם בערים אחרות שבהן היחס בין שכר הדירה להכנסה גבוה במיוחד - אנו בגלובס סבורים, כי השוכרים מקבלים סיוע כלכלי משמעותי מההורים, שאחרת קשה להסביר את הנתונים.
ומה קורה בערים המובילות בשכירות? בתל אביב מצאה דיפרנט כי 42% מההכנסה הממוצעת של השוכרים מוקצים לתשלום שכר דירה. ההכנסה הממוצעת בעיר עומדת על 14,130 שקל. רק 8% נכשלו בבדיקת רקע פיננסי, והסיבה, להערכתנו - גם כאן ההורים עוזרים - והרבה. שכר הדירה הממוצע בחודש פברואר השנה הגיע 6,823 שקל.
בעיר הלוויין גבעתיים, 38% מההכנסה של השוכרים נועד עבור שכר דירה. ההכנסה הממוצעת בעיר עומדת על 12,206 שקל בחודש ורק 5% נכשלים בבדיקת רקע פיננסי. שכר הדירה הממוצע בחודש פברואר השנה עומד על 6,323 שקל.
הנתונים אינם שונים בהרבה ברמת גן. 44% מההכנסה של השוכרים נועד עבור שכר הדירה. ההכנסה הממוצעת של שוכרים שנבדקו בעיר עומדת על 10,995 שקל, 9% בלבד נכשלים בבדיקת רקע פיננסי. שכר הדירה הממוצע בחודש פברואר השנה בעיר עמד על 5,650 שקל.
העיר שבה התושבים עומדים בשכר הדירה שלהם בהתאם להוצאות הכלכליות שלהם ועומדים גם בבדיקות רקע פיננסי היא חיפה - 35% מההכנסה של השוכרים נועד עבור שכר הדירה. השכר הממוצע של השוכרים עומד על 8,116 שקל והגיל הממוצע הוא 35. בחיפה 9% מהשוכרים בלבד נכשלים בבדיקת רקע פיננסי ושכר הדירה הממוצע בחודש פברואר עומד על 3,605 שקל. זאת, בין היתר, בזכות תמהיל הדירות ומחירי השכירות המגוון מאוד בעיר. בעיר ניתן לשכור דירות יוקרה חדשות, לצד דירות ישנות, ולבצע התאמה טובה יחסית של הדירה המושכרת להכנסה.
"תמרור אזהרה ברמה הלאומית ולבעלי הדירות"
אביב סגרון, סמנכ"ל שיווק בחברת דיפרנט, אומר כי "בגדול, אנחנו רואים שהמלצות לחוד ומציאות לחוד, ובמקומות רבים שוכרים מוציאים עד כמחצית מהשכר שלהם על שכירות. ביוקר מחיה גבוה כמו זה שישנו בישראל, מדובר בתמרור אזהרה, ראשית ברמה הלאומית, ושנית בעבור כל בעלי הדירות להשכרה. כמו כן, קיים הבדל עצום בין ערי תל אביב לבין יתר הערים בארץ. שיעור השוכרים שנכשלים בבדיקה הפיננסית הולך וגדל בין הערים שבטבעת השנייה והשלישית לתל אביב וכך גם באזורי הצפון והדרום.
"ההוצאה על שכר דירה גבוהה מאוד בתל אביב יחסית להכנסה, אבל מכיוון שתל אביב היא מרכז העסקים של ישראל, היא גם מובילה את אחוז המועסקים ולכן ככל הנראה השוכרים לוקחים את הסיכון ומתחייבים לשכר דירה שמגיע למעלה מ-40% מההכנסה שלהם. גם בטבעת השנייה והשלישית של תל אביב אנחנו רואים התחייבויות גדולות ובלתי פרופורציונליות, אבל שם אנשים פחות עומדים בהתחייבויות שלקחו ולכן אנו רואים שהם נכשלים בבדיקות הדיירים שלנו"
מה חשוב שמשקיעי הנדל"ן ילמדו מהנתונים האלה?
"בחיפה, עיר גדולה ומגוונת מבחינה סוציו־אקונומית, האוכלוסייה שמתמקמת בה היא צעירה, בעלת הכנסה ממוצעת ונמוכה. מדובר בצעירים שמתמקמים לרוב בשכונות בורגניות פחות, והשכונות הללו הן גם אחד היעדים הפופולריים ביותר למשקיעי נדל"ן, כששכר הדירה זול יחסית, אך התשואות די גבוהות.
"ספציפית מדובר בנתון חשוב עבור כל מי שמשקיע בנדל"ן בחיפה וגם באזור הקריות - שם התמונה דומה גם כן. עם זאת, חשוב להבין כי יש פערים גדולים בין שכונות שונות בעיר וכי על כל משקיעי הנדל"ן לבצע חקר מעמיק לגבי אופי ההשקעה העומדת לפתחם.
"לגבי תל אביב, ניתן לראות ששוכרים מוציאים כמחצית מההכנסה שלהם על שכר הדירה, לפני חשבונות, קניות בסופר, והכול רק התייקר בשנה הזו. לפי נתוני מערכת נט המשפט, ב־2024, 52% מהתביעות לפינוי דייר התקיימו באזור גוש דן ותל אביב, אז רק ניתן להבין מכך מה מצפה לנו בשנת 2025 לאור העליות הכלליות במחירים.
"השכר של הדיירים בשכירות נשחק לאור האינפלציה ויוקר המחיה, ולבסוף בעלי הדירות להשכרה הם אלו שעלולים בסבירות יותר גבוהה מאי פעם להתמודד עם מצבים שבהם הדיירים לא יוכלו לשלם, ודווקא בעלי הדירות, הם אלו שיצטרכו להפסיד בשל כך עד עשרות אלפי שקלים מכיסם - על שכר הדירה אבוד והוצאות משפטיות.
"עם זאת, בערים יותר 'פריפריאליות', אנחנו רואים שההוצאה על שכר הדירה הממוצעת היא סבירה יחסית להכנסה אבל סה"כ ההוצאות המשפחתיות הופך למשמעותי ולכן פחות עומדים במבחנים פיננסיים. החשש הוא שאם יגיע משבר נוסף כפי שראינו בקורונה ובמלחמה, עשרות אלפי בעלי דירות עלולים להיות בסכנה להיכנס לסטטיסטיקה של מי שהתמודדו עם דיירים שלא משלמים, ואולי אפילו לא מתפנים מהנכס".