מבשרת ציון / צילום: רפי קוץ
5 חברות יזמיות יוכלו להקים בשכונת המגרסה במבשרת ציון 900 יחידות דיור, במקום 750, על אף התנגדות של המועצה המקומית, הוועדה המקומית מרחבית לתכנון ולבנייה הראל שמהווה את הערכאה התכנונית של מבשרת ציון, וקבוצת רוכשי דירות שזכו בהן במסגרת מחיר למשתכן. כך החליטה ועדת הערר לתכנון ולבנייה מחוז ירושלים, בראשות עו"ד שרית אריאלי בן שמחון.
חברות חיים זקן בניין והשקעות בע"מ, מצפה הראל יזמות בע"מ, ארזים (ג.י.א) בע"מ, קוטלר עדיקא חברה לבניין בע"מ, ואלואל חברה לבניין בע"מ, זכו במכרזי קרקעות להקמת פרויקטים של מחיר למשתכן במהלך 2017, על פי תוכנית שמתירה הקמת 750 יחידות דיור במסגרת הפרויקטים העתידיים.
בסוף אותה שנה דנה הוועדה המחוזית בבקשה שהגישה רמ"י, להגדיל את מספר יחידות הדיור בפרויקטים ל-900. לבקשה הוגשו התנגדויות של זוכי ההגרלות במחיר למשתכן והמועצה המקומית. לטענת המועצה, תוספת יחידות הדיור תגרור לבעיות תחבורה והיא הודיעה כי היא מתנגדת למימוש כלל יחידות הדיור קודם להשלמת סלילת כביש מחלף חמד הר חוצבים. הוועדה המחוזית החליטה לדחות את התנגדות המועצה ולאשר את הבקשה לשינוי.
במהלך 2018, היזמים הגישו בקשות להיתרי בנייה בפרויקטים שלהם, שבהן ביקשו תוספות של כ-20% למספר הדירות המאושר. בין היתר טענו כי התוספת תביא לשיפור בתמהיל הדירות. שכן על פי נוסחת התמהיל של התוכנית המקורית היה חשש, שכמעט לא ניתן יהיה להקים בהם דירות 4 חדרים. עם התוספת, ניתן היה להוסיף את הדירות הללו לדירות בפרויקטים.
על אף זאת ועל אף שהוועדה המחוזית אישרה את ההקלות, המועצה המקומית סירבה להנפיק היתרי בנייה ואף שלפה את סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבנייה. על פי אותם סעיפים, ניתן לפרסם הודעה על הכנת תוכנית חדשה בסמכות הוועדה המקומית, תוך כדי עיכוב של הוצאת היתרי בנייה לפרויקטים שכלולים בתוכנית. המועצה הודיעה כי היא מכינה תוכנית חדשה לשכונת המגרסה, שעניינה קביעת כמות יחידות דיור ושטחי ציבור נדרשים כתוכנית ביניים שתיקח בחשבון את שיקולי התחבורה - עד לחיבור השכונה להר חוצבים.
בעקבות זאת הודיעה במאי שנה שעברה הוועדה המרחבית הראל כי תוציא היתרי בנייה, אולם ללא תוספות יחידות הדיור. על כך הוגשו העררים מטעם החברות השונות, שבהם טענו היזמים כי החלטת הוועדה המקומית מחוסרת בסיס מקצועי, וכי פרסום ההודעות לפי סעיפים 77-78 לחוק נעשה בחוסר סמכות ובחוסר סבירות. כמו כן דחו היזמים את הטענות בדבר המחסור בשטחי ציבור בשכונה ואת טיעוני בעיות התחבורה, שכבר נידחו קודם לכן בוועדה המחוזית.
הוועדה המקומית טענה כי ההחלטה התקבלה כדין, וכי המועצה המקומית מקדמת מדיניות ברורה ובת-תוקף מחייב לקביעת היקף יחידות.
ואולם ועדת הערר החליטה אחרת: "לטעמנו הכנתה של 'תוכנית ביניים חדשה' כחלק מהמהלך תכנון כולל ומחודש במתחם, המצוי ממילא בסמכות הוועדה המחוזית, מהווה הליך מיותר שאינו נדרש", כתבה בהחלטה. "ככל שברצונה של המועצה לקדם תכנון מחודש בשכונת המגרסה... עליה לפנות לוועדה המחוזית בבקשה לפעול לפרסום מתאים להוראות 77 לחוק ולשכנע כי ללא הטלת המגבלות המבוקשות על ידה בהתאם לסעיף 78 לחוק, יסוכל התכנון הכולל והמחודש המוצע מטעמה"... והוועדה סיכמה את הדיון בעניין זה באומרה כי "התרשמנו שאין בפנינו צורך אמיתי בקידומה של תוכנית בסמכות ועדה מקומית. מדובר בהעמסה של הליך תכנוני נוסף שאינו נדרש, ויש בו סרבול ההליך התכנוני ופגיעה ביעילות הנדרשת ומחוייבת ממוסדות התכנון".
ועדת הערר ביקרה גם את הוועדה המרחבית הראל, קבעה כי החלטותיה בעניין נעשו ללא הנמקה וללא שימוע של היזמים, וכי למעשה אימצה לחלוטין את גישת המועצה המקומית, ללא בדיקה רצינית. לאור השתלשלות העניינים ועדת הערר החליטה להכנס לנעלי הוועדה המקומית ולהחליט במקומה.
בדיקה עם גורמי המקצוע של הוועדה המקומית, ובראשם מהנדס הוועדה העלתה כי יש מקום להוסיף לפרויקטים דירות נוספות על מנת ליצור תמהיל טוב יותר של יחידות דיור, שאכן לפי התוכנית רבע מהדירות יהיו דירות קטנות של 3 חדרים ויתר הדירות חייבות להיות של 5 חדרים, וכאמור נוצר צורך אמיתי בתוספת של דירות 4 חדרים.
ועדת הערר הסכימה עם ראייה זו. "תוספת יחידות הדיור לצורך מטרה זו, מהווה לטעמנו שינוי מוצדק ורצוי, לא רק בשל עצם תוספת יחידות הדיור, כמימוש מדיניות הממשלה, אלא אף בשל תמהיל יחידות דיור מגוון יותר...", נכתב בהחלטתה.
ועדת הערר גם דחתה את הטענות על מחסור בשטחי ציבור בשכונת המגרסה, וציינה כי הוועדה המחוזית אימצה ב-2015 חוות-דעת שהראתה כי אפילו נוצר עודף שטח. לעומת זאת המועצה הגישה חוות-דעת שמבוסס על בחינה פרוגרמטית, שלקביעת ועדת הערר לא עולות בקנה אחד עם הוראות התוכניות והיו "לא מדויקות בלשון המעטה", כדברי ועדת הערר.
לאו זאת העררים התקבלו וועדת הערר הורתה על אישורי הבקשות לתוספת יחידות דיור עבור העוררות בהיקף כולל של 150 דירות.
את היזמים יצגו עוה"ד ענר חפץ, יעל מרטיק חנן, אברהם פורטן, אבי שפרמן, יריב בר דיין, רם מוסרי ורונן ירדני וצח פולק.