גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

לקראת גיוס אג"ח נוסף: מגוריט מפחיתה דמי ניהול

מגוריט חתמה על הסכם רכישה של 80 דירות מגורים הנמצאות בשלב בנייה ראשוני בסמוך לשוק מחנה יהודה בירושלים, בכ-203 מיליון שקל ● מקצה מניות במחיר של 7.5 שקל למניה (גבוה ב-47% ממחיר המניה בבורסה לפני פתיחת המסחר היום) ובסך-הכול בהיקף של כ-40 מיליון שקל

ארז רוזנבוך, יו"ר מגוריט / צילום: עמית חכמוב
ארז רוזנבוך, יו"ר מגוריט / צילום: עמית חכמוב

דירקטוריון קרן הריט מגוריט, המתמחה בהשכרה ארוכת טווח של דירות למגורים, החליט להפחית את דמי הניהול השנתיים של חברת הניהול של הקרן. ההפחתה תבוצע במספר פעימות, בהתאם לשווי נכסי הקרן.

ההפחתה, שנעשתה בעקבות לחץ המשקיעים המוסדיים בקרן ולקראת גיוס אג"ח נוסף שמתכננת מגוריט  לבצע בקרוב, תבוצע החל מתחילת חודש יולי.

לפי המתווה אותו פירסמה הקרן, הפחתת דמי הניהול העומדים היום על 1% (0.85% בתוספת מע"מ) יופחתו בהדרגה בהתאם לעליית שווי נכסי החברה שכיום מוערכים בכ-1.2 מיליארד שקל. על פי המתווה, ההפחתה הראשונית בגין שווי נכסים של עד 2 מיליארד שקל - המצב הקיים - תוביל להורדה מיידית של דמי הניהול ל-0.71%. הקרן לא תשלם דמי ניהול עבור מזומנים ושווי מזומנים שיהיו בקופתה, שנבעו מגיוס ההון.

במדרגה השנייה, כאשר לקרן יהיו נכסים בשווי שבין 2 ועד 3 מיליארד שקל יעמדו דמי הניהול על 0.6%. בגין נכסים בשווי של 3-4 מיליארד שקל, יעמדו דמי הניהול על 0.55%, ובמדרגה האחרונה, בגין נכסים בשווי שמעל 4 מיליארד שקל, יפחתו דמי הניהול לרמה של 0.5%.

את המהלך הובילו הגופים המוסדיים העיקריים המחזיקים במניות החברה (הפניקס, כלל ביטוח, מנורה ואקסלנס) מול יו"ר מגוריט, ארז רוזנבוך.

מגוריט היא קרן ההשקעות בנדל"ן (ריט) הראשונה שהוקמה בארץ בהתאם לתיקון שנעשה לחוק הריט, ופעילותה מתרכזת בייזום, רכישה והשכרת דירות בישראל. מנכ"ל החברה הוא מתי דב, שבעברו כיהן כמנכ"ל חברת הנדל"ן אזורים; והיו"ר הוא כאמור ארז רוזנבוך - אחד משני יזמי הקרן (לצד חיים ויספיש).

מתווה הפחתת דמי הניהול במגוריט

רוכשת 80 דירות בבנייה בסמוך למחנה יהודה

במקביל לדיווח על הפחתה בדמי הניהול עדכנה היום מגוריט כי חתמה על הסכם רכישה של 80 דירות מגורים אשר נמצאות בשלב בנייה ראשוני בסמוך לשוק מחנה יהודה במרכז ירושלים. מגוריט תשלם עבור הנכס, שנרכש מ-3 גורמים, כ-203 מיליון שקל. במקביל, תקצה החברה לאותם גורמים כ-5.4 מיליון מניות שלה במחיר של 7.5 שקל למניה (גבוה ב-47% ממחיר המניה בבורסה לפני פתיחת המסחר היום) ובסך-הכול בהיקף של כ-40 מיליון שקל.

