ראשית יש להבחין בין פרויקט של תמ"א 38/1 במסלול של חיזוק ותוספת בנייה לתמ"א 38/2 במסלול של הריסה ובנייה. מדובר בשתי שיטות עבודה שונות ולכל אחת יתרונות, חסרונות וזכויות משלה. אבל לפני הכול, להלן הדרישה המקדמית להסכמה בבניין כדי שיהיה אפשר לצאת לדרך, כלומר, הרוב הדרוש:
- תמ"א 38/1 (תוספת בנייה וחיזוק מבנה קיים) - הסכמה של 66% מבעלי הדירות בבניין.
- תמ"א 38/2 הריסה ובנייה מחדש - הסכמה של 80% מבעלי הדירות בבניין.
- פינוי בינוי - הסכמה של 80% מבעלי הדירות בבניין, שבבעלותם גם 75% לפחות מהרכוש המשותף.
תמ"א 38/1: זכויות בעלי הדירות בפרויקט במסלול חיזוק בניין קיים ותוספת בינוי בו
במסלול זה מחזקים את הבניין מפני רעידות אדמה. נוסף על כך, זכאים בעלי הדירות לתוספת בנייה בהיקף של עד 25 מ"ר כשטח עיקרי לדירה, הכוללת בניית ממ"ד בשטח של כ-12 מ"ר. עם זאת, יש להביא בחשבון שלא תמיד ניתן לנצל את כל התוספת הזאת של שטח בשל מגבלות תכנוניות ואחרות. כלומר, בעוד זכויות בנייה נוספות לדירה הן זכויות שניתנות במסגרת תמ"א 38, לא פעם ניתן למצוא מקרים שבהם לא יוכלו בעלי הדירות לקבל את המקסימום, 25 מ"ר, וכדי שהפרויקט ייצא אל הפועל הם יצטרכו להסתפק בפחות. כדי להימנע מסכסוכים פנימיים - מומלץ לקבוע במקרה כזה שכל בעלי הדירות יהיו זכאים לתמורה בשווי דומה גם אם התמורה עצמה שונה (למשל: מחסן, חניה, שיפוץ פנימי ועוד), הכול, כמובן, כפוף להסכמות של הוועד המייצג ושל היזם.
תמורות נוספות שבעלי הדירות זכאים לבקש מהיזם הן הקמת מרפסת ומחסן בקומת הקרקע. שתי תמורות אלו ניתן להוסיף לא מכוח התמ"א, אלא מכוח הזכויות בבניין הספציפי. בעלי הדירות בבניין העובר חיזוק זכאים גם לתוספת מעלית ולשדרוג תשתיות הבניין, לרבות צנרת המים, הביוב והגז, כמו גם לשיפוץ חיצוני בבניין, בלובי ובחדר המדרגות ולפיתוח הגינה. מדובר בשיקום ובשיפוץ התשתית המשותפת לכלל בעלי הדירות בבניין, כלומר, עד פתח דירת המגורים ולא בתוכה. במקרים מסוימים בעלי דירות יכולים להתקשר עם הקבלן בפרויקט או עם קבלן אחר, כדי לנצל את ההזדמנות לשיפוץ ולחידוש התשתיות בתוך הדירה הישנה, אולם חשוב להדגיש כי לא מדובר בחלק מהזכויות שניתנות במסגרת תמ"א 38, אלא בתמורה נוספת שבדרך כלל גם תלווה בתשלום נוסף (ראו מטה).
חניה בפרויקט תמ"א 38/1
בפרויקט חיזוק ובינוי היזם אינו מחויב לספק חניות לבעלי הדירות הקיימים - אלא רק לאלו החדשים העתידים להיכנס אליו. ברוב המקרים מצבם של בעלי הדירות הוותיקים נותר כשהיה מבחינה זו. חשוב לשים לב - בבניינים שבהם חניה מקורה בקומת העמודים אינה רשומה בטאבו על שם הבעלים - ייתכן שהם יידרשו לוותר עליה כדי לפנות מקום לחניות עבור הדירות החדשות. במקרים אחרים יידרש מהם לעבור מחניות על פני הקרקע לחניות במתקני חניה אוטומטיים או ב"מכפילי חניה".
