גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

דעה: מנהל מיסוי מקרקעין עושה סוף למתנות הפיקטיביות

אנשי המס יקפידו הקפדה יתרה בבדיקת עסקאות מתנה של דירות מגורים, כאשר בסמוך אליהן מבוצעת רכישת דירה אחרת ע"י נותן המתנה ● אלה יבחנו היטב אם עסקינן בפעולה אשר עיקר מטרתה התחמקות מתשלום מס רכישה, ואין בצידה מתנה אמיתית וגמור

דירה "במתנה" / צילום: Shutterstock
דירה "במתנה" / צילום: Shutterstock

סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין קובע מנגנון המאפשר למשפרי דיור למכור את דירתם היחידה ולהעניק להם הקלה ברכישת דירה חלופית, ובלבד שימכרו את הדירה הישנה תוך 24 חודשים - "תקופת החפיפה" (כיום תקופת החפיפה עומדת על 18 חודשים בלבד).

בהתאם להוראות הסעיף, משפרי דיור יכולים לשלם בגין הדירה החדשה מס רכישה לפי מדרגות המס של דירה יחידה (ולא כדירה נוספת), תוך התחייבות כי ימכרו את דירתם הישנה במהלך תקופת החפיפה.

אתן דוגמה: נניח לרגע כי פלוני בעל דירה ברמת גן. כעת הוא רוכש דירה נוספת בשווי של 1.6 מיליון שקל בחריש. בהתאם לדין, זו דירה נוספת, ולכן הוא מחויב במס רכישה בשיעור של 8%. כלומר, עליו לשלם מס רכישה בסך של 128,000 שקל. מאידך, אם הוא יעביר את דירת המגורים שלו ברמת גן ללא תמורה להורה או לבנו הבגיר, תוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה בחריש, הוא יהיה פטור לחלוטין מתשלום מס רכישה.

אנו רואים כי הפיתוי לביצוע מהלך של הרחקת הדירה קודם לרכישת הדירה הנוספת אפוא הוא רב. חיסכון ממשי של מס רכישה לפנינו. מכאן זו הייתה רק שאלה של זמן עד אשר מנהל מיסוי מקרקעין יצא חוצץ נגד הפרקטיקה הזו שפשטה בישראל - העברת דירה "במתנה" לקרוב משפחה, אשר כל מטרתה כאמור ניסיון של המעביר ליהנות מהפחתת תשלום מס הרכישה בבואו לרכוש דירה אחרת. אנו מכירים העברה ללא תמורה אנכית כלפי מעלה - להורה; והעברה ללא תמורה אנכית כלפי מטה - לילד הבגיר (טכניקה מקובלת יותר).

והנה, ממש לאחרונה ניתן פסק דין בוועדת הערר שלצד בית המשפט המחוזי בעניינם של בני זוג נשואים אשר התגוררו בבית ביישוב כורזים ששימש כ"דירת המגורים היחידה" שבעלותם. בשנת 2015 החליט בני הזוג לעבור לטבעון, ואלה רכשו שם בית ביום 11.6.15. במקרה זה, על-מנת ליהנות מחישוב מס רכישה כדירה יחידה ברכישת הבית בטבעון, היה על בני הזוג "להיפטר" מהבית בכורזים תוך תקופה של שנתיים.

בני הזוג, מתברר, לא הצליחו למכור את הבית בכורזים במהלך תקופה הזו. לכן, ביום 11.6.17, שהוא היום האחרון ל"תקופת החפיפה", הם העבירו אותו ללא תמורה לאמה של האישה. מנהל מס שבח טבריה קבע כי העברת הבית לאם היא עסקה מלאכותית אשר יש להתעלם ממנה, שכן כל מטרתה ניסיון התחמקות ממס רכישה. כתוצאה מכך, בעת רכישת הבית בטבעון היו העוררים בעלים של יותר מדירת מגורים אחת, ולכן מנהל מס שבח חייב אותם במס רכישה מלא.

ועדת הערר תמכה בעמדת מנהל מס שבח טבריה ומצאה כי למעשה מדובר בשיטת "דלת מסתובבת", כך שהבית אמור היה לעבור לאם כדי שהעוררים ישלמו מס רכישה מופחת ברכישת הבית בטבעון, ובהמשך הבית בכורזים יחזור אליהם בהתאם לצוואת האם, כאשר בתקופת הביניים הבית ממשיך להישלט על-ידי בני הזוג, תוך שהם נהנים מדמי השכירות.

בפסק דין ארוך ומנומק ועדת הערר ביססה עמדתה בראיות שונות שעלו תוך כדי החקירות בבית המשפט.