את הרבעון הראשון של השנה סיימה מגוריט עם הפסד כבד של כ-23 מיליון שקל, שנרשם בעיקר בהשפעת שערוך התחייבויות פיננסיות של עסקת SWAP (עסקת החלף) שנערכה מול בנק בשנת 2018. מגוריט זוקפת יותר מ-17 מיליון שקל מהוצאות המימון ברבעון לשערוך התחייבויות פיננסיות של עסקת ה-SWAP, הוצאות של יותר מ-9 מיליון שקל בגין שערוך ני"ע והוצאות אג"ח, וריביות ועמלות (חלקן לבנקים) של יותר מ-3 מיליון שקל.

אלה יחד הגדילו את הוצאות המימון (נטו) הרבעוניות של מגוריט לכ-26 מיליון שקל, שגררו אותה להפסד הרבעוני הגדול. לשם השוואה, ברבעון הראשון של 2019 הציגה מגוריט הכנסות מימון נטו של קרוב ל-5 מיליון שקל, ורווח נקי של כ-18 מיליון שקל - בשנה שאותה סיכמה ברווח של כ-22 מיליון שקל.

עסקת ה-SWAP המדוברת נחתמה לשנתיים, ובנובמבר האחרון הוארכה בשנה נוספת. עסקה זו, שלמעשה שיקפה "הימור" פיננסי על עליית מחיר המניה, נעשתה במקביל להקצאת מניות שביצעה מגוריט לכמה גופים מוסדיים, תמורת כ-70 מיליון שקל. על פי חוות דעת כלכלית, שוויו ההוגן של הנגזר ההתחייבותי בגין עסקת ה-SWAP בעת ביצוע העסקה, ביוני 2018, עמד על 17.5 מיליון שקל.

במגוריט ציינו כי ההפרשה בגין העסקה נובעת מירידה חריגה ברבעון בשער מניית החברה בשיעור של כ-32%". בסך-הכול מציגה המניה ירידה של 32% מתחילת השנה (כולל עלייה של 3.8% היום), ומאז החלה להיסחר, בספטמבר 2016, צנחה מניית מגוריט בקרוב ל-50%. שוויה הנוכחי של הקרן עומד על 495 מיליון שקל, נמוך ב-34% מהונה העצמי המסתכם (בסוף מרץ השנה) בכ-753 מיליון שקל.

לפי הנתונים במצגת שפרסמה למשקיעים, למגוריט יש כיום קרוב ל-320 דירות מניבות (יותר מ-30 מהן בהליכי פינוי לצורך שיפוץ), וכ-280 דירות נוספות בעסקאות שבוצעו מסוף שנת 2019 ועד כה, בהן החברה טרם קיבלה החזקה.

בסיכומה של 2020 מגוריט צופה הכנסות של 21 מיליון שקל ורווח תפעולי נקי (NOI) של 19 מיליון שקל, וצופה כי בשנת 2025 הכנסותיה יצמחו לכ-76 מיליון שקל, וכי ה-NOI יגיע לכ-71 מיליון שקל.

עוד ציינו במגוריט כי עד היום גייסה החברה מהמשקיעים הון בהיקף של כ-775 מיליון שקל וחוב בהיקף של כ-630 מיליון שקל, וכי ביצעה 14 עסקאות בשוק החופשי (לא כולל העסקה בשוק מחנה יהודה עליה דווח היום), כך שעד שנת 2024 יהיו בידיה כ-1,140 דירות בסך-הכול - בכפוף לקבלת הקלות ואישורים.

