רון וקסלר, מנכ"ל ישראכרט / צילום: איל יצהר
ימי הקיץ הם תקופת השיא בתחום השכרת הדירות. אינספור פגישות בין משכירים לשוכרים מתקיימות בימים אלה, ועסקאות נחתמות ויוצאות לדרך כשהן מלאות אופטימיות. אלא שמדובר בשוק חסר בפיקוח ובעייתי. מחד גיסא יש בעלי דירות שמפנים עורף למחויבויות שלהם, כמו טיפול בתשתיות בנכסים המושכרים. מאידך גיסא, בעלי דירה להשקעה ניצבים לעתים במצבים בעייתיים, למשל, שנוגעים לאי-תשלום שכר דירה.
נתונים שהעבירה רשות האכיפה והגבייה לבקשת "גלובס" מספקים "טעימה" מהמתרחש בשטח. כך למשל ב-2018 נפתחו 961 תיקים בהוצאה לפועל במסגרת הליכים משפטיים לפינוי נכסים מושכרים. במחצית הראשונה של השנה המספר כבר עומד על 573 תיקים.
על רקע מה שרבים מזהים ככשל שוק, יש מי שזיהו בשנים האחרונות פוטנציאל כלכלי ומבטיחים להוות משענת כלכלית עבור בעלי הבתים. בין המשקיעים בחברות הללו נמצאים שמות גדולים מתחום האשראי - לאומי קארד וישראכרט.
השירותים החדשים שהחברות מציעות כוללים הבטחה לרשת ביטחון כלכלית עבור בעלי הבתים. השירות השני, שמעורר שאלות מתחום הגנת הפרטיות, הוא בדיקת רקע על מצבם הפיננסי של השוכרים. חברות האשראי חשופות ממילא לנתונים פיננסיים מקיפים על חיינו, גם מעצם פעילותן השוטפת וגם לאור כניסתו באפריל האחרון של חוק נתוני אשראי. אלא שכאן החברות הללו מספקות דוח פיננסי לבעלי הבתים, ונשאלת השאלה עד כמה ניתן להיכנס לנו לכיס ועם מי מותר לשתף את המידע הזה.
"חיתום פיננסי על אנשים פרטיים"
סטארט-אפ שהוקם לפני שנתיים וכבר פועל מספר חודשים בתחום הוא WeCheck, שמשקיעות בו החברות יד2 וישרכארט. "הרעיון הבסיסי היה פיתוח מנוע, שמאפשר חיתום פיננסי על אנשים פרטיים", מסביר מנכ"ל החברה רמי רונן. במילים יותר פשוטות - החברה מציעה לבעל הנכס להפיק דוח פיננסי על יכולותיו של השוכר הפוטנציאלי.
"מדובר במערכת מתוחכמת, שיודעת לאסוף מידע ממגוון מקורות, חלקם פתוחים לציבור וחלקם לא, והכול בצורה חוקית, על מנת להביא לניתוח מהיר של הפרופיל הפיננסי של אדם", מסביר רונן שמדגיש כי השירות שמעניק לבעלי דירות מידע על שוכרים ניתן בחינם.
כשאנחנו מבקשים לברר אם אנחנו צריכים לחשוש לפרטיותינו כשחברה בעלת עוצמה כמו ישראכרט מפיקה דוח פיננסי על יכולותינו, הוא מדגיש כי הפקת הדוח תלויה בראש ובראשונה במתן היתר לבדיקה מצד השוכרים. "לא ננפיק דוח על שוכר דירה, שלא מעוניין בהפקת הדוח לגביו ולא מאשר לנו לבצע את הפעולה".
לדברי רונן, הערך שניתן הוא לא רק לבעל הדירה, אלא גם לשוכר. "לשוכר דירה טוב, קשה להוכיח שהוא טוב. הדוח נותן בעצם גושפנקא לכך".
מלבד בדיקת שוכרים, מציעה WeCheck לבעלי דירות שירותים פיננסיים נוספים, המפוקחים על ידי רשות שוק ההון. "בעל דירה יכול לרכוש הבטחת תשלום, כך שאם שוכר דירה מפסיק לשלם את שכר הדירה, אנחנו נשלם במקומו", אומר רונן, "כמעין תחליף לערבות שבעלי דירות מבקשים בחלק מהמקרים. אלא שהערבות, בהתאם לחוק שכירות הוגנת, מוגבלת ל-3 חודשי שכירות וגם עולה לשוכר כסף, בעוד שאנחנו נותנים ערבות לשנה שלמה. בנוסף, אנחנו מציעים לבעלי הדירות לקבל את כל שכר הדירה מראש, במקום לחכות חודש בחודשו".
