המחירים עולים, ואיתם עלויות תחזוקת הבית / צילום: shutterstock
כמה אתם משלמים לוועד הבית? בהנחה שאתם גרים בבניין משותף, אפשר להניח שכמה מאות שקלים בחודש, אף כי המחירים נעים מ-0 שקלים לחודש בבנייני שיכון ישנים שאין בהם מעלית והדיירים מנקים בעצמם את חדר המדרגות, ועד אלפי שקלים לחודש במגדלים החדשים במרכז הארץ, שיש בהם בריכה, שומר, חדר כושר ועוד.
התשלום לוועד הבית הוא בין העלויות הלא מדוברות בהוצאה שלנו על דיור, לצד שכר דירה או משכנתא, והארנונה שמחושבת לפי שטח הדירה שאנחנו גרים בה. אנחנו מתייחסים לזה כאל הוצאה קטנה, אבל במקרים רבים זה לא מעט כסף, ואנחנו אפילו לא יודעים כמה. במהלך איסוף הנתונים לכתבה הזו, הרבה אנשים ענו לנו ב"לא יודע" כששאלנו כמה הם משלמים לוועד הבית. לפי נתוני הלמ"ס בסקר הוצאות משקי בית (נתוני 2016), ההוצאה הממוצעת על תשלומים לוועד הבית עומדת על 92.1 שח לחודש למשק בית.
יש בניינים שבהם המחיר אחיד לכל דירה, ויש בתים שבהם גובה הסכום נקבע לפי גודל הדירה, בהנחה שבדירות הגדולות מתגוררים יותר אנשים, כך שיותר אנשים יוצאים ונכנסים ומשתמשים בחשמל ובמעליות. כך או כך, הסכום החודשי אמור לכלול לא רק ניקיון וחשמל, אלא גם תחזוקה שוטפת ובטיחות.
ומה שבטוח הוא שלא משנה כמה אתם משלמים עכשיו, יש סיכוי שתשלמו הרבה יותר בעתיד - הסכום נמצא במגמת עלייה וצפוי לעלות עוד ככל שסטנדרט הבנייה משתנה ומתקדם.
"כשבדקנו בניין בן 12 קומות, כזה שנבנה בשנות ה-90, ראינו שעלות התחזוקה שלו היא לפעמים חצי מעלות התחזוקה של בניין בן 12 קומות שנבנה היום", מספר האדריכל יואב וינברג, ראש תחום תכנון בפז כלכלה והנדסה, שערך לפני שנה דוח בשיתוף משרד השיכון בדיוק עלויות התחזוקה.
"הסיבות לכך נעוצות בדרך כלל במערכות כיבוי אש חדשות יותר, בחניות תת קרקעיות (בעוד שבעבר החניות היו בדרך כלל במפלס הקרקע). חניה תת קרקעית דורשת ספרינקלרים, מערכות, משאבות וגם עוד שטחי ניקיון.
"סיבה נוספת שקשורה לכך היא שיש עלייה ברמת החיים שמביאה עמה סטנדרט גבוה יותר. בעבר הכול היה צנוע, והיום אפילו התאורה בלובי מעוצבת ומושקעת. אחת ההמלצות שלנו בדוח למשרד השיכון הייתה לבדוק מה בתוך הסטנדרט הזה באמת הכרחי".
במקרים מסוימים, את הסטנדרט הגבוה דורשת הרשות המקומית עצמה. כך למשל במקרים של מועדון דיירים. גם עצם הציפוף והבנייה לגובה מביאים עימם דרישות נוספות - מעלית אחת אינה מספיקה ויש צורך במספר מעליות; בבניין גבוה אין לחץ מים כמו בבניין נמוך, וצריך לדאוג גם לכך. "בבניין נמוך כפי שהכרנו פעם, אפשר לחסוך - נניח פעם בשבוע מישהו ינקה, ואם תישרף נורה, תמיד יהיה מי שיחליף. אבל זה משהו שכבר אי אפשר לעשות אותו בבניינים גבוהים. ולכן פה נכנס תפקידן של חברות ניהול ותחזוקה שאף הן מוסיפות לעלויות, וגובות עמלות".
