הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה נוסח להסכם מדף בפינוי בינוי. מדובר בהסכם לדוגמה של התקשרות בין בעלי דירות ליזם או קבלן. נכון להיום, אין נוסח אחיד של הסכם, ובפרויקטים שונים אפשר למצוא חוזים שאינם דומים.
שתי הערות חשובות כבר בהתחלה
- מדובר בהסכם מדף הרלוונטי רק לפרויקט במסלול פינוי בינוי ולא תמ"א 38 במסלוליה השונים.
- בעוד הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית חתומה על הסכם המדף, היא מדגישה בצורה הברורה ביותר שמדובר בנוסח שאינו תחליף לייעוץ משפטי, ששינוי כזה או אחר בנוסח ההסכם אינו יכול להיחשב עילה לסירוב סביר (על פי לשון החוק "פינוי בינוי פיצויים"), ושהנוסח שיחייב את הצדדים יהיה בסופו של דבר נוסח מוסכם, לאו דווקא נוסח זהה לנוסח של הסכם המדף.
ההסכם רחב מאוד וכולל כמעט 80 עמודים. כדי להקל על בעלי הדירות או על כל גורם אחר, כולל ההסכם הערות והבהרות, המאפשרות גם למי שלא בקיא בדיני חוזים להבין חלק ניכר ממנו. עם זאת, עדיין מדובר בחוזה משפטי, שחתימה עליו מחייבת התעמקות והתייעצות עם עורך הדין המייצג את בעלי הדירות.
מומלץ לבעלי דירות המתחילים לקדם פרויקט התחדשות עירונית לעבור על ההסכם כדי להבין מהו היקף הפרויקט ומהם חלקי הפרויקט. כמו כן, עליהם להבין את כל סעיפי ההסכם. עם זאת אין להתייחס להסכם כאל נוסח אחיד וסגור. גורמים רבים בענף הנדל"ן, בהם עורכי דין, יזמים וקבלנים, טוענים כי בשל העובדה שפרויקט פינוי בינוי אחד שונה מהאחר ומכיוון שאין שני מגרשים דומים לחלוטין, כל הסכם חייב לשקף את המציאות שהפרויקט מכתיב בכל מקום. משום שפרסום הסכם המדף הוא יוזמה חדשה, יש צורך להמתין בסבלנות ולראות איך הגורמים השונים בענף יתייחסו להסכם המדף ואם הוא יאומץ בפועל וייכנס לשימוש נרחב.
לצד ההתנגדויות להסכם המדף, הסכם המדף כולל שורה של נושאים שכדאי להכיר ולהתעכב על משמעותם גם אם בסופו של דבר יבחרו שלא לעשות בהם שימוש בהסכם. בין היתר מדובר בנושאים האלו:
- זכויות בעלי הדירות;
- משכנתאות הרובצות על הנכסים;
- מיסוי הפרויקט והדירות;
- ליווי בנקאי של הפרויקט;
- התחייבות של היזם או של הקבלן בקידום הפרויקט;
- עקרונות שוויון בין בעלי הדירות;
- כללים למסירת עדכון לבעלי הדירות;
- תנאים מתלים לפרויקט;
- תנאים לביטול ההסכם ולביטול הפרויקט;
- פירוט התמורה לבעלי הדירות;
- התייחסות לקרן תחזוקה;
- זכויות של בעלי דירות קשישים;
- רישום הערות אזהרה;
- הליך קידום התוכניות;
- בחירה בדירות החדשות בידי בעלי הדירות הישנות;
- התחייבות ותנאים להיתר בנייה;
- כללים למסירה של הדירות החדשות ולעריכת שינויים בהן;
- אחריות היזם או הקבלן;
- ביטוחים;
- הוצאות ומסים של הצדדים;
- אחריות היזם או הקבלן ובדק;
- ערבות בנקאית, ערבויות אחרות ובטוחות לבעלי הדירות;
- ייפוי כוח בנושאים שונים;
- מכירת הדירות;
- רישום הדירות והפרויקט;
- הסכם שיתוף;
- הפרות בהסכם;
- בעלי דירות סרבנים;
- בירור מחלוקות.
ההסכם המוצע לחתימות הצדדים כולל גם שורה ארוכה של נספחים. בין היתר מדובר בהסכם לייפוי כוח בלתי חוזר, באישור מורשים לחתימה, בייפוי כוח לנקיטת הליכים נגד בעלי דירות סרבנים, בהוראות לנאמן ועוד.
להורדת ההסכם המלא מאתר האינטרנט של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לחץ כאן.