ראיה א' - התברר כי בני הזוג גמלו בליבם לבצע העברה ללא תמורה כשבוע לפני תום תקופת החפיפה לאחד מן הילדים. לבסוף בחרו להעביר לאמה של האישה. השינוי בזהות מקבל המתנה מחזק את הטענה למלאכותיות.

ראיה ב' - בני הזוג טענו כי העבירו לאם במתנה כדי שתנהל את מכירתו או השכרתו. טענה זו לא התקבלה על-ידי בית המשפט, לאור גילה של האם והמרחק בו היא גרה מן הבית נשוא העסקה; אך גם לאור העובדה שבני הזוג נתנו ייפוי-כוח לשלושה מארבעת ילדיהם לטפל באמור.

ראיה ג' - תשלום המשך ההלוואה שרבצה על הבית נעשה על-ידי בני הזוג ולא על-ידי האם אשר קיבלה את הדירה במתנה, זאת על אף העובדה שהם ציינו בעדותם כי הבית הועבר לאם כדי שתסייע בפירעון המשכנתא.

ראיה ד' - דמי שכירות מהבית המשיכו להיות מועברים לבני הזוג ולא לאם, על אף שהיא לכאורה בעלת הבית.

ראיה ה' - צוואת האם נחתמה ביום העברת הדירה במתנה אליה, וצוין בה כי בני הזוג ירשו את הבית בכורזים.

אין ספק כי בעקבות הרוח הגבית שקבלו אנשי המס מוועדת הערר בפרשה זו, מעתה אלה יקפידו הקפדה יתרה בבדיקת עסקאות מתנה של דירות מגורים, כאשר בסמוך אליהן מבוצעת רכישת דירה אחרת על-ידי נותן המתנה. אלה יבחנו היטב אם עסקינן בפעולה אשר עיקר מטרתה התחמקות מתשלום מס רכישה, ואין בצידה מתנה אמיתית וגמורה. 

הכותב הוא יוצא רשות המסים ובעל משרד העוסק במיסוי מקרקעין

עוד כתבות

אבי חימי/  צילום: יונתן בלום

לשכת עורכי הדין מקדמת רפורמה: בחינת הסמכה לפני ההתמחות

הלשכה תציע בוועדה לבחינת הליך ההסמכה שתתכנס לראשונה בשבוע הבא, כי הבחינות ייערכו בתום התואר וכתנאי להתחלת ההתמחות ● זאת, בניגוד למצב כיום שהן נערכות בתום שנה וחצי של התמחות

עו"ד אילנה סקר / צילום: איל יצהר, גלובס

מקורבת לאפי נוה מתמודדת לבד על קדנציה נוספת בוועדה לבחירת שופטים מטעם לשכת עוה"ד

יממה לפני שמסתיים שלב הגשת המועמדויות לתפקיד נציגת לשכת עוה"ד בוועדה לבחירת שופטים, והמועמדת היחידה שהגישה עד כה את מועמדותה לתפקיד החשוב היא עו"ד אילנה סקר, הנציגה הנוכחית של הלשכה בוועדה ● סקר נחשבת מקורבת מאוד לאפי נוה וסייעה לבחירתה של אתי כרייף לשופטת

האחים שלומי ויוסי אמיר, בעלי פרשמרקט / צילום: יח"צ

יינות ביתן ממשיכה להצטמק, פרשמרקט ממשיכה להתרחב: תרכוש מביתן 3 סניפים ב-47 מיליון שקל

מדובר בשני סניפים בעיר אשדוד וסניף אחד בפתח תקווה בשטח מסחרי כולל של כ-3,000 מ"ר ● פרשמרקט מציינת כי במסגרת ההסכם, התחייבה המוכרת, יינות ביתן-מגה, לאי תחרות בתחום הפעילות הנרכשת

ד"ר אמיר ירון / צילום: יונתן בלום

אמנות ההליכה בין הטיפות: הנאום האחרון של נגיד בנק ישראל מדאיג מבחינה כלכלית

בשבוע שעבר נשא נגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון נאום על מצב המשק ● בשפתו הדיפלומטית הוא לא חסך ביקורת מהממשלה והפוליטיקאים שלנו, והציע לקדם מהלכים כלכליים - לפני שיהיה מאוחר מדי ● הנגיד התהלך על החבל הדק שבין קריאה לפעולה לבין פגיעה בדירוג האשראי של ישראל

שליחי יאנדקס ברוסיה. החברה החלה בימים האחרונים לגייס עובדים לפיילוט בישראל   / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

