אטלנטה הפכה בשנה האחרונה לאחד מיעדי ההשקעה החמים ביותר בארה"ב כולה, בד בבד עם הפיכתה לאחד מהמוקדים הכלכליים הצומחים והחשובים ביותר בארה"ב. אטלנטה, בירת מדינת ג'ורג'יה הצליחה לא רק להתאושש מהמשבר הכלכלי של 2008 בצורה יפה, אלא להפוך לאחת מהערים שהפכו לאבן שואבת לפעילות עסקית גלובלית ענפה. מצב זה מביא להגירה של משפחות ועובדים בתעשיות הרכב, הייעוץ המשפטי, ראיית חשבון וגם בתחום הטכנולוגיה ישנה התעניינות מצד חברות באטלנטה.
על-פי מדד קייס שילר שעוקב אחר מחירי הדירות באזורי המטרופולין המובילים בארה"ב, עלו מחירי הדירות באטלנטה בחודש יוני 2015 לבדו ב-1.3% ובשנה האחרונה ב-5.4%. קצב עליית מחירי הדירות בארה"ב כולה עמד בשנה האחרונה על 4.5%, כך שאטלנטה ממשיכה להיות מבין הערים שמובילות את ארה"ב בקצב ההתאוששות ממשבר הדיור.
עדות נוספת להפיכתה של אטלנטה למוקד כלכלי היא המעבר של מטה חברת מרצדס העולמית מניו ג'רזי לאטלנטה מרצדס היא החברה ה-19 במדד החברות הגדולות בארה"ב של פורצ'ן שבחרה ממש לאחרונה להקים את המטה שלה בארה"ב דווקא באטלנטה.
מבין החברות הישראליות שמשקיעות באטלנטה וסימנו אותה אפשר למנות את SDB שבחרה באטלנטה כיעד ההשקעה הראשון שלה מעבר לים, אחרי שסימנה את באר-שבע כהבטחה גדולה עוד לפני כעשור. SDB המנוהלת על-ידי שרוליק חנוך ודן ליברמן, פועלת באטלנטה כבר קרוב ל-4 שנים ומנהלת בה 250 דירות להשקעה.
- למה בחרתם דווקא להתמקד באטלנטה?
חנוך: "אטלנטה, בירת מדינת ג'ורג'יה היא אחד המוקדים הכלכליים המתפתחים ביותר בארה"ב. אטלנטה ממשיכה להוות מוקד משיכה לחברות ענק גלובליות שתוקעות בו יתד. כשחברת ענק מחליטה להקים את המטה שלה דווקא באטלנטה זה מעניק דחיפה אדירה לעיר. כל מטה שמוקם באטלנטה מייצר סביבו כלכלה קטנה של שירותי הסעות, מזון, הסעדה, מלונות ושירותים רבים של עורכי דין, רואי חשבון ויועצים פיננסים. כל המועסקים והעסקים החדשים דורשים פתרונות דיור קרובים למרכז העיר והעובדה הזו יוצרת ביקושים גדולים לדירות להשכרה".
- אבל עובד בכיר בתאגיד גדול שמבצע רילוקשיין יכול בקלות לרכוש דירה למגורים באטלנטה תמורת 70 עד 100 אלף דולר. למה שהוא יבחר לשכור דירה?
ליברמן: "הרבה עובדים שמרוויחים משכורות גבוהות כבר רכשו דירת מגורים במנהטן וחושבים ביום מן הימים לחזור אליה. הם משכירים את הדירה במנהטן גם תמורת 5,000-7,000 דולר בחודש ושוכרים דירה באטלנטה ב-1,000 דולר. רמת החיים שלהם משתפרת משמעותית בגלל המעבר ולכן הם לא רוצים להשקיע את הכסף ברכישת דירה להשקעה, אלא ליהנות מרמת החיים החדשה. בעלי הדירות מספקים לאותם שוכרים דירה משופצת ברמה גבוהה והם עצמם נהנים משוכרים איכותיים לטווח ארוך. כולם מרוויחים מכך".
- במה שונה השיטה שלכם מיתר המתחרים שלכם בישראל?
