דב קרבל, משקיע נדל"ן / צילום: איל יצהר, גלובס
בתחילת 2012 רכש דב קרבל מירושלים שלושה בתים צמודי קרקע באזור דטרויט שבארה"ב תמורת 170 אלף דולר בסך הכול. שנתיים לאחר מכן, כשהתראיין קרבל ל"גלובס" לכתבה שעסקה בהשקעות של ישראלים בחו"ל, הוא סיפר על הצעד שעשה, ונשמע מרוצה. "קניתי את הנכסים בסכום שהוא נמוך יותר מהמחיר שעולה לבנות את הבתים, ולכן זה זמן טוב להשקיע בכזה נכס", אמר אז. קרבל אף הוסיף כי ההכנסה מהשכירות הכניסה לו 18 אלף דולר לשנה, "מה שמשקף בשורה התחתונה תשואה של כ-9% נטו אחרי תשלום מסים והוצאות תחזוקה", אמר.
אלא שכיום הוא חושב אחרת לגמרי, ובמבט לאחור היה מוותר בשמחה על ההשקעה בצמודי הקרקע בדטרויט. "אף אחד לא נביא ואף אחד לא יודע מה יהיה. אם הייתי צריך להחזיר את הגלגל אחורה, הייתי קונה דירת שלושה חדרים במודיעין באותו סכום של 170 אלף דולר בשנת 2012 והיום הייתי עדיין מקבל תשואה, וגם ערך הנכס היה מכפיל את עצמו לפחות. הייתי מלך היום".
את קרבל פגשנו לאחרונה ב"כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של "גלובס", שבו אנחנו מארחים אנשים שהחליטו לשים את הכסף שלהם על נדל"ן.
מוזמנים להאזין ולעקוב אחרינו בספוטיפיי , באפל פודקאסטס, בגוגל פודקאסטס או באפליקצית הפודקאסטים האהובה עליכם.
איך הגעת להשקעה בדטרויט ומה היא כללה?
"ראיתי פרסומת בעיתון", הוא מספר. בפגישה שהתקיימה זמן קצר לאחר מכן למד כי מדובר בפרבר של דטרויט. "זה היה נראה לי מקום שצנח במשבר של 2008. אבל השנה הייתה 2012 ונראה היה שהמקום מתחיל להתאושש". לשאלתנו מה גרם לו לסמוך על החברה המשווקת, הוא מספק תשובה מפתיעה. "הכרתי את המשפחה של הפרזנטור (המשווק. ג"ל), יותר נכון את אבא שלו. כך יצא שמחסום האמון בינינו נשבר, בעצם לא היה מחסום של אמון, שזה דבר מאוד חשוב במכירה".
20 אלף רווח, 19 אלף הפסד
העסקה המשולשת בארה"ב לא הייתה השקעת הנדל"ן הראשונה בחייו, והוא מכה על חטא על שלא עשה דבר שהוא ממליץ לכל אחד לעשות - לנסוע ולראות את הנכס בעיניים.
"טסתי לשם רק כשנה וחצי אחרי הרכישה. אם הייתי טס לפני הרכישה יכול להיות שלא הייתי קונה את הבתים"
למה?
"כי הבנייה בארה"ב שונה מהבנייה בארץ. ומה שנראה יפה בתמונות לא תמיד נראה יפה במציאות. החברה שמוכרת משתדלת לתת לך מוצר שיחזיק מעמד. היא דואגת לכך שהמקום משופץ ויקבל אישור אכלוס מטעם העירייה, אחרת אתה לא יכול להשכיר את הנכס לשוכרים. היא גם דואגת מבחינה רישומית וביטוחית שהכול ידפוק כמו שצריך. אבל בדיעבד הסתבר לי שהבית לא בנוי בצורה הכי חזקה ויעילה".
בניגוד לישראל, בארה"ב מקובל לבנות בתים פרטיים בשתי שיטות - בתים מאבן ובתים מעץ. הבתים שרכש קרבל היו עשויים מעץ - עובדה שהוא לא ייחס לה חשיבות גדולה באותה העת.
"הגג עשוי מלוחות דקיקים שלא מצופים ברעפים, אלא בזפת. הכיסוי החיצוני של הבתים לעתים מצופה בלבנים. מבפנים יש לוחות גבס. אלה בתים שיכולים להרים אותם תוך שלושה עד ארבעה חודשים". הבנייה אולי מהירה, אבל מדובר בבתים שדורשים תחזוקה אינטנסיבית יותר מבתי אבן, דבר שהחל לתת אותותיו כעבור כשנתיים מהרכישה.
"בשנתיים הראשונות הנכסים נתנו תשואה יפה של 9%. נטו בכיס היה הרבה יותר מאשר לשים את הכסף בפק"מ בבנק או באג"ח שנותן בתקופה הזאת אולי 2%.
"כשהחברה מכינה את הבית לאישור אכלוס היא עושה את הדברים ההכרחיים. היא לא עושה את כל הדברים שאם אתה או אני היינו גרים בבית היינו עושים. אז יש מי שזה מחזיק לו מעמד שנתיים, ויש מי שמחזיק לו מעמד ארבע שנים ויש מי שמחזיק הרבה פחות".
כמה זה החזיק אצלך?
"אצלי בשנה השלישית כבר היו בעיות ואת השנה הזו סיימתי בהפסד", הוא אומר ומספר שעל תיקון צנרת באחד מהבתים שילם 1,500 דולר. עוד מוסיף כי צריך היה להחזיר את הבתים בתדירות גבוהה למצבם הראשוני, כדי להשכיר אותם מחדש פעם אחר פעם היות שבניגוד לצפי הדיירים התחלפו בקצב גבוה.