לדברי ארז רוזנבוך, "אנחנו כאן כדי לשנות את שוק השכירות בארץ ולעשות מהפכה שתאפשר לציבור אלטרנטיבה אמיתית לרכישת דירה. כדי לפתח את השוק, חייבים להגביר את מעורבות המשקיעים המוסדיים בצורה מסודרת ולהעניק להם תמריצים כדי לפתור את מצוקת הדיור בישראל, הן בהיבט גובה דמי הניהול והן בהיבטי רגולציה. קיימות אינדיקציות רבות בשוק, גם לאחר משבר הקורונה, שמצביעות על כך שהמחסור בדירות ימשיך וייתכן שאף יחריף, כך שמחירי השכירות עלולים להמשיך במגמת העלייה שאפיינה אותם בעשור האחרון".

עוד כתבות

הקמת הרכבת הקלה ברחוב ארלוזורוב בת"א. שווי חניה פרטית כ־700 אלף שקל  / צילום: כדיה לוי, גלובס

"תקן החניה החדש יצמצם מאוד התחדשות עירונית"

מסמך המדיניות של תל אביב שמצמצם משמעותית את מספר החניות בתב"עות ישנות ישפיע עם על פרויקטים של פינוי בינוי

Wedding Part in Plotnitsa, 1931 ed   / צילום: תמונה פרטית

הימים הנוראים של פלוטניצה: השואה שלפני השואה

השבוע לפני מאה שנה שלח גנרל רוסי-פולני מסר חד משמעי ליהודי מזרח אירופה: כאן אין לכם עתיד ● מלחמת השמד נגד היהודים התחוללה בכל מערב רוסיה המתמוטטת ● היא כמעט נשכחה מן הזיכרון, אבל שיטותיה, האידיאולוגיה שלה ומספר קורבנותיה הקדימו את השואה ב-20 שנה ורמזו על הבאות

הרכבת הקלה בירושלים / צילום: Eliricon, שאטרסטוק

החל מיום שלישי: התחבורה הציבורית תצומצם

בעקבות צמצום נפח הפעילות של התחבורה הציבורית, השירות העירוני ימשיך לפעול בתדירות נמוכה וברשת קווים בסיסית בלבד ● במהלך ימות השבוע יופעל השירות עד לשעה 20:00 בערב ויתחדש בכל בוקר עם תחילת השירות

הפגנה בעזה נגד השלום בין ישראל לאמירויות / צילום: Mohammed Salem, רויטרס

הדילמה הפלסטינית: התנגדות לשלום בין האמירויות לישראל או הצלת הכלכלה

המנהיגים הפלסטיניים מתקשים להתרגל ליחסים החמים בין ישראל לאבו דאבי ודובאי, אבל יש כבר קולות שקוראים להם לרכך את עמדתם ● דוח חדש של ארגון זכויות האדם "גישה" מלמד כי הקורונה והשלכותיה הביאו את העזתים למצב קריטי, ולשיאי אבטלה ועוני

אפי דהן / צילום: שלומי יוסף, גלובס

הפספוס של איקאה, ההזדמנות של האמירויות ולמה הישראלים אוהבים להזמין מחו"ל

"שיעור הצמיחה של המסחר האלקטרוני בישראל גבוה מזה של מערב אירופה", אומר מנהל אזור ישראל, מרכז ומזרח אירופה ב-PayPal אפי דהן • בראיון ל"גלובס", הוא גם מסביר למה הישראלים מעדיפים לרכוש אונליין מחו"ל, איך זה שרשתות ענק פיספסו את המשבר ומה הפוטנציאל בהסכם עם האמירויות

מפגינים נגד נתניהו בבלפור בירושלים / צילום: יוסי זמיר, גלובס

אלפי מפגינים נגד רה"מ; התקנות לשעת חירום להגבלת הפגנות לא יקודמו בממשלה

המפגינים הגיעו סמוך למעון רה"מ בבירה ולביתו הפרטי בקיסריה לאחר שנסעו בשיירות מרחבי הארץ ● ארגוני המחאה הבהירו כי הם יקפידו על המגבלות, המשטרה החלה באכיפה וחלוקת דוחות על אי-שמירת מרחק ועטיית מסיכות

סניף של ג'מבו באלקסדרופוליס, יוון / צילום: שאטרסטוק

האם הסכם הזיכיון של פוקס עם ג׳מבו היוונית נמצא בסכנה?

