גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בשנתיים הראשונות הוא קיבל 9% תשואה בדטרויט. ואז הגיעה השנה השלישית

דב קרבל קנה ב-2012 שלושה צמודי קרקע בפרבר של דטרויט ● הוא קנה אותם מרחוק, בלי לראות אותם, והסתבר שתחזוקה של בתי עץ אמריקאיים יכולה לאכול את כל הרווח של ההשקעה ● "יותר חשוב מי החברה שמנהלת מאשר מי החברה שדרכה אתה קונה" ● האזינו

דב קרבל, משקיע נדל"ן / צילום: איל יצהר, גלובס
דב קרבל, משקיע נדל"ן / צילום: איל יצהר, גלובס

בתחילת 2012 רכש דב קרבל מירושלים שלושה בתים צמודי קרקע באזור דטרויט שבארה"ב תמורת 170 אלף דולר בסך הכול. שנתיים לאחר מכן, כשהתראיין קרבל ל"גלובס" לכתבה שעסקה בהשקעות של ישראלים בחו"ל, הוא סיפר על הצעד שעשה, ונשמע מרוצה. "קניתי את הנכסים בסכום שהוא נמוך יותר מהמחיר שעולה לבנות את הבתים, ולכן זה זמן טוב להשקיע בכזה נכס", אמר אז. קרבל אף הוסיף כי ההכנסה מהשכירות הכניסה לו 18 אלף דולר לשנה, "מה שמשקף בשורה התחתונה תשואה של כ-9% נטו אחרי תשלום מסים והוצאות תחזוקה", אמר.

אלא שכיום הוא חושב אחרת לגמרי, ובמבט לאחור היה מוותר בשמחה על ההשקעה בצמודי הקרקע בדטרויט. "אף אחד לא נביא ואף אחד לא יודע מה יהיה. אם הייתי צריך להחזיר את הגלגל אחורה, הייתי קונה דירת שלושה חדרים במודיעין באותו סכום של 170 אלף דולר בשנת 2012 והיום הייתי עדיין מקבל תשואה, וגם ערך הנכס היה מכפיל את עצמו לפחות. הייתי מלך היום".

את קרבל פגשנו לאחרונה ב"כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של "גלובס", שבו אנחנו מארחים אנשים שהחליטו לשים את הכסף שלהם על נדל"ן.
מוזמנים להאזין ולעקוב אחרינו בספוטיפיי , באפל פודקאסטס, בגוגל פודקאסטס או באפליקצית הפודקאסטים האהובה עליכם.

איך הגעת להשקעה בדטרויט ומה היא כללה?

"ראיתי פרסומת בעיתון", הוא מספר. בפגישה שהתקיימה זמן קצר לאחר מכן למד כי מדובר בפרבר של דטרויט. "זה היה נראה לי מקום שצנח במשבר של 2008. אבל השנה הייתה 2012 ונראה היה שהמקום מתחיל להתאושש". לשאלתנו מה גרם לו לסמוך על החברה המשווקת, הוא מספק תשובה מפתיעה. "הכרתי את המשפחה של הפרזנטור (המשווק. ג"ל), יותר נכון את אבא שלו. כך יצא שמחסום האמון בינינו נשבר, בעצם לא היה מחסום של אמון, שזה דבר מאוד חשוב במכירה".

20 אלף רווח, 19 אלף הפסד

העסקה המשולשת בארה"ב לא הייתה השקעת הנדל"ן הראשונה בחייו, והוא מכה על חטא על שלא עשה דבר שהוא ממליץ לכל אחד לעשות - לנסוע ולראות את הנכס בעיניים.

"טסתי לשם רק כשנה וחצי אחרי הרכישה. אם הייתי טס לפני הרכישה יכול להיות שלא הייתי קונה את הבתים"

למה?

"כי הבנייה בארה"ב שונה מהבנייה בארץ. ומה שנראה יפה בתמונות לא תמיד נראה יפה במציאות. החברה שמוכרת משתדלת לתת לך מוצר שיחזיק מעמד. היא דואגת לכך שהמקום משופץ ויקבל אישור אכלוס מטעם העירייה, אחרת אתה לא יכול להשכיר את הנכס לשוכרים. היא גם דואגת מבחינה רישומית וביטוחית שהכול ידפוק כמו שצריך. אבל בדיעבד הסתבר לי שהבית לא בנוי בצורה הכי חזקה ויעילה".

בניגוד לישראל, בארה"ב מקובל לבנות בתים פרטיים בשתי שיטות - בתים מאבן ובתים מעץ. הבתים שרכש קרבל היו עשויים מעץ - עובדה שהוא לא ייחס לה חשיבות גדולה באותה העת.