שיפוץ פנים הדירה במהלך העבודות
היזם יכול להציע כחלק מעבודותיו באתר גם שיפוצים פנימיים בדירות הבעלים. אפשרות זו תעמוד בעיקר לזכות בעלי דירות שלא התאפשר להם לקבל תמורות מסוימות ביחס לתמורות שיקבלו בעלי דירות אחרים, אך אין מדובר בחובה של היזם כלפי בעל הדירה. לחלופין, בעלי דירות שדירותיהם משופצות והם אינם מעוניינים בשיפוץ יכולים לדרוש זיכויים אחרים מהיזם או שדרוגים במפרט הטכני, כמו החלפה של דלתות עץ, של חלונות, של דודי שמש ועוד. גם כאן חשוב להדגיש כי לא מדובר בזכות מוקנית מכוח תמ"א 38, אלא בסיכום אפשרי עם היזם או עם הקבלן.
במקרים אחרים, בלי קשר לזכויות או לתמורה, יכולים בעלי הדירות הישנות להתקשר עם הקבלן לביצוע עבודות שיפוץ בדירות במהלך בניית הפרויקט, וזאת כדי לנצל את תקופת הבנייה גם לחידוש הדירה כולה ולא רק לתוספת. מכיוון שהקבלן עובד בבניין, שיפוץ הדירות יכול להיות קל יותר בכל הקשור ללוגיסטיקה, לכוח אדם זמין, לפינוי פסולת ועוד, וכך גם מחיר השיפוץ שעליו ניתן להסכים. עם זאת, אין חובה לעשות שימוש באותו קבלן אך כדאי להקפיד שאם מדובר בקבלן אחר יש לדאוג לתיאום עם הקבלן הראשי של הפרויקט ועם קבלני המשנה ולעדכונם.
מה בנוגע לשוכרי דירות בבניינים העוברים חיזוק? האם הם זכאים לפיצוי?
שוכרים המתגוררים בבניין העובר חיזוק - גרים באתר בנייה. בעל הדירה מקבל פיצוי בסוף התהליך, אבל הוא לא מחויב לפצות גם את השוכרים עצמם. ההמלצה היא שבעל הדירה והשוכרים יגיעו להסכמה כמה שיותר מוקדם, הסכמה שתופיע גם בחוזה השכרת הדירה וגם בנוסח החידוש אם יש כזה.
הנה כמה אפשרויות הנהוגות היום:
- הסכמה על הנחה בשכר הדירה בזמן הבנייה בשיעור שנקבע מראש. במקרה כזה חשוב לכתוב בדיוק מה המועד שבו יופחת שכר הדירה, לכמה זמן הוא יופחת ומה שיעור ההנחה.
- הודעה ועדכון מצד בעל הדירה על התקדמות תמ"א 38 בבניין וקביעת נקודות יציאה מהחוזה ומועדים מעודכנים להודעה מוקדמת מצד בעל הדירה לשוכרים.
- המשך תשלום שכר דירה רגיל במהלך הבנייה והמשך תשלום אותו שכר דירה גם לאחר סיום הפרויקט ומגורים בדירה המשודרגת, שבדרך כלל תהיה גדולה יותר בשל תוספת התמ"א.
גם השוכרים וגם המשכירים צריכים לזכור עוד כמה נקודות חשובות:
- תמ"א 38 בדרך כלל מוסיפה חדר לדירה. המשמעות היא שבמהלך הבנייה בחלק מהזמן העבודות נעשות גם על סף הדירה או בתוכה.
- דירת 3 חדרים הופכת בדרך כלל אחרי סיום הבנייה לדירת 4 חדרים על כל המשתמע מכך (שכר דירה, רלוונטיות לשוכר, ארנונה ועוד).
- דמי ועד הבית/ דמי ניהול עשויים להשתנות אחרי סיום הפרויקט.
- החוק אינו קובע דבר ביחס שבין בעל דירה לשוכר במקרה של תמ"א 38. הכול מבוסס על נכונות של שני הצדדים להגיע להסכמה בנושאים השונים. תמיד חשוב לציין הכול בפירוט בחוזה.
תמ"א 38/2 מסלול הריסה ובנייה מחדש
בתמ"א 38/2 (מסלול הריסה ובנייה מחדש) בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה בבניין חדש על כל המשתמע מזאת. במשך כל תקופת הבנייה מפונים בעלי הדירות מדירתם וזכאים למימון של שכר דירה חודשי לדיור החלופי עד מועד האכלוס (גם אם הדירה מושכרת, בעל הדירה יקבל בדרך כלל את דמי השכירות החודשיים כפיצוי על אובדן שכר הדירה). במסלול זה תמיד ייבנו ממ"דים ותמיד תותקן מעלית חדשה. גם התשתיות כולן יהיו חדשות מכיוון שמדובר בבניין חדש לחלוטין וכך גם תקני הבנייה, ערבות חוק המכר והבדק שהקבלן מחויב אליהם.
