הבניין ברחוב יהודה עמיחי 6 בתל-אביב / צילום: כדיה לוי
חברים בקבוצת רכישה נדרשים להשתתף בתשלומים הקבוצתיים לפי החלק היחסי של הדירה שהם בחרו בפרויקט. אולם לא פעם קורה שהתוכניות משתנות, וכפועל יוצא מכך נדרש לשנות גם את יחסי התשלומים הכספיים בין חברי הקבוצה. התוצאה: לעתים צריכים חברים מסוימים לפצות חברים אחרים במסגרת מה שמכונה "טבלת איזון".
פסק בוררות שניתן לאחרונה על-ידי השופטת (בדימוס) הילה גרסטל, חייב בעלת זכויות בבניין בגוש הגדול בצפון תל-אביב לשלם ליתר בעלי הזכויות בבניין כ-2.2 מיליון שקל וכן הוצאות בגין תשלומי איזון.
רקע: שינויים בתכנון הבניין
מדובר בבניין ברחוב יהודה עמיחי 6 בגוש הגדול בתל-אביב, שנבנה על-ידי קבוצת רכישה שהוקמה ב-2006. במהלך 2007 נערכה טבלת איזון בין החברים, ועל סמך הדירות שתוכננו במקום קבע השמאי ארז כהן כיצד צריכות להתחלק עלויות רכישת הקרקע ובניית הבניין בין כל חברי הקבוצה. לאחר מכן, עם התקדמות הפרויקט והכנסת שינויים, נעשו גרסאות חדשות של טבלאות האיזון, לפי שינויים שבוצעו בתכנון הפרויקט.
בפברואר 2013 ניתן לפרויקט היתר להגדלת קומות המרתף, שינוי במפלס הקומה העליונה ותוספת בנייה על הגג, ושוב נאלצו לערוך שינויי בטבלת האיזון, ואולם זה לא היה הסוף.
הסכסוך: ניגוד עניינים וניצול מעמד
הבניין אוכלס ב-2015, ואז נתגלעו סכסוכים בין חברי הקבוצה, שכן הוברר כי אחת מבעלי הדירות, ליאורה שי, קיבלה תוספת ניכרת של שטחי גג לדירת הפנטהאוז שלה, בלי ששילמה עבורן.
מהר מאוד התגלגלו העניינים לפתחו של בית המשפט, ששלח את הצדדים לבוררות. בסך-הכול הובאו בפני הבוררת לא פחות מחמש שומות לגבי טבלאות איזון רצויות.
חלק מבעלי הזכויות, שיוצגו בהליך על-ידי עורכי הדין שמואל שוב, הילה לביא ואלון קריביצקי ממשרד שוב ושות', תבעו 15.5 מיליון שקל משי, מהם כ-7.8 מיליון שקל כתשלומי איזון, והיתרה - כפיצוי על הפרת הסכם קבוצת הרכישה.
בתביעתם טענו כי טבלאות האיזון שנערכו עוד קודם לניצול הזכויות על גג הבניין היו מוטעות. נטען כי בעלי הזכויות לא ידעו על דבר אישורה של תוכנית חדשה שאפשרה את הגדלת זכויות הבנייה, וכי בעלה של שי, אורן, פעל בנציגות הקבוצה בניגוד עניינים ובניצול מעמדו לצרכיו האישיים. התוצאה הייתה ניכוס של 140 מ"ר על הגג, שהיו אמורים להיות שטח משותף. לדבריהם, על כן יש להורות על תיקון טבלאות האיזון ועל תשלום לבעלי הזכויות בגין מימוש זכויות הבנייה על הגג, השייך לכלל בעלי הזכויות.
מצד בעלי הפנטהאוז, שיוצגו על-ידי ייצג עו"ד גור טננבאום ממשרד גרוס, קלינהנדלר, חודק, הלוי גרינברג ושות', נטען כי הסכסוך אינו קשור להסכם קבוצת הרכישה, וכי השומה של כהן היא השומה הקובעת והסופית, ולא האחרות.
החלטת הבוררת: "התעשרות שלא כדין"
הבוררת גרסטל קיבלה בעיקרון את טיעוני התובעים. "התמונה שהצטיירה בבוררות זו עגומה בכל האמור להתנהלות הנתבעת באמצעות מר שי כלפי התובעים", כתבה בפסק הבוררות. "מר שי היה מצוי בידיעה ומרצון בסבך של ניגוד עניינים חריף; מצד אחד, 'כובעו' הפרטי כבן זוגה של אחת מבעלי זכויות במקרקעין, שבחברה בדירת הגג ובדירת גן נוספת וככזה בעל אינטרס מובהק להגדיל את שטח דירת הגג. מצד שני, 'כובעו' כנציג הקבוצה האמור לשרת אינטרסים של כל בעלי הזכויות. ניגוד עניינים זה התממש לכדי מעשים ומחדלים העולים גם כדי הפרת הנאמנות שחב מר שי לקבוצה כשלוח שלהם".
כך, למשל, נמנע שי מלגלות ליתר בעלי הזכויות את כניסתה לתוקף של התוכנית החדשה שהוסיפה את זכויות הבנייה; כמו כן, היה בקשרים אישיים עם עורך הדין של הקבוצה, עם השמאי שליווה אותה ועם המפקח על הבנייה. מעשיו, קבעה הבוררת, מהווים התעשרות שלא כדין על חשבון יתר בעלי הקבוצה.
אולם, קבעה הבוררת, לחברי הקבוצה הייתה אחריות תורמת. הם הסתמכו בצורה עיוורת על שי ונהנו מפועלו; הם לא טרחו במשך שבע שנים לפחות לברר מהן הזכויות מכוח התוכנית החדשה. נוסף לכך, הם היו יכולים עוד ב-2012 לראות כי שלד הבניין כולל תוספת לדירת הפנטהאוז. "מחדל התובעים מנקוט צעדים והסתמכותם בעיניים עצומות על מר שי במשך תקופה כה ארוכה מהווה 'אחריות תורמת'", קבעה הבוררת והפחיתה מתשלומי האיזון 15%.
מתוך שלל השומות שהוצגו בפניה כטבלאות איזון, בחרה הבוררת גרסטל שומה אחת שקבעה כי תשלומי האיזון ששי חייבת לייתר חברי הקבוצה יגיעו ל-3.93 מיליון שקל. אולם עקב הוצאות שהוכחו שהיו לבני הזוג בגין תוספת השטחים, האחריות התורמת של יתר חברי הקבוצה וסיבות אחרות - הופחת הסכום לכ-2.2 מיליון שקל.