"הגג עשוי מלוחות דקיקים שלא מצופים ברעפים, אלא בזפת. הכיסוי החיצוני של הבתים לעתים מצופה בלבנים. מבפנים יש לוחות גבס. אלה בתים שיכולים להרים אותם תוך שלושה עד ארבעה חודשים". הבנייה אולי מהירה, אבל מדובר בבתים שדורשים תחזוקה אינטנסיבית יותר מבתי אבן, דבר שהחל לתת אותותיו כעבור כשנתיים מהרכישה.

"בשנתיים הראשונות הנכסים נתנו תשואה יפה של 9%. נטו בכיס היה הרבה יותר מאשר לשים את הכסף בפק"מ בבנק או באג"ח שנותן בתקופה הזאת אולי 2%.

"כשהחברה מכינה את הבית לאישור אכלוס היא עושה את הדברים ההכרחיים. היא לא עושה את כל הדברים שאם אתה או אני היינו גרים בבית היינו עושים. אז יש מי שזה מחזיק לו מעמד שנתיים, ויש מי שמחזיק לו מעמד ארבע שנים ויש מי שמחזיק הרבה פחות".

כמה זה החזיק אצלך?

"אצלי בשנה השלישית כבר היו בעיות ואת השנה הזו סיימתי בהפסד", הוא אומר ומספר שעל תיקון צנרת באחד מהבתים שילם 1,500 דולר. עוד מוסיף כי צריך היה להחזיר את הבתים בתדירות גבוהה למצבם הראשוני, כדי להשכיר אותם מחדש פעם אחר פעם היות שבניגוד לצפי הדיירים התחלפו בקצב גבוה.

"בבית אחד לא התחלף דייר אף פעם, והבית הזה שילם כל פעם נהדר ובזמן, מחיר יחסית גבוה של 950 דולר. זה היה בית עם מעט תקלות. בשני הבתים האחרים הדיירים התחלפו והם התבלו בצורה מחרידה", הוא אומר.

כשביקר בנכסים, כאמור פחות משנתיים לאחר רכישתם, הוא קיבל החלטה שאת הרומן עם הנכסים הללו כדאי להפסיק.

"התחלתי לגשש איך אני מוכר את זה. בשנה הרביעית מכרתי בית אחד ואחרי חצי שנה מכרתי את שני הבתים הנותרים. את זה שמשלם בזמן מכרתי ברווח של כ-20 אלף דולר ואת שני הבתים האחרים מכרתי בהפסד כולל של 19 אלף דולר. הרווח פחות או יותר התקזז עם ההפסד. אם אתה לוקח את הבירוקרטיה מסביב, יצאתי עם הקרן בעצם.
"אבל במשך ארבע שנים זה היה ניסיון שנתן לי להבין שהשקעה בבתים שנמצאים רחוקים ממך, בייחוד כשאני מתחיל להתבגר, זה לא הדבר הכי טוב לעשות בגיל שלי. אנשים לא לוקחים בחשבון את זה שהשליטה מרחוק לא תמיד יעילה עבור מי שנמצאים ביבשת אחרת. וזה לא תלוי בחברה שמכרה לי - זה תלוי בחברה שמנהלת את הנכסים בפועל", הוא מסביר.

מאמין בחסכון, לאו דווקא בנדל"ן

את השקעות הנדל"ן שלו התחיל קרבל בגיל צעיר מאוד. כשהיה בן 20 ולאוזניו הגיעה שמועה על קרקע ללא ייעוד בחדרה שעשויה להניב רווח יפה, לא חשב יותר מדי ורכש במקום שני דונם. "הסתבר שזה שטח ללא ייעוד ושיש עוד 200 פראיירים כמוני שרכשו את זה והיום זה לא שווה הרבה. זה שטח ירוק אולי הנכדים או הנינים ייהנו מזה".

עסקה מוצלחת בהרבה הייתה רכישה של שתי דירות קטנות להשקעה בבאר שבע. הוא קנה אותן בזמן שבתו למדה באוניברסיטת בן גוריון והוא נחשף לפוטנציאל.

בהזדמנות אחרת רכש נכס מסחרי ביוסטון, שאותו הוא מכנה "ההצלחה הכי גדולה שלי". לדבריו, ההשקעה שם נעשתה במקביל לשלישיית הבתים באזור דטרויט. "במשך ארבע שנים זה נתן לי רווחים ברוטו של 95%", הוא אומר ומחייך - אבל מצנן מעט את ההתלהבות כשהוא מזכיר שמדובר במספר לפני מס.

ניסית לשחזר את זה?

