ג'ואל וינר, בעלי דה זראסאי גרופ / איור: גיל ג'יבלי
האם חברת דה זראסאי גרופ "תספק" את הכישלון הבא של חברת נדל"ן זרה שהנפיקה אג"ח בבורסה בתל אביב? רצף הדיווחים האחרונים של החברה שבבעלות ג'ואל וינר, הפועלת בניו יורק, מעלים חשש לגבי יכולת שירות חוב לא מובטח של כמיליארד שקל שגייסה דה זראסאי ממשקיעים מקומיים.
● מניות ארה"ב לא אמרו את המילה האחרונה": מה צפוי בשוק באפריל?
● יזם ההייטק ניסה לסגת מרכישת פנטהאוז במיליונים. מה קבע בית המשפט?
דה זראסאי, התברר במפתיע בשבוע שעבר, הפסיקה לשלם מאז חודש ינואר, על דעת עצמה ומבלי שדיווחה על כך למשקיעים, תשלומי ריבית למלווה בכיר שלה בארה"ב, שמצידו העמיד לאחרונה לפירעון מיידי הלוואות בסכום של 562 מיליון דולר שכנגדן שועבדו נכסי החברה - ואף פנה לבית המשפט בניו יורק כדי לקדם את מהלך מימוש הנכסים.
בתגובה לדיווח מהשבוע שעבר, צנחו מחירי האג"ח של דה זראסאי בעשרות אחוזים לתשואת "זבל", דירוג החוב שלה הופחת בחדות, ובמקביל הוגשה בקשה לתביעה ייצוגית נגד החברה ומנהליה בגין "נזק של עשרות מיליוני שקלים".
דה זראסאי היא אחת הקבוצות הוותיקות בתחום הדיור המפוקח להשכרה בעיר ניו יורק. החברה פועלת ברכישה, השכרה, פיתוח והשבחה של בנייני מגורים, ותיק הנכסים שלה מוערך בכ-1.7 מיליארד דולר (כ-8,700 יחידות דיור ביותר מ-130 בנייני מגורים הפזורים בניו יורק). החברה הנפיקה לראשונה אג"ח בתל אביב כבר ב-2013, בתחילתו של גל החברות שהגיעו מארה"ב כדי לגייס כאן חוב זול באופן יחסי.
על-פי דיווחיה האחרונים של החברה, המאוגדת באיי הבתולה הבריטיים (BVI), היא פעלה מוקדם יותר השנה לשפר את תנאי ההלוואות שנטלה מהמלווה הבכיר שלה, ככל הידוע New York Community Bank, שהעמיד לה 83 הלוואות המהוות 64% מהתחייבויותיה (ללא אג"ח).
לשם כך פנתה החברה לברוקרים מקומיים בארה"ב, על-מנת שיסייעו לה להפחית את עלויות המימון, על רקע העלייה בשיעורי הריבית עליהן שעומדים כעת על 7%-8% (דולרית).
לאחר שניסיונות אלה לא צלחו, החליטה הנהלת החברה, החל מינואר, "לפעול באסטרטגיה של אי-תשלום יזום של תשלומי הריבית, במטרה למשוך את תשומת-לב המלווה הבכיר, כדי שזה יאות וידון עם החברה בקשר עם ההלוואות האמורות".
בסך-הכול נמנעה דה זראסאי מתשלום של כ-16 מיליון דולר מהחוב למלווה, שבתגובה, כאמור, דורש כעת פירעון מיידי של הלוואות בסך 562 מיליון דולר, ואף פנה לצורך זה לבית המשפט.
הסדר פריסה מול אג"ח ג'
בעקבות הדיווח על העמדת החוב לפירעון מיידי, צנחו האג"ח מסדרה ג' של דה זראסאי (חוב של כמיליארד שקל ללא ביטחונות) בעשרות אחוזים, והן נסחרות כעת בתשואה לפדיון של 80%, המשקפת חשש גדול של המשקיעים מאי-יכולתה לעמוד בתשלומי החוב במועד. סדרת האג"ח הנוספת של החברה (ה'), המייצגת חוב מובטח של 280 מיליון שקל, נסחרת בתשואה של 67%.
התשלום הבא למחזיקי אג"ח ג' במאי הקרוב, בסכום של 71 מיליון שקל, אינו נמצא כיום בקופת החברה. זאת לאחר שבדצמבר האחרון הגיעה דה זראסאי להסדר עם המחזיקים לגבי פריסת תשלומי הקרן ודחיית המועד הסופי לפירעון, תמורת פיצוי בריבית והעברת נכסים מבעל השליטה.
