אחרי שנים ארוכות שבהן קשישים לא זכו לזכויות מיוחדות בפרויקטים במסגרת התחדשות עירונית, ב-2018 אושר תיקון לחוק שהסדיר חלק ניכר מהנושא. מדובר בתיקון לחוק דייר סרבן (בעל דירה סרבן), או בשמו המחודש "עידוד מיזמי פינוי בינוי". נציין כי נכון לעכשיו התיקון לחוק מתייחס בעיקר לפרויקט פינוי בינוי ולא לתמ"א 38, למעט סייג שתמצאו בהמשך המדריך.
החוק החדש כולל סל זכויות משמעותי לבעלי דירות קשישים, והיזם יהיה מחויב להציע אותו עוד בתחילת הדרך. החוק מגדיר "קשיש" כמי שמלאו לו 75 שנים במועד החתימה של בעל הדירה הראשון בבית המשותף על עסקת התחדשות עירונית. עוד קובע החוק כי על הקשיש לגור בבניין לפחות שנתיים. חשוב לשים לב שגיל הזכאות הוא הגיל שבו היה הקשיש ביום שבו חתם בעל הדירה הראשון בבניין שלו (ולא מועד החתימה של הקשיש עצמו).
זכויות קשישים בהתחדשות עירונית (עקב אישור החוק):
פינוי בינוי
- בני 80-75 בפינוי בינוי זכאים לאחת משתי חלופות תמורה. היזם יציע להם לבחור באחת מהן:
- חלופה ראשונה: דירה תמורה סטנדרטית בפרויקט, כמו זו שתינתן ליתר בעלי הדירות.
- חלופה שנייה: אחת משלוש אפשרויות לבחירת היזם:
נציין כי החוק קובע כי על היזם להציע לפחות אחת מההצעות הללו, אולם ההחלטה איזו מהן נתונה ליזם.
- בני 80+ בפינוי בינוי זכאים לאחת משתי חלופות תמורה. היזם יציע להם לבחור באחת מהן:
- חלופה ראשונה: דירת תמורה סטנדרטית בפרויקט, כמו זו שתינתן ליתר בעלי הדירות.
- חלופה שניה: מגורים מחוץ לפרויקט, באחת משלוש אפשרויות לבחירת הקשיש:
- בני 70+ בפינוי בינוי זכאים לפטור ממס עבור כל אחת מהתמורות המוזכרות בסעיף הקודם. מדובר בתמריצי מס לבעל הדירה וליזם. במקרה שבו יסכימו ביניהם חוזית על אחת מהתמורות הללו הן יהיו פטורות ממס. אבל, לבעלי דירות בגילים אלו היזם רשאי להציע את כל החלופות המוזכרות למעלה ולא חייב לעשות זאת (בניגוד לסעיפים הקודמים, שבהם הוא מחויב להציע זאת).
בפרויקט במסלול תמ"א 38/1
- בני 80 ומעלה או המרותקים קבוע לביתם - זכאים לדמי שכירות עבור דיור חלופי למשך תקופת הבנייה. התנאי הקובע הוא שלקשיש מלאו 80 ביום שבו נחתם הסכם התמ"א הראשון בבניין. דמי השכירות הם על חשבון יזם הפרויקט.
משמעות התיקון בכל הנוגע לדייר סרבן (בעל דירה סרבן) בבניין:
- לא ניתן לתבוע (תביעת דייר סרבן) בעל דירה בן 75 ומעלה אם לא הוצעה לו לפחות חלופה אחת מעבר להצעת התמורה הסטנדרטית בפרויקט התחדשות עירונית, שמשמעותה הגדלת שטח הדירה.
- לא ניתן לתבוע (תביעת דייר סרבן) בעל דירה בן 80 ומעלה אם לא הציעו לו חלופה מחוץ לפרויקט.
נציין כי חשוב שקשישים יהיו מודעים לזכויות שלהם במהלך גיבוש הפרויקט, וחשוב לא פחות שגם בעלי הדירות האחרים בבניין יהיו מודעים לנושא. הדבר חשוב הן כדי להבהיר את המצב ליזם או לקבלן כבר מהרגע הראשון - והן כדי למנוע חיכוכים מיותרים בשלבים מאוחרים יותר של הפרויקט. עוד נקודה חשובה: מדובר בזכויות שנקבעו בחוק ואינן קשורות לטוב ליבו של יזם כזה או אחר. במקרה שהצעה של קבלן או של יזם אינה כוללת התייחסות לקשישים יש להפנות את תשומת ליבם לנושא כמו גם את תשומת ליבם של עורך הדין של היזם ושל עורך הדין של בעלי הדירות.
לקריאת הנוסח המלא של החוק (כולל התיקון והתייחסות לזכויות הקשישים) באתר נבו לחץ כאן.