"כן, ניסיתי לשחזר, אבל בעסקה השנייה שעשיתי שנתיים מאוחר יותר, גם כן במרכז מסחרי באותו האזור, זה לא הצליח ואני עדיין תקוע עם הנכס הזה עד היום. הלקח שלי מהמקרה הזה הוא שלא תמיד ניתן לשחזר הצלחה. צריך לבחון בקפידה כל מקרה לגופו".
בניגוד לרושם שאולי נוצר בשל ההתמקדות בסיפורי ההשקעות שלו, קרבל מבקש להבהיר כי "אני לא מתעסק בהשקעות בנדל"ן. זה היה ככה דרך אגב, ונולד מצורך שלא לשים את הכסף בבנק. לא לחסוך בקופות גמל, או בקרנות השתלמות ובאפיקים האלה".

מדוע?

"כי אני רוצה את הכסף ברשותי, תחת היד שלי, ולקבל הכנסה חודשית כל הזמן. אני תומך בגישה שאדם צריך לדאוג לעצמו, והוא צריך להשתדל להיות הבנק של עצמו. אני חסיד גדול של רזרבה. בתקציב החודשי שלי בבית יש עדיין סעיף לחיסכון. מנגד יש אנשים שעובדים ומרוויחים והם חיים כאילו שאין מחר, וזה לא הדבר הכי חכם לדעתי לעשות". 

זווית אחרת: לך למומחים מטעמך ותשלם להם מכיסך

אולי אנחנו הישראלים עוד רואים את השוטר מבברלי הילס. אדי מרפי בשיאו. אבל המון עבר על דטרויט מאז. זו עיר ענקית שהיתה מבוססת על תעשיית רכב מיושנת שבאזורים האחרונים עברה למקסיקו ולאזורים אחרים והותירה את העיר ללא בסיס כלכלי.

שנתיים אחרי ההשקעה הוא היה מרוצה, אבל אחר כך הדברים השתנו. תאר לך שהייתי מספר לך שהייתי קונה מכונית בלי לראות אותה ובלי לקחת לבדיקה. גם בארץ אתה בודק פיזית וגם קניינית ומשפטית. אנשים משקיעים ומשלמים למומחים כדי שיבדקו את מצבו של הנכס. אין בעניין הזה הבדל בין רכישה למגורים לרכישה להשקעה. אתה משקיע כל כך הרבה בנכס, תשקיע עוד 2,000 דולר ותיסע לראות אותו, תיקח מומחים מקומיים. תיקח בחשבון שהחברה שמשווקת את הנכס גם ממליצה לך על חברת ההחזקה, שהפלא ופלא לפעמים קשורה אליה. וכך הוא מרוויח גם את עמלצת הרכישה וגם עמלה כחברת ניהול. עזוב אותך, לך לאנשים מטעמך ותשלם מכיסך. 

אריק מירובסקי

עוד כתבות

קשישים  בחוף אשקלון. האג"ח המיועדות הן עוגן חזק בקרנות הפנסיה / צילום: Shutterstock

איגרות חוב מיועדות: רשת הביטחון של המדינה לחוסכים לפנסיה

בכירי בית ההשקעות מיטב דש, המנהל בין השאר קרנות פנסיה, בוחנים את אפיק ההשקעה של אג"ח מיועדות ואת השפעתו על תשואות החוסכים בקרנות המקיפות ● הקצאת האג"ח לחוסכים צפויה להשתנות בהתאם לגילם החל משנת 2024

אוטובוס שהוצת בבני ברק / צילום: דוברות המשטרה

אוטובוס הוצת ורכבו של ראש העיר נרגם: הפרות סדר קשות בבני ברק

המשטרה עצרה הלילה בבני ברק 4 חשודים במהלך טיפול בהפרות סדר קשות בעיר, בהן פורעי חוק רגמו אוטובוסים ואת רכבו של ראש העיר והציתו אוטובוס בלב שכונת מגורים ● בתוך כך, כוחות משטרה הגיעו גם הבוקר למוסד גרודנא באשדוד על-מנת למנוע את קיום הלימודים במקום בניגוד להנחיות

איתן נאה, השגריר באבו דאבי / צילום: משרד החוץ

משרד החוץ פתח היום את שגרירות ישראל באבו דאבי

השגרירות נפתחה עם הגעתו של הממונה על הנציגות איתן נאה ● בימים הקרובים יחנכו המשרדים הזמניים שבהם תפעל השגרירות עד למציאת מבנה קבע