"בבית אחד לא התחלף דייר אף פעם, והבית הזה שילם כל פעם נהדר ובזמן, מחיר יחסית גבוה של 950 דולר. זה היה בית עם מעט תקלות. בשני הבתים האחרים הדיירים התחלפו והם התבלו בצורה מחרידה", הוא אומר.
כשביקר בנכסים, כאמור פחות משנתיים לאחר רכישתם, הוא קיבל החלטה שאת הרומן עם הנכסים הללו כדאי להפסיק.
"התחלתי לגשש איך אני מוכר את זה. בשנה הרביעית מכרתי בית אחד ואחרי חצי שנה מכרתי את שני הבתים הנותרים. את זה שמשלם בזמן מכרתי ברווח של כ-20 אלף דולר ואת שני הבתים האחרים מכרתי בהפסד כולל של 19 אלף דולר. הרווח פחות או יותר התקזז עם ההפסד. אם אתה לוקח את הבירוקרטיה מסביב, יצאתי עם הקרן בעצם.
"אבל במשך ארבע שנים זה היה ניסיון שנתן לי להבין שהשקעה בבתים שנמצאים רחוקים ממך, בייחוד כשאני מתחיל להתבגר, זה לא הדבר הכי טוב לעשות בגיל שלי. אנשים לא לוקחים בחשבון את זה שהשליטה מרחוק לא תמיד יעילה עבור מי שנמצאים ביבשת אחרת. וזה לא תלוי בחברה שמכרה לי - זה תלוי בחברה שמנהלת את הנכסים בפועל", הוא מסביר.
מאמין בחסכון, לאו דווקא בנדל"ן
את השקעות הנדל"ן שלו התחיל קרבל בגיל צעיר מאוד. כשהיה בן 20 ולאוזניו הגיעה שמועה על קרקע ללא ייעוד בחדרה שעשויה להניב רווח יפה, לא חשב יותר מדי ורכש במקום שני דונם. "הסתבר שזה שטח ללא ייעוד ושיש עוד 200 פראיירים כמוני שרכשו את זה והיום זה לא שווה הרבה. זה שטח ירוק אולי הנכדים או הנינים ייהנו מזה".
עסקה מוצלחת בהרבה הייתה רכישה של שתי דירות קטנות להשקעה בבאר שבע. הוא קנה אותן בזמן שבתו למדה באוניברסיטת בן גוריון והוא נחשף לפוטנציאל.
בהזדמנות אחרת רכש נכס מסחרי ביוסטון, שאותו הוא מכנה "ההצלחה הכי גדולה שלי". לדבריו, ההשקעה שם נעשתה במקביל לשלישיית הבתים באזור דטרויט. "במשך ארבע שנים זה נתן לי רווחים ברוטו של 95%", הוא אומר ומחייך - אבל מצנן מעט את ההתלהבות כשהוא מזכיר שמדובר במספר לפני מס.
ניסית לשחזר את זה?
"כן, ניסיתי לשחזר, אבל בעסקה השנייה שעשיתי שנתיים מאוחר יותר, גם כן במרכז מסחרי באותו האזור, זה לא הצליח ואני עדיין תקוע עם הנכס הזה עד היום. הלקח שלי מהמקרה הזה הוא שלא תמיד ניתן לשחזר הצלחה. צריך לבחון בקפידה כל מקרה לגופו".
בניגוד לרושם שאולי נוצר בשל ההתמקדות בסיפורי ההשקעות שלו, קרבל מבקש להבהיר כי "אני לא מתעסק בהשקעות בנדל"ן. זה היה ככה דרך אגב, ונולד מצורך שלא לשים את הכסף בבנק. לא לחסוך בקופות גמל, או בקרנות השתלמות ובאפיקים האלה".
מדוע?
"כי אני רוצה את הכסף ברשותי, תחת היד שלי, ולקבל הכנסה חודשית כל הזמן. אני תומך בגישה שאדם צריך לדאוג לעצמו, והוא צריך להשתדל להיות הבנק של עצמו. אני חסיד גדול של רזרבה. בתקציב החודשי שלי בבית יש עדיין סעיף לחיסכון. מנגד יש אנשים שעובדים ומרוויחים והם חיים כאילו שאין מחר, וזה לא הדבר הכי חכם לדעתי לעשות".
זווית אחרת: לך למומחים מטעמך ותשלם להם מכיסך
אולי אנחנו הישראלים עוד רואים את השוטר מבברלי הילס. אדי מרפי בשיאו. אבל המון עבר על דטרויט מאז. זו עיר ענקית שהיתה מבוססת על תעשיית רכב מיושנת שבאזורים האחרונים עברה למקסיקו ולאזורים אחרים והותירה את העיר ללא בסיס כלכלי.
שנתיים אחרי ההשקעה הוא היה מרוצה, אבל אחר כך הדברים השתנו. תאר לך שהייתי מספר לך שהייתי קונה מכונית בלי לראות אותה ובלי לקחת לבדיקה. גם בארץ אתה בודק פיזית וגם קניינית ומשפטית. אנשים משקיעים ומשלמים למומחים כדי שיבדקו את מצבו של הנכס. אין בעניין הזה הבדל בין רכישה למגורים לרכישה להשקעה. אתה משקיע כל כך הרבה בנכס, תשקיע עוד 2,000 דולר ותיסע לראות אותו, תיקח מומחים מקומיים. תיקח בחשבון שהחברה שמשווקת את הנכס גם ממליצה לך על חברת ההחזקה, שהפלא ופלא לפעמים קשורה אליה. וכך הוא מרוויח גם את עמלצת הרכישה וגם עמלה כחברת ניהול. עזוב אותך, לך לאנשים מטעמך ותשלם מכיסך.
אריק מירובסקי