רובע שדה דב / צילום: גיא יחיאלי
ארבעה מכרזים נוספים לשיווק קרקעות למגורים צפויים להיסגר היום (ד') ברובע שדה דב שבצפון תל אביב־יפו, וכמו ארבעת קודמיהם ששווקו בהצלחה בפברואר, הם מעוררים עניין רב. המכרזים, עבור 2,744 יחידות דיור, עברו דרך ארוכה עד לסגירתם הקרובה, אך גם כך הם מעוררים עניין רב.
● ראיון | יגאל דמרי: "אף פעם לא הייתי בעד המבצעים האלה, אבל לצערי מחירי הדירות יעלו"
● אחרי ירידה של 40% במחירי המכרזים, כמה יעלו הדירות? חמש הערות על מכרזי שדה דב
ארבעת המכרזים נמצאים בתוכנית צפון רובע שדה דב ומציעים קרקעות לבנייה רוויה ולשכירות ארוכת־טווח. הרובע כולו מחולק לשלוש תוכניות פרטניות - תוכנית אשכול הדרומית (שבה נעשו השיווקים הראשונים עוד בשנת 2021), תוכנית מרכז הרובע והתוכנית הצפונית. בסך־הכול אמורות להיבנות ברובע כ־16 אלף יחידות דיור, לצד שטחי תעסוקה, מלונאות, מבני ציבור ועוד.
המכרזים השתנו
כאמור, המכרזים המדוברים עברו דרך לא קצרה מאז פורסמו בספטמבר 2024. למעשה, כל עשרת המכרזים שפורסמו באותו מועד נדחו פעמים רבות, בעיקר בשל עררים שהוגשו על־ידי גורמים פרטיים, אחד בנוגע לתוכנית מרכז הרובע ואחד בנוגע לתוכנית צפון הרובע - שניהם נדחו בתחילת פברואר ולפני ימים ספורים.
מה השתנה בפרטי המכרזים הללו לקראת סגירתם? ראשית, רמ"י החליטה לדחות את מועד סגירת המכרזים ביומיים, שכן לפני כן הם היו אמורים להיסגר ביום שני השבוע. ההחלטה לדחות היא בעיקר מתוך רצון לתת לשוק להיערך לסגירת המכרז.
עוד שינוי בפרטי המכרזים נוגע למספר יחידות הדיור שישווקו בהם, או ליתר דיוק במכרז הגדול ביותר: מדובר על מכרז שבמקור הציע שיווק של 1,737 יחידות דיור, ולאחר דחיית הערר הופחתו ממנו שש דירות, במגרש שבו מתוכנן לקום בין היתר מגדל הכולל מגורים. לאחר העדכון, באותו מגרש תתאפשר בנייה של 144 יחידות דיור.
נוסף על השינויים הללו נעשו גם כמה עדכונים טכניים, כולל פרסום מחדש של חוזה החכירה עבור הקרקעות במכרזים.
מה יהיו מחירי הקרקעות?
אחד הנושאים המדוברים סביב מכרזי שדה דב, בייחוד לאחר סגירת מכרזי פברואר, היה מחיר הקרקעות: ארבעת המכרזים שכבר נסגרו שיקפו מחירי קרקעות נמוכים משמעותית מהמחירים שנקבעו במכרזי שדה דב בשנים 2021 ו־2022, ירידה של כ־40% במחירי הקרקעות כולן, ושל כ־70% במחירי הקרקעות המיועדות להקמת פרויקטי שכירות ארוכת־טווח.
הירידה במחירים מבטאת מגמה של השנתיים האחרונות, שהחלה בעקבות עליית הריבית במשק, והשאלה היא אם נראה זאת גם במכרזים שייסגרו השבוע.
בשוק מציינים כי הקרקעות בצפון הרובע, ובהן הקרקעות במכרזים שייסגרו השבוע, נמצאות במצב תכנוני מתקדם יותר, עובדה אשר עשויה להתבטא במחיר גבוה יותר (שכן הזוכים יוכלו, על פניו, להגיע לשלב מימוש הפרויקטים בזמן קצר יותר). זאת ועוד: מי שלא זכה במכרזים בפברואר, צפוי לנסות ולזכות הפעם - ועשוי בשל כך להציע הצעות גבוהות יותר, כדי להגדיל את סיכויו לזכות בניסיון הזה.
כמה תרוויח המדינה?
כאשר פורסמו עשרת המכרזים החדשים למגורים ברובע שדה דב, ההערכות היו כי המדינה תוכל להכניס מהם סכום של כ־14 מיליארד שקל ואולי אף יותר. בפועל, הסכומים יהיו ככל הנראה מעט נמוכים יותר, בשל אותה ירידה משמעותית במחירי הקרקעות.
עבור ארבעת המכרזים שכבר שווקו תקבל המדינה (כאשר הזוכים ישלימו את העברת הכסף למדינה) כ־6.3 מיליארד שקל. אם נחשב את סכום ההכנסות הצפוי מהמכרזים הקרובים לפי 1.6 מיליון שקל קרקע לכל יחידת דיור - מחיר הקרקע הממוצע שהתקבל במכרזי פברואר - נגיע לכ־4.4 מיליארד שקל, וכ־10.7 מיליארד שקל בסך־הכול בשני "גלי" המכרזים.
ייתכן כי ההכנסות הכוללות יהיו מעט גבוהות יותר, בהנחה שמחירי הקרקעות השבוע לא יבטאו את אותה ירידה במחירים, ולכך יש לצרף שני מכרזים, עבור כ־730 יחידות דיור, הצפויים להיסגר בהמשך - כך שסך ההכנסות מעשרת המכרזים יכול להגיע לסביבות 12 מיליארד שקל.
נציין כי לאחרונה פרסמה רמ"י עוד שלושה מכרזים למלונאות בשדה דב, וכי ישנן עוד קרקעות למגורים שטרם שווקו בשדה דב - כך שהמדינה עוד צפויה להכניס לא מעט כסף משיווק כלל הקרקעות במקום.