מסלול נוסף בעולם ההתחדשות העירונית הוא פינוי בינוי. מדובר בתוכנית ממשלתית, שתכליתה הריסה של מבנים ישנים ובניית בניינים חדשים במקומם על אותו שטח או על שטח סמוך. במסגרת התוכנית כמה מסלולים, ובמסגרתם ניתנות הקלות מיסוי ליוזם התוכנית. התוכנית מאפשרת ליזם לבנות דירות נוספות לדירות שהיו קיימות במקור ולמכור אותן בשוק החופשי. בניגוד לתמ"א 38 מדובר בתוכנית שדורשת זמן ממושך יותר וביורוקרטיה נרחבת יותר, אך יכולה לגעת למספר גדול של מבנים ואפילו לשכונות שלמות, בעוד תמ"א 38 נוגעת בדרך כלל למבנה בודד.
פרויקט פינוי בינוי יכול להתקדם ביוזמה של יזם או של גורם עסקי, ביוזמה של בעלי הדירות עצמם או ביוזמה של הרשות המקומית עצמה. בניגוד לתמ"א 38, ובמסגרתה התמורה מוגבלת עד לרף של 25 מ"ר לדירה, בפינוי בינוי אין כל מגבלה על השטח שיכול להתווסף לדירה המקורית. עם זאת, כדאי לדעת שבשנים האחרונות קיימת מגמה המבקשת להגביל את השטח האמור ולהשוות אותו לשטח המותר בתמ"א 38 או אפילו להפחית מהשטח המותר.
פינוי בינוי: שני מסלולים עיקריים שבהם ניתן לפעול
- מסלול רשויות - מסלול שבו הרשות המקומית מקדמת פרויקט פינוי בינוי בשטחה, אמונה על התקשרות עם בעלי הדירות ועם בעלי מקצוע וגם על תכנון המתחם. מי שמוציאים לפועל את התוכנית בסופו של דבר הם בעלי הדירות במתחם או יזם שחובר אליהם. היתרון הגדול במקרה הזה הוא התמיכה של הרשות המקומית בתוכנית, היא הרי מקדמת אותה, והסיכוי הגבוה לאישור התוכנית בוועדה המקומית.
- מסלול מיסוי - מסלול שבו היזמים מקדמים את הפרויקט ואת התכנון ואמונים על הקשר עם בעלי הדירות. מסלול זה גם מעניק ליזמים הקלות מיסוי והקלות נוספות בפרויקט כדי שיהיה כלכלי. בניגוד למסלול רשויות, כאן היזם הוא שיפנה לרשות המקומית ויבקש את שיתוף הפעולה שלה על בסיס מתווה תכנוני שיציע.
הכרזה על מתחם פינוי בינוי
כדי שפרויקט פינוי בינוי יוכל להתחיל ולהתקדם, הממשלה צריכה לאשר הכרזה על המתחם הרלוונטי. מדובר בהכרזה של משרד הבינוי והשיכון, התקפה למשך שש שנים. אם בסוף התקופה הפרויקט לא הבשיל לכדי ביצוע (לא קיבל היתר בנייה), יש צורך בחידוש ההכרזה לתקופה בת שש שנים נוספות. בלי הכרזה לא יהיו הטבות מיסוי ליזם, מה שיעיב על ההיתכנות הכלכלית. על פי החוק, מתחם יכול להיות מוכרז כמתאים לפינוי בינוי במקרה שהוא כולל 24 יחידות דיור לפחות (לעומת תמ"א 38, ובמסגרתה ניתן לקדם פרויקט גם בבניין ובו פחות יחידות דיור).
