בית העלמין "שדה יהושע" בחיפה, שנבנה על חלק מהקרקע שהופקעה. פיצוי לאחר 58 שנה / צילום: shutterstock
בשלהי שנות ה-50 הפקיעה המדינה מבעלי קרקעות בחיפה 14 דונם בייעוד חקלאי במורדות הכרמל (מדרום לשכונת נווה דוד וממערב לשכונות כרמליה וכבאביר). השטח נועד לבניית בתי דירה ובנייני שיכון, מוסדות חינוך, חנויות ומסעדות מאושרות, משרדים ותעשיות ביתיות. לבעלי החלקות לא ניתן שום פיצוי בגין ההפקעה.
כ-60 שנה מאוחר יותר הגישו יורשיהם של בעלי הקרקעות תביעה לפיצוי בגין ההפקעה ואובדן דמי חכירה. מומחה מטעם היורשים העריך את שווי הפסדם בסך כ-24 מיליון שקל, מומחה מטעם המדינה קבע כי ההפסד לא עולה על 4 מיליון שקל. בכל מקרה, טענה המדינה, התביעה הוגשה בשיהוי רב, לאחר יותר מ-50 שנה, ולכן יש לדחותה.
לפני כחודש, בעיצומו של משבר הקורונה, קיבלו היורשים בשורה: בית המשפט קבע כי המדינה תשלם להם כ-15 מיליון שקל בעבור הקרקעות.
רקע: חצי מאה של הפקעה
הסיפור הזה מתחיל לפני יותר מחצי מאה, בשנים 1958-1959, אז הפקיעה המדינה משני אחים, טייב וסעיד, חלקות סמוכות שהיו בבעלותם במורדות הכרמל. החלקות הללו נמצאות כיום בתחום מתקן צבאי מצדו המערבי של כביש 4 וממזרח למסילת הברזל, בתחום בית הקברות "בית יהושע" שבמבואות הדרומיים של חיפה.
בחלוף 58 שנה, בשנת 2016, הגישו יורשיהם של טייב וסעיד תביעות לפיצויי הפקעה נגד רשות מקרקעי ישראל. במסגרת תביעותיהם ביקשו היורשים, באמצעות עו"ד איימן אבוריא, כי בית המשפט יפסוק להם פיצויי הפקעה בגין אובדן דמי חכירה מכוח סעיף 13 לפקודת הקרקעות. פיצוי זה מחושב ממועד תפיסת החזקה ועד למועד תשלום דמי הפיצוי בפועל.
סעיף 13 בוטל במסגרת תיקון פקודת הקרקעות משנת 2010, אולם הסעיף אכן חל על התביעה של סעיד וטייב לאור מועד ההפקעה.
עיקר המחלוקת: איך לחשב את הפיצוי
עיקר המחלוקת בין הצדדים לתביעה היה שאלת השווי של החלקות בכל שנה של הפקעה, ומכאן שיעור הפיצוי שיש לגזור מהשווי המשתנה בכל שנה.
מטעם התובעים הוגשה חוות-דעת שמאית שנערכה על-ידי השמאי יוסף דאוד, שקבע כי את שיעור דמי החכירה האבודים יש לחשב כנגזרת משווי המקרקעין משנה לשנה, ולא על-פי דמי השכירות שניתן היה לקבל בפועל עבור המקרקעין בכל שנה.
את שיעור דמי החכירה האבודים, קבע, יש לחשב לפי 6% מהשווי המשתנה של החלקה בכל שנה, בהתאם לפסיקה. בשורה התחתונה, קבע השמאי דאוד, פיצויי ההפקעה הראויים בגין ההפקעה הם בגובה 24.24 מיליון שקל.
המדינה הגישה חוות-דעת נגדית, שנערכה על-ידי השמאי יצחק רוגובין, שקבע כי שיעור דמי החכירה השנתיים נע בין 2% עד 2.5% משווי הקרקע, והעמיד את הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה בעקבות הפקעת החלקות על כ-4 מיליון שקל בלבד.
