רק אם המוכר עוסק בבנייה

אי אפשר לדרוש אחריות על פי חוק מכר דירות מאדם פרטי הבונה לעצמו ולשימוש עצמי

אחד מהחוקים הצרכניים החשובים ביותר שבמערכת החקיקה שלנו, נוגע להגנה על רוכשי דירות חדשות מקבלנים בכל הנוגע לטיב הבנייה ואורך השנים שהמוכר אמור להיות אחראי לטיב הבנייה. בעניין זה חל חוק המכר (דירות), תשל"ג 1973, ובמיוחד תוספת לחוק משנת 1990, אשר האריכה מאוד את אורך הזמן בו הקבלן המוכר אמור ללוות את הבניין ולטפל בליקויי בנייה.

פסקי דין רבים ניתנו לגבי אחריות ומידת האחריות של הקבלן ועל היותו של חוק זה "קוגנטי" (כלומר, לא ניתן להתנות על הוראותיו, אלא לטובת הצרכן הקונה). אך בתוך החוק ישנה הוראה, שמעטים מהציבור מודעים לה, הקובעת כי "לעניין חוק זה, המוכר דירה שהיתה תפוסה בידי אחר פחות משנה מיום גמר בנייתה, או שהוא עצמו גר בה פחות משישה חודשים מיום גמר בנייתה, חזקה שבנה או רכש אותה על מנת למכרה, זולת אם הוכח היפוכו של דבר".

המוכר בחוק זה הוגדר הגדרה רחבה דיה, כדי לתפוס ברשת את רוב סוגי היזמויות והקומבינות האפשריות, כדי שהקונה התמים לא ימצא עצמו בסופו של יום ללא כתובת, וייפול בין הכיסאות. במציאות, רבות הן עסקאות בהן מישהו המכונה יזם הוא יוזם ומוביל מהלך של פרויקט, בעוד שהמבצע בפועל והבונה את טיב הבנייה (נשוא החוק האמור) הינו אחר. לולא הגדרה רחבה בחוק, רבים מקוני דירות בבניינים חדשים לא יכלו למצוא ישועה בעת ליקויי בנייה, ולא היתה להם כתובת. והנה, סעיף 9 לחוק האמור מחיל את החוק גם על סתם בן אדם פרטי, שאולי עיסוקו בכלל לא בבנייה ומכירה באופן מסחרי, אך יכול למצוא עצמו אחראי גם לטיב הבנייה.

כידוע, בשוק הדירות יד שנייה המוכר לא נותן אחריות לטיב הבנייה. אמנם מחובתו של המוכר לגלות אם יש פגם נסתר, כי יתכן והקונה לא היה רוכש את הדירה לו ידע עליו. אך אם הפגם ייווצר לאחר מסירת הדירה, אין למוכר כל אחריות (ראו קופלמן פ"ד מג (2) 753).

לאחרונה, ביהמ"ש המחוזי בחיפה נדרש לסוגיה זו בעניין ת.א 677/96, מויאל אסתר ואח' נ' רחמילביץ ואח', אשר נידון בפני השופט אריה רזי.

בעניין מויאל, התובעים רכשו דירה, אשר היתה אחת מארבע דירות חדשות שנבנו ע"י אחד בשם נהורי. מויאל עצמו שימש כמתווך לצורך שיווק הדירות. הדירות נבנו מלכתחילה על-ידי נהורי למגורי נהורי, וכן דירות נוספות למגורי כל אחד מהילדים. אחד מהילדים, אשר לא התגורר לפני כן בדירה שיועדה לו, החליט למכור את הדירה למויאל. בהסכם הרכישה נכתב סעיף, אשר כלל את חוק מכר דירות ואחריות המוכר לטיב הבנייה לפי חוק.

זמן מה לפני הסכם זה, אותו נהורי מכר את הדירה שבנה לעצמו למשפחה אחרת, ועל-פי העדויות שנשמעו בתיק זה בפני השופט רזי, שני ההסכמים היו אמורים להיות זהים.

