גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פרשנות: מי צריך "להכריז" על מתחמי פינוי בינוי? מסתבר שאף אחד

הימים בהם היינו זקוקים לתמריצים שימשכו את תשומת הלב למתחמי התחדשות עירונית, התאימו לפעולה הביורוקרטית הממשלתית של "הכרזה" על מתחמי פינוי בינוי ● אנחנו כבר לא שם, וטוב שכך

פרויקט פינוי בינוי בחדרה / צילום: שלומי יוסף, גלובס
פרויקט פינוי בינוי בחדרה / צילום: שלומי יוסף, גלובס

הכרזת הרשויות על מתחם מסוים כמתחם לפינוי בינוי נתפס לאורך שנים רבות, ולמעשה עד לאחרונה ממש, ככלי הכרחי לעידוד מיזמי פינוי בינוי במתחמים עירוניים אותם ביקשו הרשויות לחדש. המנגנון מאפשר לרשויות לוודא כי הטבות המס, שהיקפן הכספי עלול להיות משמעותי ביחס למיזמים רחבי היקף, וכן התקציבים הממשלתיים המוצעים למיזמים מסוג זה יוחלו בצורה נכונה והוגנת אשר תממש את מטרת חקיקתן.

בעקבות פרסום "סיכום עבודת צוות הסרת חסמים בהתחדשות עירונית", חשוב לבחון את ההיסטוריה החקיקתית והמעשית של צווי ההכרזה על מתחמי פינוי בינוי, דרך הרפורמה שנעשתה בהקשר זה במסגרת חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ועד למסקנות הצוות האמור, שהמליץ למעשה על ביטולן המוחלט.

עו"ד שמוליק לכנר / צילום: אייל פרידמן

ניתן להמחיש את ההיסטוריה החקיקתית של מוסד צווי ההכרזה על מתחמי פינוי בינוי בדוגמה מעשית, שהתגלגלה לאחרונה לפתחו של בית המשפט העליון. מעשה במתחם בעיר נתניה הכולל שיכונים ציבוריים שנבנו בשנות החמישים והשישים של המאה הקודמת, אשר הרשויות ראו לנכון לעודד את התחדשותו בדרך של מיזמי פינוי בינוי.

לצורך כך, ובהתאם להמלצת הוועדה הבינמשרדית להתחדשות עירונית, הכריזה הממשלה עוד ב-2001 על המתחם כמתחם להתחדשות עירונית (פינוי בינוי) על פי ההסדר ששרר באותה עת לפי חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. בהמשך לכך, ב- 2003 יזמה עיריית נתניה תוכנית מתאר מקומית, שנועדה לאפשר פרויקט של התחדשות עירונית במקום כאמור.

לימים הופקדו תוכניות נוספות, שהאריכו את תוקפה של התוכנית המקורית, או הכניסו בה שינויים. במקביל לאישורן של תוכניות אלו, הוארך מעת לעת צו ההכרזה האמור ביחס למתחם, עד שזה פקע באופן סופי ב-2013, קרי בחלוף 12 שנים ממועד ההכרזה המקורי, ומבלי שניתן אף לא היתר בנייה אחד למיזם פינוי בינוי כלשהו במתחם.

רק בשנת 2018 ו-2019 אושרו לבסוף תוכניות מפורטות ביחס למתחם, באופן המאפשר הוצאת היתרים למגרשים הנכללים בו, וזאת כאמור חרף העובדה כי צווי ההכרזה פקעו זה מכבר. כפי שהשתלשלות האירועים מוכיחה, הקשר שבין תחולת צווי ההכרזה כאמור לבין קידום הליכי התכנון - רופף במקרה הטוב. עצם ההכרזה אינה מבטיחה כי התוכניות הנדרשות יאושרו, או כי יאושרו במועד סביר, או כי יכללו זכויות בנייה במידה המאפשרת את כדאיות המיזמים מכוחה, שהינם תנאים הכרחיים לא פחות. לטעמנו, אלה חשובים הרבה יותר מתוקפם של צווי הכרזה כלליים, אשר במקרים רבים פוקעים מבלי ששירתו את המטרה שלשמה פורסמו (כדוגמה מעלה).