"משמעותה של חברת ניהול לעלות היא 20-30 אחוז יותר מהעלות הבסיסית שהיה גובה ועד בית קלאסי", אומר עו"ד סמי ישראל, היועץ המשפטי של האגודה לתרבות הדיור. "חברת ניהול צריכה גם להרוויח, אבל אין ספק שחברת ניהול רצינית תנהל טוב יותר את הבניין מאשר ועד בית שפועל בהתנדבות. צריך גם לזכור כי לחברת ניהול עובדים שלה, מה שחוסך לחברי נציגות ועד הבית העסקת מנקה ופועלים ודאגה לתנאים המקובלים ביחסי עובד מעביד".
"סעיף 58 לחוק המקרקעין מחייב כל בעל דירה לשלם את מסי ועד הבית, ונציגויות הבתים גובות את התשלום", אומר עו"ד ישראל. הוא מציין כי מקורו של חוק המקרקעין ב-1960, ומדי פעם הוכנסו בו שינויים קלים. "כשמדובר בבניין של בין 6 ל-20 דירות, מחזיקים גנן, מנקה, ואם יש בעיות נזילה או זיפות, ועד הבית הוא שדואג לכך. אבל ברגע שיש 6-5 בניינים יחד במתחם אחד, ויש גם בריכה, חדר כושר, חניה משותפת - אנשים מהשורה כבר לא יכולים לתפעל את זה בלי חברת ניהול. לפעמים הקבלן מחייב את הדיירים ברגע רכישת הדירה לחתום על חוזה מול חברה כזו, מתוך אינטרס לשמור על הנכס".
ד"ר ניר מועלם, מהמרכז לחקר העיר והאזור בטכניון, מזכיר כי אמנם העלייה לגובה מייקרת את הבנייה וכפועל יוצא את התחזוקה, אך החל מגובה מסוים העלויות פר דייר קטנות, משום שיש יותר דיירים שחולקים את עלות התחזוקה.
יכול להיות שנראה עלויות שונות ברחבי הארץ? הרי מחירי הדירות שונים.
מועלם: "לכאורה זה לא אמור לקרות. עלות תחזוק גנרטור או מעלית אמורה להיות שווה בכל מקום בארץ. אבל יכול להיות שיהיה שינוי בהתאם לרווח שחברת הניהול גוזרת. יש חברות שגובות מחיר גבוה במיוחד, ויש גם כאלו שעל מנת למשוך דיירים, גוזרות עמלה נמוכה יותר, אלא שאז הן עלולות לא להתמודד ולפשוט את הרגל והדיירים ימצאו עצמם בפני שוקת שבורה".
"נוטים לטפל במה שגלוי לעין"
השוני רב, אבל מה שמאחד את הכול הוא חוסר מודעות - מבחינה רגולטורית, מבחינתם של בעלי מקצוע וגם מבחינתם של הדיירים. לא רק שלא יודעים כמה משלמים, גם לא יודעים שבהרבה מקרים זה רחוק מלהספיק. "אין די מודעות לכך שבית משותף הוא מוצר שאותו צריך כל כך לתחזק", מציין וינברג.
המסקנה הלא מעודדת של הדוח שחיבר וינברג הייתה שלא רק שלא ניתן להוריד את העלויות, אלא גם שדמי ועד הבית, או במקרים רבים דמי הניהול הנגבים בפועל - מכסים בקושי את התחזוקה השוטפת והמינורית, ובטח שלא את העלויות האמיתיות.