התוכנית שגיבשה החברה כדי לעמוד בתשלומי החוב, היא מורכבת ותלויה במשתנים רבים, אשר חלקם עלולים להכזיב. דה זראסאי דיווחה כי נכון לעכשיו יש בקופתה מזומנים בהיקף של כ-5 מיליון דולר, והיא צופה כי תקבל דיבידנד בגובה כ-6 מיליון דולר מעסקה למכירת דירות בניו יורק, בכפוף להתחשבנות מול השותף לפרויקט. עוד צופים בחברה כי עד מאי היא תשלים מכירת דירות קונדו בהיקף של כ-3 מיליון דולר, ותקבל 2.1 מיליון דולר מבעל השליטה לאחר מכירת דירות נוספות.
בחברה מתכננים גם לבצע עד מאי הקרוב מימון מחדש של חלק מהנכסים, כדי לשלם בפירעון מוקדם חלק מהחוב למחזיקי סדרה ה', ובכך לייצר עודף תזרימי של 7 מיליון דולר.
עוד דיווחה דה זראסאי כי היא מנהלת משא-ומתן עם משקיע פוטנציאלי לצורך "השקעה מהותית בחלק מהותי של פורטפוליו הנכסים".
חברת הדירוג הופתעה
לא רק המשקיעים הופתעו מהודעת דה זראסאי בשבוע שעבר, אלא גם חברת הדירוג S&P מעלות, לאחר שרק בתחילת פברואר האחרון אשררה את דירוג החוב לחברה ברמת A מינוס, עם תחזית שלילית. השבוע חתכה S&P מעלות את דירוג החוב של סדרה ג' לרמה נמוכה בהרבה של BB מינוס, בשל "עלייה בסיכוני הנזילות ואי-ודאות לגבי הצעדים שינקטו המממנים".
על מידת ההפתעה של מעלות מהודעת דה זראסאי בדבר אי-התשלום למלווה, אפשר ללמוד מהדוח העדכני שחברת הדירוג פרסמה אתמול (ד'): "העדכון שקיבלנו אודות אי-תשלום הריבית נעשה בדיעבד. החברה חרגה משמעותית מתחזיותיה הקודמות. כל אלה משפיעים לשלילה על הערכתנו לרכיב הניהול, האסטרטגיה והממשל התאגידי בניתוח דירוג החברה, ואנו מעריכים אותו כעת כבעל השפעה שלילית על הדירוג".
"אנו סבורים כי נוכח המצב הקיים מול המממנים, ובהינתן יתרת המזומנים הנמוכה של החברה, התגברו משמעותית סיכוני הנזילות", הוסיפו ב-S&P מעלות.
תביעה על "משחק באש"
הצרות של דה זראסאי לא מסתיימות בכך. כאמור, בתחילת השבוע הוגשה נגד החברה בקשה לתביעה ייצוגית בבית המשפט הכלכלי בתל אביב, בטענה כי לא דיווחה על מצבה למשקיעים בזמן אמת.
"מעטים המקרים שבהם חברה מטעה את ציבור המשקיעים בצורה כה בוטה כפי שעשתה דה זראסאי", נכתב בתביעה שהוגשה על-ידי מחזיק אג"ח מסדרה ג', באמצעות עורכי הדין יעקב סבו, אוהד רוזן וליאור סוקול.
לפי התביעה, דה זראסאי הסתירה מהמשקיעים את הקשיים שאליהם נקלעה, את המגעים שניהלה עם ברוקרים ועם המלווה הבכיר בארה"ב ואת החלטתה לעצור את תשלומי הריבית - מהלך המכונה בכתב התביעה כ"משחק באש ממש". התביעה מכוונת כלפי החברה ואף אישית כלפי בעל השליטה ג'ואל וינר, יו"ר הדירקטוריון וסמנכ"ל הכספים משה וינברגר והדירקטורים.
לתביעה צורפה חוות-דעת של ד"ר קובי סניץ, מומחה למתמטיקה וסטטיסטיקה ממכון ויצמן. זה העריך כי התנהלות החברה שהובילה לצניחה בשערי האג"ח, ואשר הוסתרה לכאורה מהמשקיעים, הסבה למחזיקים נזק בהיקף של עשרות מיליוני שקלים לפחות.
חברות הנדל"ן האמריקאיות (BVI) החלו "לעשות עלייה" לבורסה המקומית לפני יותר מעשור, במטרה לגייס כאן חוב זול יחסית לטובת פעילותן מעבר לים. הן מוחזקת לרוב בידי יזמים יהודים ופועלות בתחומי הנדל"ן המניב ולעתים גם היזמי בארה"ב.
מאז כמה מהן כבר הספיקו להתרסק: אורבנקורפ, ברוקלנד אפריל, סטארווד ווסט ואול-יר, שמחקו בסך-הכול כ-3 מיליארד שקל למשקיעי האג"ח המקומיים. חברת BVI נוספת, הרץ פרופרטיס, הקפיאה אשתקד את התשלומים למחזיקים בגלל מצבה הפיננסי, כאשר נותר לה לשלם יותר מ-520 מיליון שקל.