הסכם ממון/ צילום: shutterstock
בעקבות העלאת שיעור מס הרכישה ביוני 2015 ברכישת דירת מגורים נוספת ל-8% מהמחיר, צצו תכנוני מס שונים ומשונים לעקיפת הגזרה. הבולט שבהם הוא עריכת הסכם ממון בין בני זוג נשואים או ידועים בציבור. מה שהיה בעבר מונח מגונה ואף ביטל חתונות הפך להיות כלי רב עוצמה לחיסכון מס.
מקורו של העניין בפסיקה תקדימית של בית המשפט העליון בפרשת יגאל שלמי (ע"א 3178/12), שניתנה ב-2014 והפכה פסיקה קודמת של בית המשפט העליון (פס"ד אן מרי עברי ע"א 3489/99) וקבעה כי יש לראות בגבר, אישה וילדיהם "תא משפחתי" אחד לצורך מניין הדירות, זאת גם אם קיים הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית מלאה ביחס לדירה שהגיעו עמה לקשר.
בפרשת שלמי קבע בית המשפט כי חזקת התא המשפחתי הקבועה בחוק מיסוי מקרקעין ניתנת לסתירה על ידי בני הזוג, בהתקיים שני תנאים: א' - הסכם ממון הקובע את ההפרדה הרכושית בין בני הזוג. ב' - הוכחה כי הצדדים מקיימים את ההפרדה הרכושית בפועל, למשל על ידי חשבון בנק נפרד לכל בן זוג לכספי השכירות, פירעון משכנתה באופן נפרד, אי מגורים משותפים בדירה המופרדת והוכחה כיצד מומנה רכישת הדירה המופרדת.
הפסיקה עודדה גם זוגות הנשואים שנים רבות לערוך הסכם ממון - מהלך שאולי אפילו אף אינו לגיטימי. לכן, מנהל מס שבח בוחן היטב כל טענה להפרדה רכושית ובמקרים לא מעטים אף דוחה אותה. אביא כדוגמה שני מקרים קיצוניים שהגיעו לפסיקה.
מקרה 1: הסכם ממון אחרי 30 שנות נישואים
אל המחוזי בחיפה הגיע עניינה של עובדת במשרד מיסוי מקרקעין חיפה (ו"ע 15786-01-17 מ- 25.03.19) - לא פחות ולא יותר. לעובדת דירת מגורים מנישואים קודמים. לבעלה דירת מגורים קודם לנישואיו. ב-1984 נישאה ומאז היא ובעלה גרים בדירה זו, ואף נולדו להם שלושה ילדים. ב-2015 חתמו הצדדים על הסכם ממון שבו קבעו כי דירתה של האישה שייכת לה בלבד ודירתו של הבעל שייכת לו בלבד. יום לאחר מכן, ב-23.06.15, הזוג רכש דירה משותפת והבעל ביקש לראות בה דירה יחידה.
בית המשפט התרשם כי החתימה על הסכם הממון באה אך ורק כיד לחסוך לגבר מס רכישה. לכן קבע שלא יעלה על הדעת שהזוג הנכבד לא מצא זמן במשך 30 שנות הנישואים לחתום על הסכם ממון ונזכרו לעשות כן יום לפני רכישת הדירה המשותפת.
מקרה 2: הסכם שנה וחצי לאחר מכירת דירה
דוגמה נוספת היא פרשת טויסטר (ו"ע 721-09-15). שם מדובר היה בזוג שנישא ב-1985 וערך הסכם ממון ביחס לדירות שהיו להם לפני הנישואים - לאליעזר דירה בגבעת יואב ולמרים דירה בירושלים. ב-2012 מכרה מרים את דירתה בפטור ממס שבח.
שנה לאחר מכן, קודם שחלפו ארבע שנים ממכירת הדירה על ידי מרים, מכר אליעזר דירה שירש בעיר צפת, וביקש פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים. המפקח החליט כי מדובר בתא משפחתי אחד וחייב את העסקה במס שבח בגין מכירת מחצית הדירה בצפת.
לאחר שניתן פסק דין בעניין שלמי בעליון, ערכו בני הזוג הסכם ממון ביחס לדירה בצפת אשר כאמור כבר נמכרה שנה וחצי קודם לכן! בעקבות ההסכם הגיש הבעל בקשה לפטור. הבקשה נדחתה על ידי מנהל מס שבח והבעל הגיש ערר. גם ועדת הערר דחתה את הערר, בנימוק שההסכם נכרת ממניעים של תכנון מס, שכן: ההסכם נחתם בדיעבד, כשנה וחצי לאחר מכירת הדירה ולאחר שניתן פסק הדין שלמי. בנוסף, ועדת הערר קבעה כי העברת כספים בין החשבונות הנפרדים והחשבון המשותף מלמדים על התנהלות כלכלית משותפת.
הכותב יוצא רשות המסים ובעל משרד עורכי דין העוסק במיסוי מקרקעין