עוד יתרונות בפרויקט הריסה ובנייה:
- חניה - הבניין החדש צריך לעמוד בתקן החניה שקובעת הרשות המקומית - המשמעות בדרך כלל תהיה שלכל דירה תהיה חניה.
- מיקום הדירה בבניין הישן לעומת מיקומה בבניין החדש - לא פעם בעלי הדירות יקבלו דירה חדשה בקומה גבוהה יותר מזו של שבה שכנה הדירה בבניין הישן.
- תכנון הדירה והשטחים המשותפים בבניין - התכנון והעיצוב גמישים יותר לעומת תמ"א 38/1, שם אילוצי התכנון קשיחים.
פינוי בינוי
זכויות בעלי הדירות בפרויקט פינוי בינוי אינן שונות מהותית מאלו שבפרויקט במסלול תמ"א 38, אולם ניתן למצוא כמה הבדלים:
- התמורה בפינוי בינוי אינה מוגבלת כמו התמורה בתמ"א 38. בעוד תמ"א 38 יכולה להעניק עד 25 מ"ר תוספת לדירות הישנות , בפינוי בינוי התוספת יכולה להיות גדולה יותר או קטנה יותר בהתאם לאישור ועדות התכנון, למצב בשטח, לאילוצי תכנון ולהסכמים בין היזם לבעלי הדירות.
- חוק דייר סרבן נוגע בעיקר לפינוי בינוי וכך גם התיקון לחוק הנוגע לזכויות קשישים.
- כדי לבחון היתכנות כלכלית במתחם, יכולים בעלי דירות במתחם פינוי בינוי לפנות למשרד הבינוי והשיכון ולרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ולבקש למנות שמאי פינוי בינוי. בעל המקצוע האמור יכול לבחון את הכדאיות של העסקה המוצעת מפי יזם וקבלן לבעלי הדירות. חשוב לציין כי הפנייה לשמאי פינוי בינוי מותנית ברוב של בעלי דירות שרוצים במהלך ובעסקה שהוצעה להם מפי יזם.
עוד דגשים שכדאי לשים אליהם לב בהתחדשות עירונית:
- בעלי הדירות זכאים להשקיע בסוללת אנשי מקצוע המתמחה בתחום, כמו עו"ד מטעמם שייצג אותם ללא ניגוד אינטרסים, מפקח בנייה מקצועי, שמאי מקרקעין, יועץ ביטוח ועוד. במקביל, זכאים בעלי הדירות להתארגן ולבחור נציגות לקידום הפרויקט בתוך הבניין.
- תוספת מ"ר לדירה היא זכות בתמ"א 38 וגם בפינוי בינוי, אבל תמיד צריך לזכור שנושא התמורה הוא פועל יוצא של התכנון ושל אילוצי התכנון בכל מגרש ובכל בניין. כלל אצבע בהקשר זה הוא הימנעות מהבטחות ללא כיסוי והשקפה ריאלית.
- התמורה יכולה להשתנות בין פרויקט תמ"א 38 במסלול חיזוק ותוספות לבניין קיים (תמ"א 38/1) לבין פרויקט במסלול הריסה ובנייה (תמ"א 38/2) לבין פינוי בינוי. במקביל, אם אילוץ תכנוני מאפשר תמורה מסוימת רק לחלק מהדירות, ניתן לקבוע תמורה זהה באופן אחר לדירות האחרות. לדוגמה: אם רק לעורף הבניין אפשר להוסיף ממ"ד, דירות החזית יוכלו לדרוש תמורה שוות ערך בדמות מחסן, חניה מועדפת, שיפוץ פנימי בדירה ועוד. עם זאת, הכול צריך להיות בהסכמה של היזם ושל בעלי הדירות האחרים ואין כל חובה על היזם להסכים.
- ההדמיה שתראו בתחילת התהליך לא תמיד תשקף את המציאות לאחר סיום הפרויקט. במסגרת קידום הפרויקט ישנו הליך תכנוני, ובמסגרתו דברים יכולים להשתנות. הבטחות בתחילת הדרך הן דבר נחמד, אבל כל עוד הדבר לא מעוגן בחוזה ולא נסמך על תוכנית מאושרת אין ודאות שהוא אכן יקרה.
- בבניינים לשימור או לשימור מחמיר כללים שונים להתחדשות עירונית, ואם הבניין שלכם נכלל בקטגוריות אלו יש לפנות לרשות המקומית כדי להבין אם קיימות מגבלות ומהן.