צריך לדעת לפחות את השטח ברוטו ונטו

אחת מהתביעות הנפוצות נגד קבלנים מצד ציבור רוכשי הדירות הינה התביעה בגין גודל הדירה. כחלק ממאמצים לגיטימיים לשיווק דירות, הקבלנים מספקים למתעניינים פרוספקטים יפים המציגים את הדירה, הבניין וסביבתו. לא פעם מהות פרוספקטים אלו עמדה במבחן בתי המשפט (ראו פס"ד צמיתות). בתי משפט קבעו בעבר, כי פרוספקט של מכירה יכול לחייב את הקבלן, אם מהנסיבות ניתן להבין, כי הפרוספקט למעשה היה חלק מהותי מהמו"מ וההסכם שנכרת בין הצדדים.

לפי חוק מכר (דירות), על הקבלן לצרף להסכם מפרט טכני של הדירה המתאר את החומרים מהם בנויים הבניין והדירה. למרבה הצער, חיוב זה לא תמיד מקוים, וגם ציבור רוכשי הדירות לא תמיד מודע לחשיבות המפרט ותוכניות ברורות שיש לצרפן לחוזה הרכישה.

לאחרונה נדונה בבית המשפט העליון סוגיית חשיבות תוכניות שצורפו לחוזה מכר של דירה. הפרשה נדונה בעניין ע.א 02/8913 מלכה יוסף ואח' נ' שיכון עובדים. בעניין מלכה יוסף, המערערים ירשו דירות מגורים מהמשיבה בעיר חיפה. במסגרת התביעה שהגישו נגד הקבלן על ליקויי בנייה, נטען כי שטח הדירות קטן יותר ממה שהקבלן הבטיח. הצדדים הגיעו להסדר דיוני, לפיו אכן לחוזה הרכישה היו מצורפות תוכניות המפרטות את המידות של הדירה. תוכניות אלו תארו מידות כפי שנבנו בפועל והרוכשים חתמו עליהן. כן לא היתה מחלוקת, כי הדירות נבנו בגדלים השווים למידות המתוארות בתוכניות עם הסטיות המקובלות של 2% לפי חוק מכר (הדירות).

המערערים הלינו על כך, כי בחוזה נמסר שטח דירה גדול יותר מהמצוין והמופיע בתוכניות. ככל הנראה, שטח זה בחוזה התייחס לשטח "ברוטו", אשר כולל, מלבד שטח הדירה, גם שטח יחסי בחדר מדרגות באותה קומה וכו'.

המערערים טענו, כי כאנשים לא מקצועיים, לא יכלו לדעת ולהבין, כי השטח המצוין בחוזה לא תואם את השטח המופיע בתוכנית, וכי חשבו כי שטח הברוטו המסומן בחוזה הוא השטח שהתוכניות מתכוונות אליהן.

השופט סלים גו'בראן, שנתן את פסק הדין, דחה את טענת המערערים, ויתר שופטי בית המשפט העליון הסכימו עם קביעתו. ראשית כל, בית המשפט העליון מתח ביקורת סמויה וקבע, כי מן הראוי כי עניין ה"ברוטו" וה"נטו" וההבדלים ביניהם יוסברו לרוכשים. אמנם, לדעת בית המשפט אין זו שיטה פסולה להשתמש במושגי ברוטו בהסכם, אך תוך אימוץ ההלכה בפרשת צמיתות השופט גו'בראן קובע:

"אין זה סביר כי מי שאינו נמנה עם חוגי המקצוע בענף הבנייה יעלה על דעתו, כי שטח דירתו ברוטו כולל גם חלקים מהמדרגות, פיר המעלית, חניה וכדומה".

השופט גו'בראן מתמצת את השאלה העומדת בפניו כך: "השאלה היא אם ביחסים בין הקבלן-המוכר לקונה הדירה, ברור ומוסכם, שמדובר בשטח נומינלי וכי השטח של הדירה, ללא החלק היחסי בשטחים המשותפים, הינו קטן מהשטח הנומינלי המצוין בהסכם".

ובעניין זה, על סמך הראיות שבפניו, השופט גו'בראן קובע: "בענייננו קיבלו הרוכשים לידם, כחלק בלתי נפרד מחוזה המכר, תוכניות מפורטות של הדירה, כולל מידות של כל חדר שבה, ואין חולק כי תוכניות אלה משקפות נאמנה את תיאור הדירות שנמסרו בפועל".

השופט גו'בראן השתכנע, כי צירוף תוכנית בקנ"מ 100:1 של דירות, כחלק בלתי נפרד מחוזה, פוטר למעשה את הקבלן מחובת אספקת מידע מהימן לרוכש, וזאת כשבחוזים עצמם יש הפניה ישירה לתוכניות אלו.

לדעת השופט גו'בראן, חזקה על הרוכשים שידעו על מה הם חותמים, ועל כן אין להם אלא להלין על עצמם אם לא נעזרו באנשי מקצוע בכדי להסביר להם את ההבדל בין "ברוטו" ל"נטו".

פסק דין זה מצטרף לשורה ארוכה של פסקי דין שניתנו בעבר (ראו לדוגמא ע.א. 95/6271). תכליתם של כל פסקי דין אלו הינה להאיר את עיני רוכשי הדירות ברוכשם דירות מקבלנים. רוכש הדירה מתבקש לוודא היטב את המטראז' התחום בין 4 הקירות שהוא אמור לקבל על הרכוש, לבדוק אם זהו המטראז' שהוא אכן חושב שיקבל, ולהשוות לדוגמא עם מקום מגוריו הנוכחים אשר הוא מכיר וחי בתוכה.

כעצה של כתוב שורות אלו, די בבדיקות פשוטות בכדי לדעת על מהות השטח, וזאת ע"י הצבת מידות של ריהוט בית פשוט, כגון מיטות, שידות, מזנון וכו', כדי לדעת אם שטח הדירה הוא כפי שמדמיינים שיהיה. בדיקה זו מבטיחה, כי רוכש הדירה לא יופתע בגין גודל הדירה עת הוא מקבל בששון ובשמחה את הריהוט שהזמין, ולפתע מתברר לו כי הריהוט לא השאיר כל חלל ריק בדירה.

פסקי דין אלו ממשיכים, מצד שני, להטיל חובה על הקבלן להתחשב בעובדה, שמולו ניצבים קונים שלא בהכרח קוראים את כל החוזה ומעיינים בכל התוכניות, ולא בטוח שהם מבינים מה שהם קוראים.

לדעת כותב שורות אלו, יש בפסקי דין אלו גם משום הטלת חובה עלינו, כעורכי דין, בבואנו לייצג קבלנים מול רוכשי הדירות. אמנם בכל הסכם כתוב, כי הקונה מסכים שעורך הדין מייצג את הקבלן ועוה"ד גובה שכ"ט מהקונה רק בגין רישום זכויות. אך אין זה מונע כי עורך הדין של הקבלן ישמש כמעין "יועץ ביושר" לאותו זוג תמים הבא לרכוש דירה ו"שאינו יודע לשאול".

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.