פרויקט פינוי בינוי בחדרה / צילום: שלומי יוסף, גלובס
הכרזת הרשויות על מתחם מסוים כמתחם לפינוי בינוי נתפס לאורך שנים רבות, ולמעשה עד לאחרונה ממש, ככלי הכרחי לעידוד מיזמי פינוי בינוי במתחמים עירוניים אותם ביקשו הרשויות לחדש. המנגנון מאפשר לרשויות לוודא כי הטבות המס, שהיקפן הכספי עלול להיות משמעותי ביחס למיזמים רחבי היקף, וכן התקציבים הממשלתיים המוצעים למיזמים מסוג זה יוחלו בצורה נכונה והוגנת אשר תממש את מטרת חקיקתן.
בעקבות פרסום "סיכום עבודת צוות הסרת חסמים בהתחדשות עירונית", חשוב לבחון את ההיסטוריה החקיקתית והמעשית של צווי ההכרזה על מתחמי פינוי בינוי, דרך הרפורמה שנעשתה בהקשר זה במסגרת חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ועד למסקנות הצוות האמור, שהמליץ למעשה על ביטולן המוחלט.
ניתן להמחיש את ההיסטוריה החקיקתית של מוסד צווי ההכרזה על מתחמי פינוי בינוי בדוגמה מעשית, שהתגלגלה לאחרונה לפתחו של בית המשפט העליון. מעשה במתחם בעיר נתניה הכולל שיכונים ציבוריים שנבנו בשנות החמישים והשישים של המאה הקודמת, אשר הרשויות ראו לנכון לעודד את התחדשותו בדרך של מיזמי פינוי בינוי.
לצורך כך, ובהתאם להמלצת הוועדה הבינמשרדית להתחדשות עירונית, הכריזה הממשלה עוד ב-2001 על המתחם כמתחם להתחדשות עירונית (פינוי בינוי) על פי ההסדר ששרר באותה עת לפי חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. בהמשך לכך, ב- 2003 יזמה עיריית נתניה תוכנית מתאר מקומית, שנועדה לאפשר פרויקט של התחדשות עירונית במקום כאמור.
לימים הופקדו תוכניות נוספות, שהאריכו את תוקפה של התוכנית המקורית, או הכניסו בה שינויים. במקביל לאישורן של תוכניות אלו, הוארך מעת לעת צו ההכרזה האמור ביחס למתחם, עד שזה פקע באופן סופי ב-2013, קרי בחלוף 12 שנים ממועד ההכרזה המקורי, ומבלי שניתן אף לא היתר בנייה אחד למיזם פינוי בינוי כלשהו במתחם.
רק בשנת 2018 ו-2019 אושרו לבסוף תוכניות מפורטות ביחס למתחם, באופן המאפשר הוצאת היתרים למגרשים הנכללים בו, וזאת כאמור חרף העובדה כי צווי ההכרזה פקעו זה מכבר. כפי שהשתלשלות האירועים מוכיחה, הקשר שבין תחולת צווי ההכרזה כאמור לבין קידום הליכי התכנון - רופף במקרה הטוב. עצם ההכרזה אינה מבטיחה כי התוכניות הנדרשות יאושרו, או כי יאושרו במועד סביר, או כי יכללו זכויות בנייה במידה המאפשרת את כדאיות המיזמים מכוחה, שהינם תנאים הכרחיים לא פחות. לטעמנו, אלה חשובים הרבה יותר מתוקפם של צווי הכרזה כלליים, אשר במקרים רבים פוקעים מבלי ששירתו את המטרה שלשמה פורסמו (כדוגמה מעלה).
בסופו של המעשה המתואר לעיל היה זה היזם הפרטי אשר הצליח לגייס את הסכמת הרוב הדרוש במגרש עליו התעתד לבצע את מיזם הפינוי בינוי, להבטיח את הטבות המס המוצעות בדרך של בקשה להכרזה על המגרש כמתחם לפינוי בינוי במסלול מיסוי (שכמוהו מעין בקשה לפטור ממס מראש) ולהגיש בקשה להיתר לביצוע המיזם בפועל. צווי ההכרזה, הן במסלול ביוזמת הרשויות והן במסלול מיסוי לבקשת היזם, עברו כאמור אך לאחרונה רפורמה במסגרת חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, וכעת עומד מנגנון זה לבחינה נוספת במסגרת דו"ח משרד המשפטים הנזכר לעיל.
נוכחנו כי ניתן לקבל את ההטבות המוצעות למיזמי פינוי בינוי ללא הכרזה מצד הרשויות, והדברים נכונים גם ביחס להיבטים נוספים הכרוכים בהכרזה, או שהיו צריכים להיות כרוכים בה, וכפי שסיכם הצוות. לדוגמה, את המימון מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שזכאית רשות מקומית לקבל לצורך קידום תוכנית במתחם מוכרז כאמור, ניתן להבטיח באמצעות פרסום "קול קורא" על ידי הרשות;
ביחס להטבות המס, כולל ההטבות בהיטל ההשבחה שאמורות כעת לקבל מעמד בחקיקה ראשית ולא להיות תלויות בהחלטות אד-הוק, ניתן "לקבוע "מסלול ירוק" שלפיו הפטור ממס יתקיים אם מולאו התנאים הקבועים בתקנות...ולא יידרש אישור מראש".
דומה שראוי ומתבקש יהיה לממש מסקנות הצוות לפיהן יש לשקול "ביטול מנגנון ההכרזות במסלול מיסוי ובמסלול רשויות מקומיות" ובכך לחסוך ביורוקרטיה מיותרת ולהסיר חסם משמעותי המעכב הליכי התחדשות עירונית.
עו"ד שמואל לכנר הינו שותף בכיר וראש מחלקת נדל"ן ותכנון ובנייה במשרד נשיץ-ברנדס-אמיר ושות', ועו"ד רועי אמזל הינו עו"ד במחלקה