לדברי וינברג, מה שנוטים יותר לטפל בו באופן שוטף, הוא כל מה שגלוי לעין - ניקיון, נורות - והמעלית היא בין הגורמים היחידים שמפוקחים. "לפעמים מכסים את העלויות הסמויות יותר, כמו גנרטור חירום, אבל כמעט אף פעם לא מדובר בתחזוקה ארוכת טווח, ואף אחד לא חוסך לכך. גילינו שהדבר הראשון בו מנסים לחסוך הוא מה שלא רואים ולפעמים מדובר בבטיחות. ומה שלא פחות ואולי אפילו יותר מדאיג, הוא שלא בהכרח כל חברות הניהול יודעות מה צריך לעשות", הוא מזהיר. "בגנרטור חירום, למשל, אף אחד לא יודע שהוא לא מתוחזק עד הרגע שצריך אותו.
"כשניתחנו את כל סעיפי התחזוקה ובדקנו מה חלקם מתוך סל העלויות שהדיירים משלמים, גילינו שהוא נמוך יחסית, להוציא את המעלית שהיא בדרך כלל מתוחזקת. במרבית המקרים חוסכים דווקא בדברים החשובים. אם נניח העלות לדייר נעה סביב 500 שקל בבניינים גבוהים, אז בדרך כלל רק 10% מתוך הסכום הוא תחזוקת מערכות. על ניקיון וגינון מוציאים כ-25%".
הבעיה, לדברי וינברג, היא שללא אותה תחזוקה, בעתיד המחיר שישלמו הדיירים עלול להיות יקר יותר. "תחזוקה מונעת שוטפת תוזיל את זה. יש עלות זניחה לטכנאי שבא אחת לתקופה כדי לבדוק", הוא אומר.
"יש הרבה חאפרים בשוק"
למרות העדכון בצרכים ובדרישות, מעט מאוד נעשה ברמה הרגולטורית ובפיקוח. "יש רשויות מקומיות שדורשות שתהיה זו חברת ניהול לפחות בשנים הראשונות של הבניין", אומר וינברג, "אבל מה שעוד ראינו בדוח הוא שאין היום שום רגולציה על אותן חברות ניהול ותחזוקה. כל אחד יכול לפתוח חברה וגם אחרי הקמתה אף אחד לא מפקח. יש חברות מאוד טובות בשוק, אבל יש גם חאפרים".
ד"ר מועלם מעלה נקודה נוספת, והיא הממשק שבין הבניין לרחוב, שכן בניין מוזנח משפיע גם על הרחוב שבו הוא נמצא: "תחזוקת הבניין משליכה במישרין על הרחוב, ובטיחות ההולך בו. לכן, יש שסבורים ואני ביניהם, חושבים שהתחזוקה זה לא נושא פרטי אלא גם ציבורי".
בספרו בדק מועלם "כיצד אפשר מבחינה משפטית לייצר מנגנונים שיסייעו לדיירים לשאת בהוצאות התחזוקה שהולכות ומאמירות". בין היתר הוא מציע שני מנגנונים: הראשון - קרן תחזוקה למבנים. מועלם מציע לשקול הקמת קרן פחת, שהכספים המתקבלים בה ישמשו לתחזוקה ארוכת טווח או לתחזוקה שוטפת. קרן אחרת היא קרן "דיירים ממשיכים", שהכספים בה ישמשו לסיוע סוציאלי לדיירים שיוגדרו כזכאים, למשל דייר מוגן, דייר שמקבל הנחת ארנונה וכיו"ב.
המנגנון השני עליו כותב מועלם מבקש לאפשר בחקיקה יצירתם של שטחים מניבים אשר התקבולים הנובעים מהשכרתם ו/או משימוש אחר בהם, יכולים לשמש למימון תחזוקה תקינה ארוכת טווח או שוטפת, וכן לסייע לאותם דיירים ממשיכים. אלה יכולים להיות שטחי מסחר, שטחי חניה או יחידות דיור, וכיו"ב.
היכן אנחנו נמצאים בהשוואה לעולם?