כמה עולה שירות כזה? לדבריו החברה גובה בגין השירות סכום שמשתנה בהתאם למידת הסיכון שבו מוגדר השוכר, וככלל הוא נע בין 2-4.5% מגובה שכר הדירה בכל חודש לכל תקופת השכירות. לדבריו בכל רגע נתון ניתן להפסיק את השירות.
לסייע לבעלי בתים בשוק מוצף
בעוד שבעל דירה במרכז תל-אביב יכול לסנן שוכרים ולדרוש ביטחונות גבוהים, בשל עודף הביקוש לשכירות, במקומות אחרים המצב הפוך. בשנים האחרונות הוקמו שכונות חדשות רבות בערים כמו חריש, ראש העין, קרית גת ועפולה. חלק ניכר מהדירות באזורים אלה נרכש על ידי משקיעים, שגילו כי לעתים הם מתקשים למצוא שוכרים, בשל התחרות הגדולה ועודף ההיצע. במצב כזה בעלי הדירות לעתים "מקלים" בדרישות, כמו בדיקת הדייר ומתן הביטחונות על ידו. הכל כדי לאכלס את הדירה ו"להרוויח".
לדברי רונן, לשירות שהם מספרים נרשמו עד כה אלפי בעלי דירות, כאשר בולט בהם ריכוז של משקיעים מחריש. "השירות ניתן בעיקר לבעלי דירות שמעוניינים להבטיח שכר דירה של 4,000-6,000 שקל לחודש", הוא אומר.
ישראכרט לא לבד בתחום. חברה נוספת שמספקת שירותים לבעלי דירות היא חברת הסטארט-אפ Iagree, ששותפה בה גם חברת האשראי MAX (לאומי קארד). "אנחנו מבינים שחשוב לך להכיר את השוכר שלך לפני חתימת החוזה. לכן, לפני חתימת הבטחת התשלום אנחנו נבדוק עבורך כל שוכר במאגרי המידע: בנק ישראל, כונס נכסים, הוצאה לפועל, בנקים וחברות כרטיסי אשראי, בשילוב מידע נוסף אותו בחר השוכר לשתף", נכתב בבולטות באתר האינטרנט של החברה.
ציון שמו של בנק ישראל כאחד מהמקורות בהם מעיינת החברה כדי להפיק דוח פיננסי על השוכרים, מעלה תמיהה האם הכוונה לנתונים שגלויים כיום למספר מצומצם של חברות ובהן חברות אשראי כמו MAX, לאור כניסתו באפריל האחרון של חוק נתוני אשראי. בשיחה עמנו בחברה לא ששים לפרט על דרך הפקת הדוח, ורק מציינים, כמו במקרה של ישראכרט, כי הדוח מופק בהסכמת השוכרים, ובאופן חוקי לחלוטין.
מעבר לשירות הזה, Iagree מציעה למשכירי הנכסים בטוחה לתשלום שכר הדירה באמצעי דיגיטלי, למקרה שהשוכר לא ישלם את שכר הדירה. תמורת השירות הזה החברה גובה 3% משכר הדירה החודשי. לפי אתר החברה עד כה 2,300 איש נרשמו לשירות שלהם, רובם משקיעים
"אנחנו בוחנים כל הזמן באילו שווקים אנשים עדיין לא מתנהלים בכרטיסי אשראי ולמה", מסביר סמנכ"ל אסטרטגיה ופיתוח עסקי ב-MAX, אוהד מימון. "מצאנו שאנשים עדיין מתקשרים בחוזי שכירות בצורה מיושנת ומסורבלת, ועל כן אנחנו מייעלים את השוק כשמציעים לצדדים להתנהל בצורה דיגיטלית ומהירה במקום תהליך שמסורתית התנהל באמצעות צ'קים ומזומן".
החשש הגדול - שוכרים שלא משלמים
חברה נוספת שזיהתה את המתח בין משכירים לשוכרים היא Different. מאחוריה עומדים משקיעים יהודים מצרפת, בעלי עסקים בתחום הנדל"ן והטכנולוגיה, שלדברי יועצי התקשורת שלה "מחזיקים בישראל במספר נכסים להשכרה".
גם Different מציעה לבעלי הנכסים לבדוק את השוכרים הפוטנציאליים עבורם. בחברה מכנים זאת "בדיקת רקע בסיסית" וכשאנחנו מבררים מולם כיצד מופק דוח שכזה, הם ממהרים להסביר שהם לא מבצעים בדיקות שמפרות את פרטיותם של השוכרים, וכי הבדיקה מתמקדת אך ורק במקורות גלויים כמו מאגר פושטי הרגל, מאגר חשבונות מוגבלים של בנק ישראל ובעלי מרשם מוגבלים באמצעים של המדינה.
