הבניין ברחוב ניצה 4 בנתניה / צילום: דני כיתרי
מה דין החלטת רוב בעלי הדירות באסיפה הכללית להשתמש בכספי ועד הבית כדי לקדם פרויקט תמ"א 38? האם מספיקה החלטת רוב בעלי הדירות או שנדרשת הסכמת כולם? האם יו"ר הוועד שהחליט להוציא כ-150 אלף שקל לצורך בדיקות, הכנת תוכניות, והגשת בקשה להיתר, יידרש להשיב חלק מכספים אלו? והאם מי מהדיירים שהסכים להוצאת הכספים מנוע מלדרוש את השבתם? שאלות אלו ואחרות הגיעו לפתחה של המפקחת על המקרקעין במסגרת פסק דין שניתן בעניין הבית המשותף ברחוב ניצה 4 בנתניה, בית בן שמונה קומות ובו 24 דירות.
הבית, שנבנה בשנות ה-70, סבל מבלאי מוגבר נוכח קרבתו אל הים. לאור מצבו התחזוקתי והבטיחותי הירוד של הבית, היה צורך לשפצו. בשל העלויות הגבוהות הכרוכות בכך, קיבל יו"ר ועד הבית מנדט מבעלי הדירות לבדוק את ההיתכנות לביצוע פרויקט תמ"א 38.
יו"ר הוועד לא מצא אף יזם שהתעניין בפרויקט, אך הוא לא אמר נואש והחתים 19 מתוך 24 בעלי דירות על ייפוי-כוח נוטוריוני בלתי חוזר המסמיך אותו לפעול בשמם לצורך קידום וביצוע הפרויקט באופן עצמאי. באסיפה הכללית שנערכה בשנת 2013 הוא התמנה שוב ליו"ר הוועד וכן התקבלה החלטה "ברוב של 15 מול שבעה מתנגדים להשתמש בכספי הוועד כדי למצות את בדיקת התכנות ביצוע תמ"א 38, ללא הגבלה בסכום".
ואכן, יו"ר הועד לא חסך ושילם מתוך קופת הועד עשרות אלפי שקלים ליועצים רבים (אדריכלים, מהנדסים, קונסטרוקטורים, מודדים, מכון להדפסות והדמיות, עו"ד וכיוב') כדי להגיש, בשם בעלי הדירות, בקשה להיתר בנייה.
הוועדה המקומית דחתה את הבקשה בטענה מקדמית כי המבקש לא הראה ש 2/3 מהבעלים מסכימים להגשת הבקשה להיתר. גם הערר שהגיש נדחה מאותו טעם, כאשר 11 מתוך 24 בעלים, בהם בעלים שחתמו בעבר על ייפוי-כוח לטובת יו"ר הוועד, הודיעו לוועדה כי הם מתנגדים לבקשה להיתר. בכך הסתיימה ההרפתקה עם גירעון בקופת הוועד בסכום של כ- 128 אלף שקל.
שישה בעלי דירות הגישו תביעה להשבת כלל הכספים שהוצאו על ידי יו"ר הוועד מהקופה.
בפסק דינה הזכירה המפקחת על המקרקעין את כללי היסוד הנוגעים לפעילות נציגות הבית המשותף. כך בין היתר, כל בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה וניהולו של הרכוש המשותף.
עם זאת, החלטה המטילה על בעל דירה תשלומים שאינן לצורך החזקתו התקינה וניהולו של הרכוש המשותף חייבת את הסכמתו לכך.
המפקחת קבעה כי נוכח העובדה שלא כל בעלי הדירות נתנו את הסכמתם להוצאת כספים מקופת הוועד לצורך קידום פרויקט התמ"א, הוכח כי יו"ר הוועד חרג מסמכותו ותפקידו והוא לא היה רשאי להוציא כספים מקופת הוועד.
עם זאת, בשאלה האם חריגה זו מסמכות מחייבת את השבת כל הכספים לקופת הוועד, נקבע כי התובעים אינם מייצגים את כלל בעלי הדירות וכי בעלי הדירות אשר חתמו על ייפוי-הכוח ליו"ר הוועד הסכימו גם להוצאת הכספים מקופת הוועד ולכן אין להשיב את חלקם לקופה. מאידך, עבור התובעים אשר לא הסכימו לתשלומים אלו, קבעה המפקחת כי יש להשיב להם את חלקם מהכספים שהוצאו שלא כדין.
חשוב לציין כי אילו הייתה מתקבלת החלטת ועדה חיובית המאשרת את הבקשה להיתר לחיזוק על פי תמ"א 38, ניתן היה לפנות ולאכוף את תשלום ההוצאות על מיעוט הבעלים, וזאת בהתאם להוראות סעיף 8 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) המחייב את בעלי הדירות להשתתף בהוצאות החיזוק לצורך ביצוע תמ"א 38. אך הבקשה להיתר נדחתה מכיוון שלא היה לה את הרוב הדרוש (66%) לאישורה.
(נת) 159/15 אריאל שמעון לופט ואח' נ' נציגות הבית המשותף מרחוב ניצה 4, נתניה
הכותב שותף במשרד מינצר-כרמון, נסים העוסק בהתחדשות עירונית