במסגרת פרויקט פינוי בינוי, לאחר הסכמת בעלי הדירות ואישור הרשות המקומית והוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, יוכל היזם להרוס את המבנים הישנים ולבנות מבנים חדשים ובהם תוספת יחידות דיור כפי שמאפשרת התוכנית המאושרת. על היזם לממן לבעלי הדירות הישנות דיור חלופי במהלך תקופת הבנייה, אך מציאת הדירה החלופית תיעשה בידי בעלי הדירות עצמם. היחס בין מספר הדירות הישנות שייהרסו למספר הדירות החדשות שייבנו, הנהוג באזורי הביקוש במרכז הארץ, הוא בדרך כלל סביב 1 ל-3 (שלוש דירות חדשות על כל דירה ישנה שנהרסת) אולם את היחס המדויק יקבעו רק מוסדות התכנון שיאשרו את התוכנית. אחד הכלים שיש לוועדות התכנון כדי להחליט מה תהיה תוספת הדירות ומה יהיה שיעור ההקלות במיסוי בפרויקט הוא תקן 21, תקן שמאי, ועל פיו שמאי מחשב את נתוני הבסיס ומנסה לספק תמונה בנוגע ליחידות הדיור ולהיתכנות הכלכלית של הפרויקט כולו.
בשנים האחרונות, עקב כניסת הרפורמה בחוק התכנון והבנייה לתוקף, התקצר תהליך האישור של פרויקט פינוי בינוי בחלק מהרשויות המקומיות. לרשות מקומית שאת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הפועלת בתחומה הגדיר מינהל התכנון "ועדה עצמאית מוסמכת", יש סמכות לאשר תוכנית פינוי בינוי ללא צורך בוועדה מחוזית. לרשימת הוועדות המקומיות המוסמכות לחץ כאן.
להלן עוד כמה מושגים חשובים בפינוי בינוי שכדאי להכיר
- ותמ"ל - כדי לנסות ולקדם תוכניות פינוי בינוי בהיקף משמעותי ובלוח זמנים קצר יותר, החליטה הממשלה לאפשר ליזמים להגיש תוכניות לוועדה מיוחדת ושמה "ותמ"ל" ("הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור"). ועדה זו מוסמכת לדון בתוכניות פינוי בינוי גדולות ולאשר אותן בלוח זמנים קצר יותר.
- בינוי-פינוי-בינוי - במקומות שבהם שטח המתחם גדול מספיק ניתן לקדם פרויקט ובמסגרתו קודם ייבנה בניין חדש ורק לאחר מעבר בעלי הדירות הישנות לדירות החדשות הבניין הישן ייהרס וחדש נוסף ייבנה במקומו. מהלך זה חוסך טלטול של בעלי הדירות לדירות שכורות ואף חוסך כסף מהיזם.
- קרקע משלימה - במקומות שבהם המתחם אינו יכול להכיל את תוספת הדירות שתהפוך את הפרויקט לכלכלי קיימת אפשרות לקבל שטח קרקע נוסף באותה רשות מקומית וסמוך לפרויקט (בהליך מסודר וכפוף לאישורים הנדרשים על פי חוק). מדובר בהליך שנקבע ומאושר במסגרת מועצת מקרקעי ישראל.
- שיתוף ציבור - בחלק מהרשויות המקומיות מקדמים הליכי שיתוף ציבור בתוכניות משמעותיות. בין היתר הדבר נעשה בתוכניות מתאר. בתוכניות פינוי בינוי, בשל היקפן הגדול ומורכבותן, יש חשיבות גדולה לשיתוף ציבור בשל הרצון להימנע מהתנגדויות בשלב מאוחר יותר. נכון להיום הדבר אינו נפוץ, אולם אין סיבה שלא לדרוש זאת מהרשות המקומית הרלוונטית. מדובר במהלך שיכול לרתום את בעלי הדירות במתחם, בעלי דירות במתחמים גובלים וגם את הרשות המקומית ולתרום לקידום מהיר יותר של הפרויקט.
רשימה של מתחמי פינוי בינוי מוכרזים ניתן למצוא באתר של משרד הבינוי והשיכון, כמו גם טבלה של פרויקטים בשלבי ביצוע שונים. לרשימות לחץ כאן.