חלקה תלת ממדית / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק
בעוד כשבוע צפויה להתחולל רעידת אדמה בתחום הנדל"ן עם כניסתו לתוקף של תיקון 33 לחוק המקרקעין, התשע"ט-2018, העוסק ברישום תלת ממדי במקרקעין ויצירתה של חלקה תלת ממדית.
זהו אחד ממהלכי החקיקה הגדולים והחשובים בתחום, המחולל שינוי בתפיסה הקניינית ובחזון התכנוני בעתיד הקרוב.
מציאות החיים המשתנה, ובפרט קצב ריבוי האוכלוסייה ומשאבי הקרקע המוגבלים והמגמה ההולכת וגוברת של עירוב שימושים, הובילו לשינוי תפיסתי לפיו יש להביא לניצול יעיל ומיטבי של קרקעות במדינת ישראל. תיקון 33 מעגן את התפיסה, על ידי הגדרת סוג חדש של חלקה - "חלקה תלת-ממדית" שתהווה נושא נפרד לבעלות, לזכויות במקרקעין ולעסקאות ברבדים שונים של הקרקע. משמעות התיקון הינה גמישות ברישום מקרקעין, המאפשרת ניצול מיטבי ויעיל של הקרקע והגדלת הסחירות בה.
תיקון 33 מאפשר רישום חלק מסוים מהמקרקעין כחלקה תלת ממדית, המהווה יחידה נפחית המצויה בעומק תת הקרקע או מעל הקרקע בחלל הרום שמעליה, שגבולותיה נקבעו באופן תלת ממדי בתכנית או בתשריט, הכל בתנאים כמפורט בתיקון האמור. בחלקת מקור אחת ניתן לייצר כמה וכמה חלקות תלת ממד.
במילים פשוטות, המשמעות היא שתיקון 33 יאפשר לפרוס את הבעלות חלקים חלקים מעל הקרקע ומתחתיה, ליחידות תלת ממדיות ולאפשר שימושים שונים, פרטיים וציבוריים, בכל אחת מהן בנפרד, כאשר כל חלקה תלת-ממדית מתנהלת בנפרד: ברישום, בבעלות, בזכויות, בעסקאות, בייעוד ובשימוש וכו'.
התיקון יאפשר רישום זכות נפרדת של מנהרות תת קרקעיות לתחבורה או לתשתיות, מעליו רישום זכות של אדם אחר על הבנייה על הקרקע, ומעליו רישום זכות של אדם נוסף על גשר המצוי מעל פני הקרקע, והסדרת היחסים הקניינים בין כל בעלי הזכויות.
הצורך בתיקון 33 נדרש בשל המצב המשפטי הקיים, שבו אין אפשרות להעביר ולרשום זכויות בעלות בחלקים של שכבות קרקע שונות. זאת, נוכח הוראת סעיף 11 לחוק המקרקעין, הקובעת כי ככלל, הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע ובכל חלל הרום שמעליו; וכן נוכח הוראת סעיף 13 לחוק המקרקעין הקובעת כי אין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין, למעט חריגים הקבועים בחוק. בנוסף, באופן מעשי, לא ניתן לרשום זכויות בעלות בחלקים של שכבות שונות בקרקע, מאחר שמרשם המקרקעין מגדיר את המקרקעין באופן דו ממדי.
מבחינת ענף הנדל"ן ובוודאי שבתחום עירוב השימושים, מדובר בלא פחות ממהפכה. תיבת אוצר בתוך הקרקע. שרק צריך לחפור ולגלות אותה. עד היום, כשעסקו בזכות הבעלות בחלקה או במגרש כלשהוא - מדובר היה על בעלות מליבת כדור הארץ עד רום השמים. לא ניתן היה לעסוק בחלק ספציפי במקרקעין ולרשום אותו בנפרד ולמכרו בנפרד.
כמו כן, באמצעות התיקון ניתן יהיה במקרים מתאימים לבצע הפקעת מקרקעין באופן מידתי. כך, ניתן יהיה להפקיע רק את חלק הקרקע ההכרחי להפקעה ולא את כל החלקה, והבעלות ביתרת הקרקע תיוותר בבעלות הבעלים המקורי של הקרקע. יצוין כי בהתאם לתיקון לא יירשמו יחידות בבית המשותף כחלקות תלת ממדיות, ולגביהן ימשיך ההסדר הייחודי הקיים של רישום בית משותף. אך ניתן יהיה לרשום בחלקה תלת ממדית בית משותף, וזאת לדוגמה, במקרה שבו שהבית הינו מעל קירוי כביש.
משמעות המהפכה האמורה היא שענף הנדל"ן יידרש להחליף דיסקט בכדי להטמיע את הכלי החדש בתוכניות בניין ערים ובתשריטי איחוד ו/או חלוקה ולאפשר ייעוד ומקסום של זכויות בנייה מעל ומתחת הקרקע לשימושים סחירים וציבוריים.
לאור התיקון, בעלי קרקעות ויזמים, יידרשו בעסקאות במקרקעין לבחון מעתה ואילך את השפעתו של תיקון 33 על הגדרת הזכויות הנכללות בעסקה, ולשקול, לפי העניין, שימוש בכלי חדש זה לשם שמירת זכויותיהם.
הכותבת היא שותפה בכירה בפירמת עו"ד שפיגלמן קורן זמיר ומנהלת מחלקת הנדל"ן בפירמה