ענקית הטכנולוגיה יאנדקס מרוסיה מגייסת עובדים בישראל כדי להקים שירות משלוחי מזון

החברה הרוסית שהחלה להפעיל שירותי מוניות בישראל לפני כשנתיים, מתרחבת גם לתחום משלוחי המזון ● הפיילוט צפוי לצאת לדרך כבר בימים הקרובים ויתמקד באזור תל אביב

שליחה של "תן ביס" / צילום: שלומי יוסף, גלובס

אחרי וולט: גם תן ביס תיתן הקלות למסעדות

חבילת ההטבות של תן ביס מכוונת להעניק תמיכה מיידית למסעדות הנמצאות בסיכון הגבוה ביותר ● אותן מסעדות יקבלו הנחה של 25% בעמלות בשירות המשלוחים

זירת המסחר בוול סטריט / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

בורסות וול סטריט ננעלו בירידות חדות בצל העלייה בתחלואה לשיא יומי

מדד הנאסד"ק איבד 1.6%, מדד דאו ג'ונס ירד ב-2.3%, ומדד S&P 500 נפל ב-1.9% ● מדד הפחד זינק ב-20%; הנפט צנח ב-3.6% ● מניות התעופה והקרוזים בלטו בירידות ● אנט גרופ, זרוע הפינטק של עליבאבא הסינית, תגייס 34.5 מיליארד דולר (מחוץ לארה"ב) בהנפקה הגדולה בהיסטוריה

אוניברסיטת תל אביב/  צילום: Shutterstock   א.ס.א.פ קרייטיב

הסגל האקדמי הכריז על סכסוך עבודה באוניברסיטאות

ארגוני הסגל האקדמי הבכיר בשבע אוניברסיטאות המחקר בישראל (העברית, חיפה, תל אביב, בר אילן, בן גוריון, טכניון ומכון ויצמן), הכריזו הבוקר על סכסוך עבודה ● "ועד ראשי האוניברסיטאות ומשרד האוצר מפרים ברגל גסה ובאופן חד צדדי הסכמים בתירוץ של נגיף הקורונה. הדבר יוביל לפגיעה קשה במחקר הישראלי ולמקומן של אוניברסיטאות בדירוגים הבינלאומיים"

קניון MY MALL בלימסול, קפריסין / צילום: מצגת החברה

האם קרן מקטאר תסייע בהחזר עיקר החוב לנושי בסר אירופה?

דווקא בתקופת הקורונה נעשה ניסיון נוסף לממש את קניון MYMALL בקפריסין, שהוא הנכס העיקרי שהותירה חברת הנדל"ן שקרסה, ולהשיב חלק משמעותי מחוב של 100 מיליון שקל למחזיקי האג"ח

טראמפ בעצרת בחירות באוהיו ביום שבת / צילום: Tom Brenner, רויטרס

השבוע האחרון: כולם מחפשים את המט על לוח השחמט

שבעה ימים עד סוף עונת ההצבעה בארה"ב, ולפחות מועמד אחד, דונלד טראמפ, מתרוצץ לאורכה של ארה"ב בחיפוש אחר ניצחון בחירות דחוק, אולי דחוק מאוד ● הסקרים ונתוני הקורונה מוסיפים שלא להאיר לו פנים, אבל הוא מוסיף להאמין שיכה אותם

אוהד מימון / צילום: איל יצהר, גלובס

מקס מקימה חברת פינטק שתפתח טכנולוגיות תשלום

לפי מקס, החברה "העצמאית" החדשה "תעסוק בפיתוח פתרונות תשלומים על בסיס טכנולוגיות מתקדמות (Payments As A Service), ותמזג לתוכה את פעילות החברות קרדיט גארד וכספיט, שנרכשו לאחרונה על ידי הקבוצה"

עדיאל שמרון ומירי רגב / צילום: איל יצהר, אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

מה עשה הנגיף לשוק? ועידת ישראל לנדל"ן של גלובס

המגפה הכתה קשות בענפי הנדל"ן המסחרי, המשרדים והמלונאות, ועדיין מוקדם לקבוע מה יהיו ההשפעות ארוכות הטווח על התחום ● בוועידה השנתית של "גלובס" שהתקיימה אונליין השתתפו השרה מירי רגב, מנהל רמ"י היוצא עדיאל שמרון ובכירי ענף נוספים לדיון באתגרים ובצעדים שמחכים להכרעה