הדיווח - בעקבות פניית רשות ני"ע ● הסימן המסחרי ג׳מבו שבאמצעותו פוקס מתעדת להקים רשת חנויות כלבו מוזלות בישראל עדיין לא שייך לה, והוא פתוח להתנגדויות ברשם החברות עד סוף החודש ● המתחרה המקומית שנקראת ג'מבו סטוק ומפעילה 10 חנויות בתחום הגישה גם היא בקשה לרישום הסימן המסחרי לשם

רח’ הורוביץ 21, ראשון לציון / הדמיה: י.ב. ניר יזמות והשקעות בע”מ, גיל חלמיש

הריסה ובנייה בראשל"צ: 12 דירות במקום 4

הבניין מ-1956 ברחוב הורוביץ 21 נהרס, ובמקומו ייבנה בניין בן חמש קומות ● אילן תמיר, בעל הדירה: "בגרמניה אחי בגר בבניין בן 300 שנה, אבל כאן כנראה בונים אחרת"

צילום: יונתן בלום

תעלת המזגן הייתה המקום הכי חשוב שהייתי בו השבוע

דרור פויר נאלץ להכנס השבוע לתעלת המזגן כדי לנקות פילטרים - וכשיצא משם הכול נראה אותו דבר - רק טיפה יותר טוב

בנימין נתניהו כשהודיע על הסגר השני / צילום: via Pool , רויטרס

הסגר לא יעבור בכנסת: נתניהו מנסה להעביר תקנות שעת חירום

ועדת החוקה דנה במהלך הלילה בתיקונים לחוק הקורונה הגדול אך לא הצליחה להגיע להסכמות ובמקום זה החלו צעקות בין חברי הקואליציה לאופוזיציה ● לכן, נתניהו מנסה לכנס את הממשלה (טלפונית) כדי להעביר תקנות שעת חירום אך נתקל בהתנגדות מחברי כחול לבן

ב.מ.וו פלאג-אין X1 / צילום: יח"צ

כוח ירוק: ב.מ.וו פלאג-אין החדשה מרגיעה את המצפון ומשמחת את הלב

גרסת הפלאג-אין החדשה של ה-X1 יכולה להרגיע את המצפון הסביבתי של מחבקי העצים, אך גם לספק הרבה הנעה והנאה למי ששילם כדי לקבל ב.מ.וו אמיתית

פרנצ'סקה פונטנה ואביה / צילום: Lucy Hewett for the Wall Street Journal

אבא עושה בושות: היא רצתה לדעת הכל על אבא שלה. העבריין

יש הרבה דברים שאנחנו לא יודעים על הורינו, ולעיתים אי הידיעה הזו נוחה ● אבל פרנצ'סקה פונטנה סירבה להרגיש בנוח ● היא רצתה לדעת את האמת המדויקת על אבא שלה, העבריין ● "גלובס" מגיש: הכתבות הטובות של השנה ממיטב עיתוני העולם

"תוכנות לזיהוי פנים סופגות ביקורת כי חלקן שוגות בזיהוי אנשים שאינם לבנים" / צילומים: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

מחברות קוסמטיקה ועד אתרי שידוכים, כולם רוצים לזהות את הפנים שלנו, לפי הגזע

חברות קוסמטיקה, אתרי שידוכים, חנויות רהיטים ופרסומאים מגבירים את השימוש בתוכנות לזיהוי פנים לפי גזע ● האם החקיקה תוכל להילחם בטכנולוגיה החדשה השנויה במחלוקת, וה"מדויקת באופן מבהיל", כדברי המדענים?

