כדי לקדם תמ"א 38 או פינוי בינוי ולבדוק היתכנות לפרויקט, קיימות כמה אפשרויות לבירור מידע זמין ברשת האינטרנט או לפנייה לגורמים הרלוונטיים ברשות המקומית, בוועדות התכנון המחוזיות או ברשות להתחדשות עירונית. הכתובת הראשונה שכדאי לפנות אליה היא המינהלת העירונית להתחדשות עירונית, במידה והוקמה כזו ברשות המקומית.
איזה מידע אנחנו צריכים? בדרך כלל הכול מתחיל מתעודת הזהות של הנכס - הכתובת הרישומית (גוש חלקה). כדי לקבל את הנתון הזה צריך פשוט להיכנס לאתר של מרכז מיפוי ישראל (מפ"י) למחשבון גוש חלקה. כדי להגיע למחשבון גוש חלקה באתר מפ"י לחץ כאן.
כל מה שתצטרכו לעשות הוא להקיש את הכתובת של הבניין ולקבל את הכתובת הרישומית ואת מיקומה על המפה. זהו.
כדי למצוא מידע תכנוני מעמיק יותר, שנת קבלת היתר הבנייה, למשל, או נתונים על אודות התוכניות של הבניין, על אודות הסביבה ועוד, ניתן להיעזר בעוד כמה מקורות, גם הם זמינים ברשת (את הקישורים הרלוונטיים תמצאו גם בצד שמאל של העמוד):
- אתר הרשות המקומית והאתר ההנדסי של הוועדה לתכנון ולבנייה מספקים לעתים אפשרות לעיון בתיק הבניין וגם במסמכי היתר הבנייה אם הם זמינים ברשת.
- פרוטוקולים של ועדת התכנון והבנייה בעיר, גם הם זמינים באתר העירייה.
- בחלק מהרשויות המקומיות, מערכת ה-GIS מאפשרת כניסה לשלל נתונים על הנכס.
- מערכת "קווים כחולים" של מינהל התכנון - XPLAN - מערכת המאפשרת שיטוט על גבי מפה ומציאת כלל התוכניות בעיר הרלוונטית או בשכונה הרלוונטית. מערכת זו תוכל לסייע לכם למצוא תוכניות סמוכות או להבין באיזה שלב נמצאת התוכנית שמקודמת אצלכם בבניין. כדי להגיע לאתר 'קווים כחולים' לחץ כאן.
האם הבניין שלי נמצא במתחם מוכרז?
במקרה של פינוי בינוי אחד המהלכים הדרושים לקידום פרויקט הוא הכרזה על המתחם כמתאים לפינוי בינוי. במקביל, כדי לדעת אם יש סיכוי לקידום תמ"א 38 במתחם מסוים כדאי לבדוק שהשכונה לא הוכרזה בעבר או לאחרונה כמתחם להתחדשות עירונית. מידע זה ניתן לבדוק בדרך הזאת:
- כניסה לאתר GOVMAP.
- הקלדת הכתובת הרלוונטית בחלון החיפוש הממוקם בצד ימין למעלה.
- לחיצה על כפתור "שכבות", הנמצא משמאל לשורת החיפוש.
- לחיצה על "שכבות מידע נוספות" בתחתית החלון שנפתח.
- בחלון החדש שנפתח במרכז המסך - בודקים שהריבוע "כל הקטגוריות" מסומן.
- בשורת החיפוש הנמצאת בחלקו העליון של המסך החדש כותבים "התחדשות עירונית" או "פינוי בינוי".
- מסמנים את האפשרות שנפתחה לפנינו על המסך (צבע כתום שלידו הכיתוב "התחדשות עירונית").
- לוחצים על כפתור "הוספה - 1 שכבות" בתחתית החלון מצד שמאל.
- אם המתחם מוכרז לפינוי בינוי הוא יופיע בצבע כתום על גבי המפה.
- הקשה על מתחם צבוע בכתום תפתח חלונית מימין ובה שם המתחם ושם היישוב.
אפשרות נוספת היא כניסה לאתר הרשות להתחדשות עירונית ומציאת הטבלה המתארת את כלל המתחמים המוכרזים. כדי להגיע לטבלה לחץ כאן.
במקביל, באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ניתן למצוא מפה המפרטת את מתחמי הפינוי בינוי ומידע נוסף על התחדשות עירונית בערים השונות. למפה באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לחץ כאן.
דרך נוספת לקבל מידע על מסלולי ההתחדשות העירונית השונים היא פנייה פיזית, טלפונית או בדוא"ל, למינהל ההנדסה ברשות המקומית או לוועדות המחוזיות השונות.
מה כדאי לברר בשלבים הראשוניים?
- האם באזור שלי יש הקפאה על פי סעיף 78-77 לחוק התכנון והבנייה? מדובר בהקפאה תכנונית של רחובות או של מתחמים שלמים בשל קידום תוכנית רחבה. המשמעות היא שלא ניתן לאשר תוכניות אחרות עד שהתוכנית הגדולה שבשלה החלה ההקפאה לא תאושר. במילים אחרות - אם באזור שלכם יש הקפאה כזאת - לא תוכלו לקדם תמ"א 38 בקרוב.
- האם לרשות המקומית מסמך מדיניות הנוגע לתמ"א 38 בפרט או מסמך מדיניות הנוגע להתחדשות עירונית בכלל, ובה פינוי בינוי? לחלק מהרשויות המקומיות תוכנית הקובעת מה אפשר לבנות ואיך, בדגש על התחדשות עירונית. יכול להיות שברשות המקומית החליטו שרחוב מסוים ייועד לפינוי בינוי בגלל מצב התשתיות ותמ"א 38 פשוט לא תאושר בו. לחלופין, יכול להיות שבאותו רחוב יש תנאים מיוחדים לתמ"א 38 (עוד יחידות דיור, יותר קומות אפשריות ועוד) ודווקא תמ"א 38 תהיה רלוונטית יותר, כי תוספת הזכויות הופכת את הפרויקט לכלכלי יותר ליזם.
- האם יש מכסה בשכונה שלי לפרויקטים של תמ"א 38 ומה מצבה? בחלק מהרשויות נקבעה מכסה של יחידות דיור חדשות שיכולות לקבל היתר בנייה במסגרת התחדשות עירונית. עושים זאת כדי שלא ליצור עומס רב מדי על התשתיות הקיימות. אחרי שהמכסה מתמלאת, גם פרויקט ולו 100% הסכמה והיתכנות כלכלית נהדרת לא יוכל לקבל היתר בנייה. לכן כדאי לברר איפה הדברים עומדים כבר מהרגע הראשון.