בסופו של המעשה המתואר לעיל היה זה היזם הפרטי אשר הצליח לגייס את הסכמת הרוב הדרוש במגרש עליו התעתד לבצע את מיזם הפינוי בינוי, להבטיח את הטבות המס המוצעות בדרך של בקשה להכרזה על המגרש כמתחם לפינוי בינוי במסלול מיסוי (שכמוהו מעין בקשה לפטור ממס מראש) ולהגיש בקשה להיתר לביצוע המיזם בפועל. צווי ההכרזה, הן במסלול ביוזמת הרשויות והן במסלול מיסוי לבקשת היזם, עברו כאמור אך לאחרונה רפורמה במסגרת חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, וכעת עומד מנגנון זה לבחינה נוספת במסגרת דו"ח משרד המשפטים הנזכר לעיל.

נוכחנו כי ניתן לקבל את ההטבות המוצעות למיזמי פינוי בינוי ללא הכרזה מצד הרשויות, והדברים נכונים גם ביחס להיבטים נוספים הכרוכים בהכרזה, או שהיו צריכים להיות כרוכים בה, וכפי שסיכם הצוות. לדוגמה, את המימון מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שזכאית רשות מקומית לקבל לצורך קידום תוכנית במתחם מוכרז כאמור, ניתן להבטיח באמצעות פרסום "קול קורא" על ידי הרשות;

ביחס להטבות המס, כולל ההטבות בהיטל ההשבחה שאמורות כעת לקבל מעמד בחקיקה ראשית ולא להיות תלויות בהחלטות אד-הוק, ניתן "לקבוע "מסלול ירוק" שלפיו הפטור ממס יתקיים אם מולאו התנאים הקבועים בתקנות...ולא יידרש אישור מראש".

דומה שראוי ומתבקש יהיה לממש מסקנות הצוות לפיהן יש לשקול "ביטול מנגנון ההכרזות במסלול מיסוי ובמסלול רשויות מקומיות" ובכך לחסוך ביורוקרטיה מיותרת ולהסיר חסם משמעותי המעכב הליכי התחדשות עירונית.

עו"ד שמואל לכנר הינו שותף בכיר וראש מחלקת נדל"ן ותכנון ובנייה במשרד נשיץ-ברנדס-אמיר ושות', ועו"ד רועי אמזל הינו עו"ד במחלקה

עוד כתבות

צילום: יונתן בלום

תעלת המזגן הייתה המקום הכי חשוב שהייתי בו השבוע

דרור פויר נאלץ להכנס השבוע לתעלת המזגן כדי לנקות פילטרים - וכשיצא משם הכול נראה אותו דבר - רק טיפה יותר טוב

"תוכנות לזיהוי פנים סופגות ביקורת כי חלקן שוגות בזיהוי אנשים שאינם לבנים" / צילומים: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

מחברות קוסמטיקה ועד אתרי שידוכים, כולם רוצים לזהות את הפנים שלנו, לפי הגזע

חברות קוסמטיקה, אתרי שידוכים, חנויות רהיטים ופרסומאים מגבירים את השימוש בתוכנות לזיהוי פנים לפי גזע ● האם החקיקה תוכל להילחם בטכנולוגיה החדשה השנויה במחלוקת, וה"מדויקת באופן מבהיל", כדברי המדענים?

אדוארדו אלשטיין   / צילום: כפיר זיו

אלשטיין איבד את אידיבי: ביהמ"ש מינה נאמן לחברה

ביהמ"ש הוציא הבוקר צו לפתיחת הליכים כנגד חברת אי.די.בי וכן צו לפירוקה, ובמקביל מינה את עו"ד אופיר נאור כנאמן לחברה ● בכך יורדת לטמיון השקעת עתק של 3 מיליארד שקל שהשקיע אלשטיין בחברה

קלמן ליבסקינד / צילום: יונתן בלום, גלובס

המקרה של ליבסקינד וסגל: תמרור אזהרה לתקשורת הימנית

השבוע הפך קלמן ליבסקינד, שתחקיריו על מערכת אכיפת החוק נישאו על גלי האהדה של הליכוד, ל"שופרו" של מנדלבליט, והוא לא היחיד ● אנשי תקשורת בעלי דעות ימניות נמצאים בין הפטיש לסדן: משמאל, תוקפים ומשמיצים אותם ובימין דורשים מהם הזדהות מוחלטת עם דף המסרים של נתניהו

מתוך הפרסומת של נייקי / צילום: צילום מסך

שעת יצירה: איך הצליחה פרסומת אחת עם אפס ימי צילום להפוך לאייקונית

אפילו בלי יום צילום אחד, אלא באמצעות עריכה בלבד, הצליחו ב-NIKE לייצר סרטון שכולו יצירת אמנות אחת גדולה ● אורחים מנתחים מהלכים שיווקיים מעבר לים 

