פרויקט התחדשות כולל מורכבות כפולה - ראשית בצד התכנוני-רישויי ושנית בצד הקנייני-חוזי. הצד התכנוני-רישויי כולל את הצורך בהליכי תכנון ובאישורים שונים מצד ועדות התכנון והעיריות לצורך בניית הפרויקט (כולל היקפו ואופיו). אך אישורים אלו אינם מספקים. כדי להוציא אל הפועל את הזכויות התכנוניות בפרויקט יש צורך בצד הקנייני-חוזי של הפרויקט, כלומר, בהסכמות של בעלי הקרקע, הם בעלי הדירות. הסכמות אלו מושגות באמצעות החתמת בעלי הדירות על הסכמי מכר, הם עסקאות ההתחדשות העירונית. בכל מקרה, השלב הראשוני יהיה לפנות למינהלת ההתחדשות העירונית ברשות המקומית כדי לקבל מידע והסברים איך להתקדם.
כמה דגשים חשובים לעסקה המתגבשת אצלכם בבניין
- עסקת התחדשות עירונית היא עסקת מכר מקרקעין לכל דבר, כמו מכירת הדירה בשוק החופשי ממש. מדובר בעסקה מורכבת ביותר, שכן בעל הדירה מוכר את זכויותיו ליזם. היזם בתמורה מבטיח לו דירה חדשה ובעלת ערך גבוה יותר בפרויקט החדש שייבנה על הקרקע. נציין כי חריג לכך הוא עסקת תמ"א 38/1, ובה על פי רוב אין מכר מלא של הזכויות אלא רק של הזכויות הנוספות על הדירה. הדבר אינו מפחית מהמורכבות ומהסיכונים שבעסקת תמא 38/1, ומרבית ההמלצות להלן חלות גם עליה.
- בעל דירה צריך להתייחס לעסקה כאל מכירה של זכויותיו בדירה, פרט לעובדה שבמקום כסף מקבלים, על פי רוב, שווה כסף, כלומר, דירה חדשה.
- עסקת התחדשות עירונית היא אחת העסקאות המורכבות והמתמשכות בעולם הנדל"ן הישראלי, ולפיכך חתימה על עסקה כזאת ללא ליווי של עורך דין מקצועי מטעם בעלי הדירות היא סיכון בלתי סביר.
- תמורה בעסקת התחדשות עירונית: ההסכם תמיד יכלול התייחסות לתמורה שלה זכאי בעל הדירה. התייחסות זו לא תתמקד רק בתוספת שטח לדירה במ"ר, אלא גם תפרט את העניינים האלו: מנגנון הבחירה בדירות (בליווי שמאי), רכיבים נלווים שאינם נכללים בתוספת המ"ר - מחסן, מרפסת וחניות (במקרה שקיימים) והובלה במקרה של מגורים בדיור חלופי. אם סוכמו תנאים מסחריים נוספים בין הצדדים - עליהם להופיע במפורש בהסכם.
- שכר דירה בדיור חלופי: סכום שייקבע מראש ויכסה את דמי השכירות למשך כל תקופת הבנייה של הפרויקט. כמו כן, כדאי לקחת "זנבות" ביטחון, כלומר, לשריין סכומי כסף למרווחי ביטחון של כמה שבועות לפני תקופת המגורים בדירה החלופית ואחריה. זאת למקרה שיהיה איחור במועד החזרה לדירה. בשבועות אלה היזם עדיין ישלם את דמי השכירות. אם בעל הדירה משכיר את הדירה, הוא יקבל מהיזם את אותו סכום שקיבל מהשוכרים לפני הריסת הדירה. מי שגר בפועל בדירה יקבל שכר דירה על פי קביעה של שמאי.
- תנאים מתלים: מיזם התחדשות עירונית מורכב ומתמשך ובו סיכונים רבים העלולים להתרחש בלי ששום צד יתכוון לגרום אותם או ירצה בהם. הכלים להתמודדות עם אי הוודאות הנובעת מתקופת ההתקשרות הארוכה ומאפשרות לעיכובים ולנסיבות לא צפויים הם תנאים מתלים בהסכם. תנאי מתלה הוא תנאי שהחוזה תלוי בהתקיימותו, כלומר, תנאי שהצדדים קבעו מראש שאם הוא מתקיים או לא מתקיים הוא מאפשר שחרור מהחוזה. תנאים מתלים נפוצים בעסקאות של התחדשות עירונית, והם הקובעים כי אם היזם לא הצליח לבצע פעולה מסוימת כעבור זמן קבוע מראש בעלי הדירות יכולים לבטל עסקה. פעולות כאלו יכולות להיות ,למשל, השגת שיעור חתימות מסוים או קבלת אישור לתוכנית, הוצאת היתר או השגת ליווי בנקאי.
- ערבויות: ערבות נועדה להבטיח את זכויותיו של בעל הדירה במקרה של התממשות סיכונים מסוימים - פשיטת רגל, עיכובים לא סבירים ועוד. הערבות החשובה ביותר היא ערבות פרויקט, ותפקידה להבטיח שהיזם מספק את התמורה שהתחייב לספק. מקובל שהיזם מספק בטוחה בשווי של דירת התמורה שבעל הדירה אמור לקבל. כמו כן, מקובל שלא להסתפק בערבות חוק מכר, אלא להוסיף עליה עילות מימוש נוספות בחוזה. קבלת ערבויות בגובה הנכון ובד בבד שימוש במנגנונים הנכונים במועדים המתאימים בפרויקט הם מלאכה מורכבת, ואך ורק עורך דין מומחה בהתחדשות עירונית מטעם בעלי הדירות יכול לבצען.
- נושא חשוב נוסף הוא החשיבות של הוראה בחוזה שלא תאפשר הסבת זכויות ליזם אחר בלי לקבל מראש ובכתב את הסכמת בעלי הדירות. בלי הוראה חוזית כזאת, קיים סיכון שהיזם יעביר את החתימות ואת זכויותיו בפרויקט לגורם אחר או ימכור אותן. פעולות אלה אינן שליליות בהכרח, אך מוטב שייעשו רק בפיקוח ולאחר בדיקות של בעלי הדירות ושל עורך דינם. במקביל, חשוב שתינתן לבעלי הדירות הזכות שלא להסכים לפעולות אלה.