בהסכם הראשון, אשר לפיו נהורי מכר את דירתו, הוא לא לקח לעצמו אחריות לפי חוק מכר דירות, וההסכם לא כלל את סעיף האחריות. שני ההסכמים נכרתו בפני אותו עורך דין, אשר ייצג את הצדדים בשעת החתימה, ונהורי ומשפחתו הבינו מאותו עורך דין, שההסכם השני הינו זהה להסכם הראשון, ועל כן נהורי אישר לילד לחתום על ההסכם למויאל, בלי שנהורי נכח בחתימת ההסכם.

המחלוקת בין הצדדים היתה בין היתר, האם המוכר למויאל הינו כפוף לסעיף 9 לחוק, כפי שהגדרתו הובאה דלעיל, אם לאו?

השופט רזי, לאחר שמיעת עדויות וניתוח הדין, קובע, כי במקרה דנן המוכר אינו חייב בחובת אחריות לפי חוק מכר דירות. השופט רזי קובע, כי המדובר בחוק צרכני, שנועד למנוע עסקאות פיקטיביות ע"י "אנשי קש" כדי להתחמק מאחריות. תוך השוואה עם (ת.א נ"מ) 372/93 בן-אבו נ' ריבלין תק - מח 95 (4) השופט רזי קובע, כי אדם פרטי הבונה לעצמו ולשימוש עצמי, לא כלול בחוק זה. לפי קביעת השופט רזי, במקרה דנן אין כל עדיפות למויאל לטובת המוכר.

ולעניין הוכחת רצונו של המוכר בעניין זה, השופט רזי מסתמך על דברי פרופ' אייל זמיר בספר: חוק המכר ודירות תשל"ג 1973, וקובע, כי "מחומר הראיות עולה, כי אין חולק על כך שהדירה נבנתה ברמת גימור גבוהה מהמקובל (טוחני אשפה, ויטראז'ים בחלונות, גופי תאורה דקורטיביים ושלוש מערכות ג'קוזי), עובדה התומכת בגרסת רחמילוביץ שהדירה נבנתה לשימוש עצמי. כאמור נהורי טוען, כי הדירות הזהות שנבנו נועדו למגוריו ולמגורי בנותיו. אין מדובר במוכר שעיסוקו בבנייה ובמכירת דירות. זוהי ראיה אפשרית להיעדר כוונה מוקדמת למכור את הדירה בעת בנייתה".

עורך הדין, אשר נתבע כצד ג' ע"י הנתבעים, טען, כי בזמן החתימה על ההסכם מויאל ביקש את הוספת סעיף האחריות, והמוכר הסכים לדרישה זו לאחר שהעורך דין הסביר לו על מהות הסעיף, ולטענת עורך הדין המוכר גם התייעץ עם עורך דין מטעמו בטלפון.

גירסה זו לא התקבלה ע"י בית המשפט, ונקבע, כי אכן מקובלת על בית המשפט גירסת המוכר, שלמעשה המוכר הוטעה על-ידי הקונה, אשר סיכם עם נהורי שההסכמים יהיו זהים, וכן עורך הדין שלא הסביר את מהות השינוי.

פסק דין זה מעלה שאלה מעניינת גם אם נקבל את עמדת הנתבעים, אשר לפיה שני ההסכמים צריכים להיות זהים, באשר נדמה כי דווקא בהסכם הראשון יכול לחול חוק מכר דירות. אזי אולי החוק האמור יחול גם על ההסכם השני, כי לשיטת הנתבעים שני ההסכמים הם זהים?

כאן השאלה היא, האם הקביעה כי המוכר בהסכם השני אינו סוחר כמו בהסכם הראשון, מנתקת את הקשר הלוגי בין שני ההסכמים? ניתוח ממצה של עניין זה חורג ממסגרת מצומצמת של מאמירינו זה.

הכותב הוא ממשרד בלטר, גוט, אלוני.

צרו איתנו קשר *5988