תיירות בים המלח / צילום: Shutterstock

"ככל שישראל תהיה מדינה פתוחה וירוקה נצליח להחזיר את מספרי התיירים"

אביטל קוצר-אדרי ונירה פישר ייצגו עד לאחרונה את ישראל כמנהלות לשכות התיירות באיטליה ובשבדיה בהתאמה ● כעת, לאחר שגויסו למטה השיווק במשרד התיירות, השתיים מתמודדות עם אחד האתגרים המורכבים בקריירה המקצועית שלהן: החזרת האירופאים ארצה, ועדיף בכמויות שלפני המשבר

עליבאבא. חינכה את השוק מחדש / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

כיצד Nike סגרה 5,000 חנויות והמשיכה להרוויח? הכירו את הדרוויניזם הדיגיטלי

הקורונה חילקה באופן אכזרי את העולם העסקי: ארגונים ללא נכסים דיגיטליים לעומת כאלו שציידו את עצמם מבעוד מועד ● לרגל השנה החדשה, שווה ללמוד מ-NIKE ,easy עלי באבא ואחרים אשר ניווטו את הארגון למקום הנכון ● אורחים מנתחים מהלכים שיווקיים מעבר לים 

השופטת האמריקאית איימי קוני בארט / צילום: Matt Cashore/Notre Dame University, רויטרס

טראמפ צפוי לבחור בשופטת השמרנית איימי קוני בארט לעליון

ב"רויטרס" ציינו כי טראמפ יודיע היום על מועמדותה של השופטת, שמכהנת בבית המשפט הפדרלי לערעורים ● אם הסנאט האמריקאי יאשר את המינוי, לשופטים השמרנים יהיה רוב של שישה לעומת שלושה בעליון

נוריאל רוביני/ / צילום: רויטרס Lucy Nicholson

נביא הזעם של 2008 בטוח: "הולך להיות כמו המשבר הקודם, רק יותר גרוע"

הוא חזה את המשבר ב-2008 והפך לאחד מהכלכלנים הנודעים בעולם; כעת חוזר פרופ' נוריאל רוביני ומזהיר בריאיון בלעדי ל"גלובס" כי הדרך להתאוששות מהקורונה תהיה ארוכה וכואבת • ויש לו גם אמירה מפתיעה לקראת הבחירות בארה"ב: "טראמפ רק מעמיד פנים שהוא פופוליסט" ● האזינו

יוסי דגן, ראש המועצה האזורית שומרון / צילום:מתוך אתר המועצה

טענות נגד יישוב יצהר: מנעו מדוגם קורונה להיכנס ליישוב רק בשל מוצאו

לפי פרטי המקרה שפורסם בחדשות 12, הסטאז'ר לרפואה הגיע לבצע בדיקות קורונה לאחד מהתושבים, אך לא הורשה להיכנס לאחר שהתברר כי הוא ערבי ● ח"כ משה ארבל (ש"ס) פנה ליו"ר מועצה אזורית שומרון יוסי דגן בבקשה לברר את המקרה ואמר: "מדובר בחרפה שעלינו להסיר מקרבנו"

המלכה אליזבת / צילום: Chris Jackson, AP

משפחת המלוכה הבריטית תאבד 35 מיליון ליש"ט בגלל הקורונה

תקציב השיפוץ של ארמון בקינגהאם צפוי לרדת ב-20 מיליון ליש"ט בשל משבר הקורונה ● הפגיעה בהכנסות בשל הירידה בהיקף התיירים בארמנות המלכותיים מוערכת ב-15 מיליון ליש"ט בשלוש השנים הקרובות

Wedding Part in Plotnitsa, 1931 ed   / צילום: תמונה פרטית

הימים הנוראים של פלוטניצה: השואה שלפני השואה

השבוע לפני מאה שנה שלח גנרל רוסי-פולני מסר חד משמעי ליהודי מזרח אירופה: כאן אין לכם עתיד ● מלחמת השמד נגד היהודים התחוללה בכל מערב רוסיה המתמוטטת ● היא כמעט נשכחה מן הזיכרון, אבל שיטותיה, האידיאולוגיה שלה ומספר קורבנותיה הקדימו את השואה ב-20 שנה ורמזו על הבאות