עם זאת לדבריהם ליבת הביזנס שלהם מופנית לכיוון אחר לגמרי. "המטרה שלנו היא להבטיח לבעלי דירות להשכרה, שהסכם השכירות יתקיים במלואו". אומר מנכ"ל החברה אלעד שריקי. "אם השוכר לא משלם, נשלם במקומו. החברה בעצם אחראית להתחייבות השוכר. במקרה שהשוכר לא משלם, אנחנו נדאג לפנות אותו ולהביא שוכר במקומו. בהרבה מקרים תום תקופת הסכם השכירות, אפילו ששוכר שילם את שכר הדירה, הוא עדיין לא מתפנה מכל מיני סיבות, ואז אנחנו נכנסים לתמונה".
בנוסף, החברה מסייעת במקרים שבהם השוכר פותח למשל עסק בדירה בניגוד להסכם השכירות. "גם פה אנחנו נכנסים לתמונה, לקחת מבעל הנכס את הכאב ראש במקרים שיש בעיות".
לדברי שריקי, המצב שבו שוכרים לא משלמים הוא הרבה יותר שכיח משנדמה: "קורה ששוכר מפסיק לשלם שכירות או לא מפנה דירה בתום התקופה, לא כי הוא נוכל, אלא דווקא כאשר מדובר במשפחה נורמטיבית, שלפתע, למשל, בני הזוג מתגרשים ועוד אין פתרון דיור לכל אחד מבני הזוג או אחד מבני המשפחה מפוטר מהעבודה או חולה במחלה פתאומית, או משפחה נורמטיבית שבעבר פשוט חתמו ערבות לקרוב משפחה, שלפתע נקלע לקשיים ורודפים את חשבונות הבנק שלהם".
עבור השירות גובה החברה עמלה של 2.5% משכר הדירה למשך כל תקופת השכירות, וניתן להפסיק את ההתקשרות בכל עת. "השירות מיועד למי ששכר הדירה חשוב לו מאוד, ושהוא מתקשה להתקיים ללא שכר הדירה. כמו למשל משפחה ששוכרת דירה, ומשכירה את הדירה בבעלותה לשוכר וכך משלמת את המשכנתא. וגם כששכר הדירה הוא פרנסה לכל דבר". לדברי שריקי כיום רשומים לשירות מאות לקוחות.
תיקי הוצל"פ שנפתחו לפינוי מושכר
אוגוסט-דצמבר 2017: 337
ינואר 2018 - דצמבר 2018: 961
ינואר-יולי 2019: 573
כך זה עובד:
שלב 1 - בעל דירה ושוכר מעוניים בעסקת השכרה
שלב 2 - השניים פונים לחברה שמבצעת בדיקה פיננסית על השוכר, בהסכמתו
שלב 3 - אם השוכר נראה למשכיר - חותמים על חוזה מול החברה
שלב 4 - בתקופת השכירות החברה יכולה לספק למשכיר שירותים, כמו תשלום מראש של שכר דירה, תשלום במקרה של דייר סרבן ואף שירות פינוי דירה
מאגר נתוני אשראי - הכוח נמצא אצל מחזיק המידע
רבים מהאזרחים במדינה לא מודעים לכך שכל אזרח רשאי להנפיק דוח על מצבו הפיננסי של עצמו, בלשכת נתוני האשראי שבבנק ישראל. כמו כן, על פי הסבירות בשוק, בעתיד משכירי דירה יבקשו משוכרים דוח פיננסי עצמי, כחלק מהדרישות הסטנדרטיות משוכרי דירה.
יחד עם זאת, חוק מידע נתוני אשראי משנת 2016 מאפשר גישה לנתוני האשראי לבנקים לחברות האשראי, ולחברות BDI, דן אנד ברדסטריט וקו מנחה בלבד. מדובר במאגר מידע מרכזי בבנק ישראל שבו נאספים נתונים לגבי התחייבויות האשראי של יחידים, כולל מסגרות אשראי בחשבונות עו"ש, מסגרות אשראי בכרטיסי אשראי, הלוואות משכנתאות של אזרחים ותושבים בישראל, לצד אופן הפירעון או אי-עמידה בפירעון של התחייבויות אלה.
חשוב לדעת כי השימוש במידע שנמצא בידיים פרטיות והעברתו לפורמטים פומביים הוא כבר אסור.
"לחברות שמספקות את הדוח על שוכר הדירה, אסור לעשות שימוש פומבי או להפיץ את המידע" אומר עו"ד יורם הכהן, לשעבר ראש הרשות להגנת הפרטיות, "שכן מדובר בעבירה על חוק הגנת הפרטיות ועל חוק נתוני אשראי".