ליברמן: "אנחנו נוהגים לרכוש את הנכסים ישירות מהבנקים ועושים את הכל בעצמנו ללא גורמים מתווכים. אין מישהו נוסף שגוזר עמלה בדרך ומי שמרוויח מכך הם הלקוחות שלנו. עבורנו מדובר בעבודה הרבה הרבה יותר קשה ואני אסביר. לאורך כל הדרך אנחנו עושים את כל העבודה עבור הלקוח, רוכשים עבורו את הנכס, דואגים לשפץ אותו באמצעות אנשי מקצוע שהם כפופים לנו ישירות ולאחר מכן גם מנהלים את הנכסים עבור הלקוח. ההוכחה שזה עובד היא שבתוך שנה הצלחנו לצמוח ב-90 דירות חדשות להשקעה וכיום אנחנו מנהלים 250 דירות באטלנטה והיד עוד נטויה. חלק גדול מהלקוחות שלנו הם לקוחות חוזרים שרכשו דירה נוספת".
- אתם מציעים גם מודל שמפחית את הסיכונים ללקוחות, איך הוא עובד?
חנוך: "אנחנו המצאנו את מודל ה-POOL שהפך ללהיט בקרב רוכשי הדירות שלנו באטלנטה ובקרוב מאוד נכריז על יותר מ-100 בעלי דירות שבחרו לאמץ אותו. המודל יוצר קרן פיזור סיכונים שלוקחת את החלק היחסי בהשקעה של כל אחד מבעלי הדירות באטלנטה ומשלמת לכל אחד, בהתאם לחלקו, דמי שכירות חודשיים. לצורך הפשטות נניח שלכל אחד מ-100 מבעלי הדירות יש דירה אחת בלבד ושלכל הדירות דמי שכירות דומים, במידה ותהיה דירה אחת שלא תושכר עדיין יקבלו כל 100 הדיירים ב-POOL דמי שכירות חודשיים אבל מופחתים מעט, בעקבות הדירה שלא הושכרה. הרעיון הוא לייצר מנגנון של ערבות הדדית, כמו בקרן פנסיה. לא משנה אם הדירה שלך מושכרת או לא, אתה ממשיך לקבל דמי שכירות חודשיים בהתאם לחלקך בקרן, אבל אתה לא יכול להיכנס למודל אם הדירה שלך לא מושכרת כיום, בדומה מאוד לכל מגנון ביטוחי".
- איך לדעתכם השפיעה העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה על הנכונות של ישראלים לרכוש דירה בישראל?
חנוך: "אין ספק שמספר המתעניינים בהשקעות נדל"ן בחו"ל עלה משמעותית. אנחנו רואים את זה בכמות הפניות, אבל זה לא אומר שמספר האנשים שפונים לרכישת דירה להשקעה בישראל ירד, להפך, ככל שהממשלה עושה יותר צעדים לריסון המשקיעים, הם מבינים שזו דווקא השעה להשקיע כי כשהממשלה פועלת בנחישות המחירים לא יורדים. יותר אנשים בוחרים להשקיע בנדל"ן בחו"ל כי הם רוצים שהכסף יביא עימו תשואה גבוהה יותר בעידן של ריביות אפסיות".
- אתם צעירים מאוד יחסית לנוף המשקיעים בנדל"ן והמסר שלכם שיש כל הזמן הזדמנויות וצריך לחפש את הדבר הבא. למה אתם מתכוונים?
"חלק מהפעילות שלנו היא לעודד בקרב צעירים את כל נושא היזמות. זה לא חייב להיות רק בענף הנדל"ן, אבל זה התחום שלנו ושם אנחנו יכולים לשתף כמה שיותר מהניסיון שלנו. למשל הרצנו בפני סטודנטים באוניברסיטת תל-אביב, במסלול האקדמי של המכללה למנהל ובמרכז הבינתחומי ובכל המקומות המסר שניסינו להעביר הוא שלמרות עליית מחירי הדירות בישראל וכל הדעות הקדומות כי חייבים הון עצמי גבוה ושההזדמנויות נגמרות הן לא נכונות. כל אחד יכול לאתר יעד השקעה שצפוי לשגשג ולהרוויח הרבה, דרושה מומחיות אבל אנחנו מאמינים שבאמת כל אחד יכול לעשות את זה".