מתקנים סולאריים של משק אנרגיה / צילום: מצגת החברה

משק אנרגיה גייסה 220 מיליון שקל בהנפקת אג"ח ייעודי למימון פרויקטים סולאריים

משק אנרגיה, בה גרעין השליטה מורכב מהארגונים הכלכליים של הקיבוצים, הבטיחה גיוס ממוסדיים בהנפקת סדרת אג"ח חדשה ● חן מלמד, מנכ"ל משק אנרגיה: "הביקושים הגבוהים שנרשמו כבר בשלב המוסדי, מעידים על הצלחת המודל שיביא ערך רב לחברה ולבעלי המניות"

מיטל טויסטר-רוזנטל / צילום: איל יצהר, גלובס

"אין ספק שיש משבר דיור חריף, והקורונה החריפה אותו"

כך אמרה עו"ד מיטל טויסטר-רוזנטל, שותפה במשרד עפר טויסטר ושות' בפאנל שכותרתו "בפתח עשור של מגה התחדשות עירונית" שנערך במסגרת ועידת גלובס לנדל"ן

ארדואן נואם בכנס מפלגתי כאשר מאחוריו תמונת ענק של אטאטורק / צילום: רויטרס, Umit Bektas

ארדואן קורא לטורקים להחרים סחורה צרפתית בגלל מקרון "העוין לאיסלאם"

הקריאה לחרם היא חלק מהסכסוך שהתלהט בימים האחרונים בין המדינות, לאחר שמקרון הבהיר כי צרפת "לא תגנה" את הקריקטורות של הנביא מוחמד שהתפרסמו בעבר בשבועון הסטירי "שארלי האבדו", ושהפכו שוב לעילה לאירוע טרור ● בעקבות המתחים, צנחה הלירה הטורקית לשפל של כל הזמנים מול הדולר - שער של שמונה לירות לדולר

דובאי ממעוף הציפור / צילום: 	Aijaz Rahi, AP

שכירות של אפס דירהאם לחצי שנה: כך מנסה דובאי לפתות עסקים זרים

אחד מאזורי הסחר החופשי הגדולים באמירויות (ויש 42 אזורים כאלה שם), דובאי מולטי קומודיטיז סנטר, מציע לחברות ועסקים זרים לפתוח את העסק שלהם אצלו ● המרכז שוכן בבניין אלמס במרכז דובאי, ומשרת אלפי חברות מכל העולם בתחומים שונים ● ומי השכנים? בורסת היהלומים של דובאי

ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה לענייני המשפט האזרחי / צילום: איל יצהר, גלובס

המשנה ליועמ"ש: "אם לא יהיה רצון ממשלתי לקדם את המטרו אין סיכוי שהפרויקט יקרום עור וגידים"

"בינתיים אנחנו ממשיכים בהליכי התכנון ואז התכנון מתקדם ואני מניח שיהיה דיון ממשלתי מה הלאה", כך אמר ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, בוועידת ישראל לנדל"ן, בהתייחסות להתנגדותה של השרה מירי רגב לתוכנית המטרו

אורי רוזן/ צילום: שלומי יוסף

דרמה בענף: קשת מפרידה כוחות מארטימדיה ומחזירה הביתה את השליטה בשיווק הפרסום הדיגיטלי

ל"גלובס" נודע כי קבוצת קשת הודיעה לרשת הפרסום הפרוגרמטית ששיווקה עבורה בחמש השנים האחרונות את תוכן הווידיאו באינטרנט של האתרים מאקו ו-N12 על רצונה לצאת מהעסקה ● בחברה לא מוכנים לוותר על המאחז החשוב, ובשבועות האחרונים מתנהלת בין הצדדים התכתבות משפטית

בצלאל סמוטריץ’ / צילום: רפי קוץ

מירי רגב חשפה בועידת "גלובס" כי תתנגד לתוכנית המטרו ועוררה את זעמו של בצלאל סמוטריץ': "כבר לא יכול לשתוק"

במסגרת ועידת ישראל לנדל"ן של "גלובס", הכריזה שרת התחבורה במפתיע כי היא מתנגדת לתוכנית המטרו בגוש דן ● דבריה הובילו את השר הקודם לשבור שתיקה: "מדובר באמירה פופוליסטית ומופרכת" ● עקב דבריו, השניים החלו להתקוטט בטוויטר

ראש המנהל האזרחי, תת אלוף רסאן עליאן / צילום: דובר צה"ל

ראש המנהל האזרחי חתם על רישיון הפעלה של חברת בזק באזור יהודה ושומרון

בזק סיפקה שירות מלא ביהודה ושומרון אבל רישיונה באזור מעולם לא הוסדר