חוק המכר מבטיח את אחריות הקבלן ואת שנת הבדק. עם זאת, בעלי הדירות המתקשרים עם יזם בפרויקט תמ"א 38/1 אינם זכאים לערבות חוק מכר, מכיוון שאין הם מקבלים דירות חדשות. מסיבה זו יש להבטיח כי תקופת האחריות והיקפה נכללים בהסכם בין היזם לדיירים, לרבות התייחסות לתקופת האחריות, לטיפול בתקלות בנייה, לאחריות לאיכות הבנייה ולאחריות למפרט שסופק.
למה חשוב לשים לב?
- תקופת הבדק המוגדרת בחוזה היא התקופה שבה תקבלו מענה לתקלות. לכן, שאפו שהיא תהיה ארוכה ובת 12 חודשים לפחות.
- האחראי הבלעדי והמלא בתקופת האחריות הוא היזם, והוא צריך להיות מוגדר בהסכם כנקודת הקשר לנושא (ולא הקבלן המבצע או גורם אחר).
- בפרויקטים לפי תמ"א 38/1 חשוב לוודא כי האחריות כוללת את כל התוספות לדירה, כמו גם תקלות בשטחים המקוריים שלה, העלולות לנבוע מהתוספות שבוצעו.
- בפרויקטים של פינוי בינוי חשוב לוודא כי האחריות כוללת את כל הדירה החדשה, לרבות כל ההצמדות (חניה, מחסן ומרפסת) וכל מוצרי המפרט.
- האחריות תכלול את כל השטחים הציבוריים, את הבניין ואת המתקנים שבו, לרבות מעליות, מערכות ותשתיות.
אחריות לדירה החדשה - מה כולל חוק המכר?
חוק מכר דירות מחלק לשלוש תקופות את האחריות של מבצע הבנייה לתיקון ליקויים: תקופת הבדק, תקופת האחריות ותקופת אי התאמה יסודית.
תקופת הבדק מתחילה עם מסירת הדירה לרוכש, כלומר, לבעל הדירה, והיא נמשכת שנה עד שבע שנים על פי מהות הליקוי. בתקופת הבדק חובה על המוכר לתקן את הליקוי - אלא אם הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה.
תקופת האחריות מתחילה עם סיום תקופת הבדק ונמשכת שלוש שנים.
תקופת אי התאמה יסודית מתחילה מהעמדת הדירה לרשות בעל הדירה ונמשכת כ-20 שנה. אחריות זו נוגעת בעיקר לשלד הבניין וליסודותיו.
בתמ"א 38/1 יש אחריות לתוספת הבנייה
הגדרת "דירה" על פי החוק היא: "חדר או מערכת חדרים", מכאן, הקבלן אחראי לכל מה שהוא בונה, אם זו דירה המורכבת מחדר בודד אחד ואם דירה ובה יותר חדרים. כל תוספת בנייה שהוסיף ובנה הקבלן, כמו חדר נוסף, ממ"ד או מרפסת בדירות הבעלים הקיימות, משמעה תוספת שטח בנוי לדירה הקיימת, ועל כן תוספות אלה נכללות בהגדרת חוק מכר דירות. יש להקפיד שהנושא יזכה להתייחסות בחוזה, וזאת בין היתר בשל מערכת היחסים המיוחדת בין הקבלן לבעלי הדירות הוותיקים בתמ"א 38/1, מהסיבה הפשוטה: הם לא מוגדרים כרוכשי דירה.
ליקויים ומפגעים באחריות הבדק
אחריות הבדק - על פי התיקון לחוק המכר, אחריות זו כוללת שורה ארוכה של נושאים ולהם תקופות אחריות מוגדרות. להלן הנושאים הבולטים ותקופת האחריות להם:
- ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק - שנתיים.
- ליקוי בריצוף ובחיפוי פנים - שנתיים.
- ליקויים במכונות ובדוודים - שלוש שנים.
- ליקוי בפיתוח חצר, שקיעות של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים - שלוש שנים.
- ליקויים במערכות האלו: מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת. נזילות, כשל במערכות האלו: צנרת, הסקה, מרזבים, דלוחין וביוב - ארבע שנים.
- כשל באיטום המבנה בכל חלקיו, לרבות גגות קלים עם סיכוך - ארבע שנים.
- סדקים ברוחב גדול החל מ-1.5 מ"מ - חמש שנים.
- התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ - שבע שנים.