וינברג: "ישראל נמצאת במצב ייחודי יחסית בכך שיש בה בנייה גבוהה לדירות בבעלות, בהן מתגורר מעמד הביניים ואף מטה. בעולם, דירות בבעלות בבניין גבוה, נראה בדרך כלל אצל בעלי יכולת תשלום גבוהה. באסיה וסינגפור, שלהן מאפיינים דומים לשלנו, נראה בנייה גבוהה לאוכלוסייה במעמד נמוך".
ועוד בהיבט השוואתי - "מצאנו בעולם רגולציה מסוגים שונים על חברות, וחלק מההמלצות שלנו נגעו לכיצד לחזק את זה בישראל. לפחות צריך פיקוח על מי שאחראי על תחזוק מערכות כיבוי אש. המלצה נוספת היא להכניס בחוק מכר דירות גם התייחסות לתחזוקה".
בהתייחסו לעולם מסביר מועלם כי יש מדינות כמו אירלנד, חלק מאוסטרליה ומדינות אירופה, בהן יש חובה בחוק להפריש חלק מתשלום דמי ועד הבית לצורך תחזוקה ארוכת טווח. בארה"ב למשל, ההסדרים של המשפט הפרטי שהשוק מייצר הם מאוד דרקונים וכאלה שמאפשרים להפקיע את הדירה מדייר שלא משלם או להענישו בדרך אחרת.
הסעיפים החשובים בחוזה עם חברת הניהול
1. תקופת ההסכם מול חברת הניהול - בדרך כלל חברות ניהול כותבות סעיף שאומר שאם לא פונים אליהן בטווח מסוים של זמן, חידוש החוזה יהיה אוטומטי. באגודה ממליצים לחתום על חוזה לשנה. מניסיון, חברה שחותמת לשנה היא מחויבת יותר. אם חתמתם על חוזה מתחדש והודעתם על הפסקת ההתקשרות - שימו לב שהחברה ממשיכה לשלם על אחזקת המעלית ואת חשבון החשמל גם במהלך תקופת ההודעה מראש.
2. העברת בעלות - עם ההתקשרות עם חברת ניהול, שלחו עדכון לחברת החשמל, לחברת המעליות ולספקים האחרים.
3. אל תוותרו על ועד הבית: בהרבה בניינים חושבים שאם יש חברת ניהול, לא צריך ועד בית. זו טעות שיכולה לעלות הרבה כסף. הרי מי שמעסיק את חברת הניהול ומי שמשלם לה זו נציגות הבית, והיא חייבת להמשיך לפעול ככתובת מול החברה.
4. להימנע מחיוב אישי: היזהרו מחיוב חברי נציגות ועד הבית. לעתים בחברת הניהול מוסיפים סעיף בו הם רואים בחברי נציגות הבניין אחראים אישית למקרה של קושי בגבייה. יש לדאוג שלא יהיה כזה סעיף.
5. ודאו דיווח ועקבו אחרי הפעילות: שימו לב שבחוזה ההתקשרות עם חברת הניהול יש סעיף שלפיו חברת הניהול צריכה לדווח על ביצועיה. לפעמים חברת הניהול מפרישה סכום קטן מסך הגבייה לצורכי קופה קטנה. הרבה פעמים יש סעיף שכזה, אבל זה לא באמת קורה בפועל.
6. ודאו קיומו של ביטוח צד ג': שימו לב שיש ביטוח שכזה על הנכס, ובמקרים של פגיעה בשטח הבניין, לא הדיירים יישאו בעלות.
7. (לא) כולם שווים: הנוהג על פי החוק הוא שכולם משלמים את מיסי ועד הבית באופן שווה, אבל יש אפשרות לשלם על פי שטח הדירה. חברת ניהול, ברוב המקרים, תצפה שכולם ישלמו אותו הדבר, וזה אפשרי חוקית, אולם אם הדייר בדירה הקטנה יעמוד על דעתו לשלם פחות, יש לקבל עמדה זו.
* מקור: עו"ד סמי ישראל, יועץ משפטי לאגודה לתרבות הדיור