נוכח הפערים המשמעותיים בין חוות-דעת שמאי הצדדים, מונתה כמומחית מטעם בית משפט השמאית איילת אלזנר, שחישבה את דמי החכירה האבודים לפי 6% והעריכה את שווי הפיצוי בגין הפקעת החלקות בסכום של כ-14.7 מיליון שקל.
בית המשפט: התביעה לא התיישנה
שופטת בית המשפט המחוזי בחיפה, בטינה טאובר, דחתה תחילה את טענת המדינה בעניין השיהוי. "אין לשלול מהתובעים פיצויים בגין הפקעת שלוש החלקות בשל טענת השיהוי", קבעה השופטת, וציינה כי התביעה הוגשה במסגרת ההתיישנות המותרת על-פי חוק. "אין ספק כי פרק זמן של 58 שנה להגשת התביעות הוא ארוך, אולם הלכה היא כי רק במקרים חריגים ונדירים יקבל בית המשפט טענת שיהוי, שעה שקצובה בחוק תקופת התיישנות".
באשר לגובה הפיצוי ציינה השופטת כי "דרך המלך לקביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה היא קביעת האחוז שיש לגזור משווי הקרקע בהתאם להוכחת התמורה שניתן היה לקבל בעסקת חכירה רצונית".
נוסף לכך, ציינה השופטת, דמי החכירה שרשות מקרקעי ישראל נוהגת לחייב בהם, עשויים לשמש כאמת מידה לקביעת הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה, מכוח סעיף 13 לפקודת הקרקעות.
במחלוקת בין השמאי של המדינה לשמאית מטעם בית המשפט - בחרה השופטת טאובר לאמץ את חוות-הדעת הגבוהה יותר של מומחית בית משפט. השופטת ציינה כי השמאי רוגובין מטעם המדינה נימק את קביעתו ביחס לחישוב הפיצוי לפי 2.5% משווי המקרקעין מדי שנה, בכך שלא קיים שוק ממשי להשכרת קרקעות למגורים בין פרטיים, ולכן בוצעה ההשוואה בהתאם לניתוח דמי השכירות בשוק הדירות למגורים, ממנו הפחית השמאי רוגובין: פחת, ניהול, תקרה ויזמות.
ואולם השופטת קבעה כי השמאי רוגובין התעלם מן העובדה כי נתוני שכירות דירות אינם משקפים את השיעור הראוי לקרקע, שכן אלה אינם מביאים לידי ביטוי את מלוא השימושים האפשריים המותרים לפי התוכנית של הקרקע, לרבות בתי דירה ובנייני שיכון, מוסדות חינוך, חנויות ומסעדות, משרדים ותעשיות ביתיות.
כמו כן, קבעה השופטת, לא ניתן בחוות-דעת השמאי רוגובין ביטוי לכך ששכר דירה שמקורו בדירת מגורים הוא רק חלק מההנאות שצומחות לבעל הנכס, כגון יתרונות מיסוי, כפי שקבעה מומחית בית משפט.
מנגד ציינה השופטת כי מומחית בית המשפט הבהירה, הן בחוות-דעתה והן בחקירתה הנגדית, כי קביעותיה בעניין שיעור דמי החכירה האבודים, תואמות את שיעור דמי החכירה שרשות מקרקעי ישראל נוהגת לחייב בו (בין 5%-6%), ומכך ניתן ללמוד כי שיעור זה ראוי אף בעיני המדינה.
על רקע זה דחתה השופטת את טענת המדינה שלפיה יש להעמיד את דמי החכירה לקרקע בייעוד מגורים בשיעור של 2.5%, וקבעה כי על המדינה לפצות את יורשי בעלי הקרקעות המופקעות בסכום של כ-15 מיליון שקל, בתוספת הצמדה וריבית וכן בתשלום הוצאות ההליך בסכום כולל של 150 אלף שקל.