מירב מיכאלי / צילום: אלעד מלכה

הפריימריז במפלגת העבודה: מרב מיכאלי נבחרה לתפקיד היו"ר

מיכאלי נבחרה לתפקיד לאחר שקיבלה 77% מהקולות ● שיעור ההצבעה עמד על 26% בלבד

הפגנה מחוץ לבית המשפט העליון בדרישה לפתוח בחקירה פלילית נגד בנימין נתניהו בפרשת הצוללות / צילום: רפי קוץ

מאות מפגינים מחוץ לבית המשפט העליון לקראת הדיון בפרשת הצוללות

המפגינים דורשים לפתוח בחקירה פלילית נגד רה"מ נתניהו ולהקים ועדת חקירה ממלכתית שתחקור את הפרשה ● בכירים במערכת הביטחון הגישו תצהירים לפיהם יש חשד להליך לא תקין בתהליך קבלת ההחלטות של רכש הצוללות ● נתניהו טוען כי העותרים נסמכים על הסקת מסקנות שגויה ולא על ראיות

קובי הבר מנכ"ל איי.די. איי ביטוח (ביטוח ישיר) / צילום: איל יצהר

"ביטוח ישיר" משיקה פלטפורמה דיגיטלית 'מלאה' למכירת ביטוח

חברת הביטוח הישירה איי.די.איי ביטוח משנה את מותג 9 מיליון ל-9, ובמסגרתו היא תחל למכור ביטוחי רכב בהליך מקוון לגמרי, "ללא מיקוח על המחיר" ● ההשקעה בשינוי המותג הסתכמה בכ-15 מיליון שקל, כשהקמפיין המיועד יהיה בהיקף של כ-20 מיליון שקל במונחי יפעת

נתב"ג בימי קורונה / צילום: מיכל רז-חיימוביץ, גלובס

אושר: נתב"ג ייסגר לתנועת מטוסים בטיסות מסחריות למשך 14 ימים לפחות

בשלב זה הוחלט כי נתב"ג ייסגר מיום שלישי 26.1 ועד 31.1 ● ועדת חריגים תקבע מתי לאשר טיסות ● נתניהו: "בניגוד למה שאומרים, אנחנו מקדימים את כל העולם. אף מדינה לא עשתה את מה שאנחנו הולכים לעשות"

נקסטפרם. טכנולוגיה המתבססת על שמרים / צילום: מצגת החברה

תיאבון לפוד-טק: נקסטפרם השלימה הנפקה לפי שווי של 115 מיליון שקל

החברה, המפתחת רכיבי מזון ייחודיים בשמרים, גייסה כ-30 מיליון שקל בעיקר ממוסדיים

ראש הממשלה בוריס ג'ונסון צופה במתחסנים בבית חולים בלונדון, בחודש שעבר / צילום: Reuters

בריטניה מוכיחה: סגר הדוק יעיל אפילו נגד המוטציה האנגלית

הסגרים ההדוקים שהוטלו באירלנד ובבריטניה בשבועות האחרונים מראים כי גם אם המאבק בקורונה במדינות רחוק מניצחון, הצעד יעיל בהפחתת מקרי ההדבקה כתוצאה מהמוטציה ● מבצע החיסון ההמוני בבריטניה מוביל את העולם במספר המתחסנים הכולל

בני גנץ / צילום: אלעד מלכה

גנץ: "אני יודע כמה רחוק אפשר ללכת בחדירה לפרטיותו של אדם"

שר הביטחון וראש הממשלה החליפי אמר את הדברים בכובעו כשר המשפטים בכנס השנתי של הרשות להגנת הפרטיות ● מ"מ ראש הרשות ד"ר שלומית וגמן-רטנר קראה לזרז את השלמת הרפורמה בחוק הגנת הפרטיות כדי ליישר קו עם אירופה וארה"ב

עיריית ירושלים  / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

מסתמן: שיפור בבעיית הכיסוי הסלולרי בירושלים

בעקבות סיכום בין משרד התקשורת, עיריית ירושלים והחברות הסלולריות - צפויה העירייה להפחית דמי שכירות לאנטנות ולקדם היתרים לכ-20 אתרים ברחבי העיר

הנשיא ביידן מתחת לציור של לינקולן מתייחס לתוכנית הכלכלית בבית הלבן, שישי / צילום: Reuters, JONATHAN ERNST

מאה שעות של אדרנלין בבית הלבן של ג'ו ביידן

עם ערימות של צווים נשיאותיים על שולחנו, ביידן התחיל את נשיאותו בפרץ מרשים של פעילות - אבל גם בהמהומים מוקדמים של אי נוחות מימין ● "הוא דיבר על אחדות, כמו איש מרכז, אבל הוא מושל כמו איש השמאל הקיצוני", התלונן סנאטור רפובליקאי

