יעקב אטרקצ'י / צילום: איל יצהר
כלכלני חברת הדירוג S&P מעלות הורידו את דירוג האשראי של חברת הנדל"ן אאורה בדרגה אחת, מרמה של BBB+ לרמה של BBB. זאת, לקראת גיוס באמצעות הנפקת סדרת אג"ח חדשה (י"ד) בהיקף של עד 110 מיליון שקל. תחזית הדירוג יציבה.
אאורה, חברת יזמות הנדל"ן הנמצאת בשליטת יעקב אטרקצ'י, מתרכזת בייזום, תכנון והקמת פרויקטים למגורים בישראל, בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית. לחברה יש כיום 5 סדרות אג"ח (ט' עד י"ג) בהיקף מצטבר של כ-500 מיליון שקל.
במעלות מציינים כי הורדת הדירוג לחברה נובעת "מביצועים תפעולים חלשים מהצפוי בשנת 2018 ,כפי שמשתקף בהכרה בהכנסות ושיעורי רווח נמוכים גם ביחס לקבוצת ההשוואה. ב-2018 הציגה החברה שיעור רווח גולמי של כ-7% (לעומת כ-8% בשנת 2017 ובכ-13% בשנת 2016) ו-EBITDA (רווח לפני ריבית, מיסים, פחת והפחתות) מתואם שלילי של כ-2.5 מיליון שקל לעומת EBITDA חיובי של כ-6 מיליון שקל ב-2017 וכ-51 מיליון שקל ב-2016)".
השחיקה בביצועים התפעוליים של החברה הובילה להרעה ביחס הכיסוי EBITDA להוצאות מימון (שלילי בשנה שעברה) שחרג מהרמה ההולמת את הדירוג. עם זאת, מעריכים במעלות, יחס הכיסוי יהיה 1-1.5 בשנתיים הקרובות "בזכות התקדמות משמעותית שצפויה בביצוע של מספר פרויקטים".
כלכלני S&P מעלות מציינים, כי לדעתם "שיעורי הרווח הנמוכים יחסית מושפעים מהיקפי השיווק במחירי מכירה מוקדמת, שלרוב נמוכים יותר. מאידך, אסטרטגיה החברה למכירת יחידות דיור במכירה מוקדמת בהיקפים מהותיים מהווה גורם גידור סיכון משמעותי מפני קשיי שיווק עתידים. בנוסף, קצב ייצור המזומנים מפעילות שוטפת בשנים האחרונות היה חלש מהצפוי".
כתוצאה מכך, אומרים במעלות, "עלה שיעור המינוף המאזני ב-2018 ל-72.5% לעומת 67.5% ב-2017.. בתרחיש הבסיס העדכני שלנו אנו צופים כי בשנים 2019-2020 ימשיך התזרים מפעילות שוטפת להיות שלילי לנוכח צפי להשלמת עסקאות לרכישת קרקעות, להשקעות בפרויקטים בביצוע ולתחילת ביצוע של פרויקטים חדשים, מול היקף מצומצם יחסית של מסירת פרויקטים. עם זאת, ההשקעה בקרקעות צפויה לתרום לצבר הפרויקטים, ותומכת בהמשך גידול הפעילות ובנראות הכנסות עתידית".
בתרחיש הבסיס צפויה אאורה להכיר בהכנסות של 1.6-1.7 מיליארד שקל בשנים 2019-2020, מעריכים במעלות. הרווחיות הגולמית שלה תעמוד על 10%-15%, היא תבצע הזרמות הון של 250-280 מיליון שקל לפרויקטים קיימים וחדשים בשנתיים הקרובות, תשלים רכישת קרקעות בבן שמן ובסביון בהיקף כולל של כ-310 מיליון שקל ובמקביל תממש נכסים וקרקעות בהיקף כולל של 130-150 מיליון שקל בתקופה זו.
מניית אאורה נסחרה היום ביציבות. בשנה האחרונה רשמה המניה ירידה של 14% ושוויה של החברה הצטמק לכ-416 מיליון שקל. את שנת 2018 סגרה אאורה עם ירידה של 15% בהכנסות לעומת 2017, לרמה של 324 מיליון שקל. בשורה התחתונה הציגה החברה הפסד של כחצי מיליון שקל, לעומת הפסד של כ-12 מיליון שקל ב-2017. ברבעון הרביעי של השנה עמדו הפסדי אאורה על כ-8 מיליון שקל.