שרת התחבורה מירי רגב / צילום: מיכל רז-חיימוביץ, גלובס

המתווה לסגר: יוכלו לצאת מהארץ מי שרכשו כרטיסים עד היום

המתווה שסוכם מאפשר יציאה מהארץ לכל מי שרכשו כרטיסי טיסה עד למועד כניסת הסגר לתוקף, קרי היום ה-25 לחודש, עד שעה 14:00 ● לפי המתווה תותר כניסת ישראלים ארצה ללא הגבלה ● מדובר במתווה שיוביל לבריחת חברות תעופה זרות מכאן ולקושי גדול לחברות הישראליות

ירדן ג’רבי (מימין) באולימפיאדת ריו 2016 / צילום: Markus Schreiber, Associated Press

כדורגל ישראלי? עדיף להשקיע את הכסף במגוון ענפים שימשכו גם עוד נשים

רק 1.2% מאוכלוסיית ישראל עוסקים בספורט תחרותי, כך לפי נתוני משרד הספורט שנחשפו לבקשת "גלובס" ● ההשקעה הרבה בכדורגל ובכדורסל ניכרת והם הענפים הפופולריים ביותר, אך בעלי דומיננטיות גברית מוחלטת ● נשים מהוות פחות מרבע מהספורטאים המקצועיים

תיירות בים המלח / צילום: Shutterstock

"ככל שישראל תהיה מדינה פתוחה וירוקה נצליח להחזיר את מספרי התיירים"

אביטל קוצר-אדרי ונירה פישר ייצגו עד לאחרונה את ישראל כמנהלות לשכות התיירות באיטליה ובשבדיה בהתאמה ● כעת, לאחר שגויסו למטה השיווק במשרד התיירות, השתיים מתמודדות עם אחד האתגרים המורכבים בקריירה המקצועית שלהן: החזרת האירופאים ארצה, ועדיף בכמויות שלפני המשבר

זאב אבלס / צילום: איל יצהר

היו"ר הוותיק יוחלף: מה צפוי בבנק אגוד לאחר השלמת המיזוג עם מזרחי טפחות

לאחר שבעלי המניות באגוד נענו להצעת הרכש, צפוי שינוי בזהות חברי הדירקטוריון באגוד, בהם גם היו"ר זאב אבלס ● אחרי שיושגו הבנות על מספר עובדי אגוד שיפרשו, והלקוחות ייקלטו במזרחי טפחות, יחל השלב שיבסס את הבנק הממוזג כשלישי בגודלו בענף

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון/ צילום: רפי קוץ

בגלל הסגר השני: מתווה נוסף לדחיית החזרי הלוואות לבנקים

בנק ישראל והבנקים סיכמו כי המועד הסופי להגשת בקשות לדחיית החזרי הלוואות יוארך עד לסוף דצמבר ● משקי בית יוכלו לדחות החזרים להלוואות של 100 אלף שקל לעד 9 חודשים

שר האוצר, ישראל כ"ץ / צילום: אוהד צויגנברג-ידיעות אחרונות

השר כ"ץ משנה את הכללים לפקידי האוצר, וקורא לזה "מסורת"

שר האוצר טען שהפגישות של ראש אגף התקציבים עם יו"ר האופוזיציה היו הדלפות בלתי מקובלות • לפיד גרס שתדרוכים של בכירי אוצר לח"כים הם פרקטיקה דמוקרטית שגרתית • האם השר הטרי ממציא כללי משחק חדשים?

נוריאל רוביני/ / צילום: רויטרס Lucy Nicholson

נביא הזעם של 2008 בטוח: "הולך להיות כמו המשבר הקודם, רק יותר גרוע"

הוא חזה את המשבר ב-2008 והפך לאחד מהכלכלנים הנודעים בעולם; כעת חוזר פרופ' נוריאל רוביני ומזהיר בריאיון בלעדי ל"גלובס" כי הדרך להתאוששות מהקורונה תהיה ארוכה וכואבת • ויש לו גם אמירה מפתיעה לקראת הבחירות בארה"ב: "טראמפ רק מעמיד פנים שהוא פופוליסט" ● האזינו