קניון פתח תקווה בזמן הסגר. חנויות האופנה מקבלות ימי אשראי קצרים יותר מספקים / צילום: בר - אל

פוקס, קסטרו וגולף הן לא דוגמה: הצצה למציאות מאחורי השנה השחורה של ענף האופנה

התוצאות החיוביות יחסית של רשתות האופנה הציבוריות שנסחרות בבורסה בת"א, ובראשן פוקס, גולף וקסטרו, לא מספרות את הסיפור המלא של ימי המגפה ● ניתוח מיוחד של דן אנד ברדסטריט עבור גלובס מספק הצצה לקושי האדיר של ענף האופנה

הרכב החשמלי הקומפקטי של סיטי-טרנספורמר / צילום: יח"צ

החברה הישראלית שפיתחה רכב מתקפל מתכננת הנפקה ברבעון השני

חברת סיטי-טרנספורמר הודיעה היום כי היא מתכוונת לצאת להנפקה לפי שווי של 450-600 מיליון שקל ● החברה פיתחה רכב חשמלי קומפקטי שיכול לשנות את ממדיו

ביטקוין צ'יינג' בתל אביב / צילום: כדיה לוי

ביטקוין תחת מעקב: הפיקוח על המטבעות הווירטואליים מגיע גם לישראל

בשבועות הקרובים אמור לעבור חוק איסור הלבנת הון שיחייב את כל הגופים הנותנים שירותים בנכסים וירטואליים לזהות את הפועלים בהם • גלובס בעקבות החוק החדש שבדרך - מה המשמעות עבור שחקני הביטקוין, מאיזה סכום תידרש חובת דיווח, ומה המחיר ששילמה ישראל על העיכוב בהסדרה

נתניהו וכ"ץ / צילום: חיים צח-לע"מ

"כלכלת בחירות"? האופן הבוטה בו התוכנית הכלכלית של נתניהו וכ"ץ מחלקת כסף לציבור

התוכנית של נתניהו וכ"ץ כוללת, בין היתר, חלוקת מענקים כספיים לציבור, אך ספק אם זו תצא לפועל במלואה בשל התנגדות מנדלבליט ● בבג"ץ שצפוי להיות מוגש נגד התוכנית תיבחן השאלה האם מדובר בתוכנית שאין ברירה אלא לבצע אותה - או שניתן לדחות או לנהל אותה באופן אחר, בוטה פחות, בחלוקת כסף לציבור

אלה נזקי הווירוס לקופות הגמל וקרנות ההשתלמות שלכם בפברואר / אילוסטרציה: שאטרסטוק

הקורונה לא הבריחה את עמיתי הגמל: אלה הקופות שהובילו בשנה האחרונה

בצל התשואות החיוביות וההפקדות שנמשכו, שוק הגמל לתגמולים גדל בשנה שעברה בכ-6%, והעמיתים שילמו דמי ניהול בהיקף 1.46 מיליארד ש' - 0.57% מהצבירה ● קופות הגמל מסכמות שנה תנודתית עם תשואות חיוביות, בהובלת מור בית השקעות, מיטב דש וכלל ביטוח

מפעל אינטל בקריית גת / צילום: אינטל

אינטל מסכמת שנה והמנכ"ל החדש מאותת: העברת הייצור מחוץ לחברה קרובה מתמיד

מנכ"ל אינטל הבהיר את מה שהסתמן כבר בדוחות הקודמים - החברה תיאלץ להוציא למיקור חוץ חלק מהייצור ● המהלך לא צפוי להשפיע על פעילות החברה בישראל, לפחות בינתיים ● בנוסף, שיא בהכנסות למובילאיי - ואינטל מדגישה שהיא אחד ממנועי הצמיחה העיקריים שלה

נתב"ג בימי קורונה / צילום: אנדי ריקובר

סערה בדיון לסגירת השמיים: "זה עיוות שצריך הסבר משכנע לא לקבל אותו"

בדיון שנערך בוועדת הכלכלה לקראת סגירת השמיים הלילה בחצות אמרה ד"ר שרון אלרעי פרייס "אנחנו נדרשים לסגור את נתב"ג כי אנחנו מבינים את המשמעות של הווריאנטים שנמצאים בחו"ל, וחווים על בשרנו הכואב את התוצאה של אחד מהם שנכנס"

עאידה תומא–סלימאן / צילום: יצחק הררי - דוברות הכנסת

הקול הערבי: האם החרמת ההלוויה של פרס הועילה למשותפת בקלפי?

האם ההתנערות הסמלית מפרס השפיעה על התמיכה במשותפת? אם כן, זה לא היה לטובה ● המשרוקית של גלובס