הקמת הרכבת הקלה ברחוב ארלוזורוב בת"א. שווי חניה פרטית כ־700 אלף שקל  / צילום: כדיה לוי, גלובס

"תקן החניה החדש יצמצם מאוד התחדשות עירונית"

מסמך המדיניות של תל אביב שמצמצם משמעותית את מספר החניות בתב"עות ישנות ישפיע עם על פרויקטים של פינוי בינוי

חגי ברנר / צילום: יוסי זמיר

בנק לאומי והבנק הבינלאומי מבקשים מביהמ"ש לקיים דיון דחוף בעניין כנפי משק

הבקשה לדיון באה לאור ההמלצות של הנאמן הזמני ● דו"ח הנאמן הזמני ייחס כשלים והתנהלות כספית בלתי תקינה לנושאי משרה, דירקטורים, משרד רואי החשבון, המבקר החיצוני, ומבקר הפנים של "כנפי משק"

רחוב יגאל אלון בתל אביב. הכביש ריק בצל הגבלות הממשלה בצל הקורונה / צילום: איל יצהר, גלובס

הכלכלנית הראשית באוצר: עלות הסגר נאמדת בכ-11-12 מיליארד שקל

מלבד העלויות הכלכליות שלאט לאט מתחילות להתבהר, לאור חוסר היכולת של הממשלה לעדכן את חוק הקורונה, גם בשבת הקרובה בלפור תתמלא במפגינים ● "גלובס" עם כל מה שידוע עד עכשיו 

מפגינים נגד נתניהו בבלפור בירושלים / צילום: יוסי זמיר, גלובס

אלפי מפגינים נגד רה"מ; התקנות לשעת חירום להגבלת הפגנות לא יקודמו בממשלה

המפגינים הגיעו סמוך למעון רה"מ בבירה ולביתו הפרטי בקיסריה לאחר שנסעו בשיירות מרחבי הארץ ● ארגוני המחאה הבהירו כי הם יקפידו על המגבלות, המשטרה החלה באכיפה וחלוקת דוחות על אי-שמירת מרחק ועטיית מסיכות

האתר הנטוש של פרויקט פרי בסט בלוד - כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע / צילום: בר אל, גלובס

לוקחי המשכנתאות בלחץ, וגם המלווים של אלדד פרי. כותרות הנדל"ן

הגל השני בא לידי ביטוי בעלייה בדחיית משכנתאות באוגוסט, החשיפה העצומה של קרן האשראי "אקספו" לקריסה של קבוצת פרי נחשפת, השמאים מקבלים גב מהשמאי הממשלתי, והפודקאסט "כסף בקיר" עם פרק שסוגר את העונה השנייה

יצחק תשובה, בעל השליטה בקבוצת דלק / צילום: גדעון לוין

רמי לוי בחוץ: תשובה צפוי לחתום עם קרן ארבל השקעה בדלק ישראל תמורת 450 מיליון שקל

העסקה עם קרן ארבל חוזרת להיות רלוונטית ולפי הערכות צפויה להיחתם עד כניסת יום הכיפורים ● קרן ארבל תעמיד לדלק את התמורה בעסקה מורכבת שעשויה להניב לה תשואה של 10% לחמש שנים בתוספת של 20% ממניות דלק ישראל

אדם עם מסכה עובר ליד בניין בורסת ניו יורק / צילום: Mark Lennihan, AP

וול סטריט ננעלה בעליות: מדד נאסד"ק טיפס 2.25% ומחק את הירידה השבועית

אירופה ננעלה במגמה מעורבת כאשר לונדון עלתה 0.35% ופרנקפורט ופריז איבדו עד 1.1% ● השווקים האסייתים ננעלו במגמה מעורבת כאשר הונג קונג איבדה 0.3% ואילו טוקיו עלתה ב-0.55% ● מניין הקורבנות ממגפת הקורונה נושק למיליון

זאב אבלס / צילום: איל יצהר

היו"ר הוותיק יוחלף: מה צפוי בבנק אגוד לאחר השלמת המיזוג עם מזרחי טפחות

לאחר שבעלי המניות באגוד נענו להצעת הרכש, צפוי שינוי בזהות חברי הדירקטוריון באגוד, בהם גם היו"ר זאב אבלס ● אחרי שיושגו הבנות על מספר עובדי אגוד שיפרשו, והלקוחות ייקלטו במזרחי טפחות, יחל השלב שיבסס את הבנק הממוזג כשלישי בגודלו בענף