בית השגריר ברחוב תכלת (השגריר האמריקאי דיוויד פרידמן בעיגול) / צילום: איל יצהר, קובי גדעון - לע"מ
רקע: בשבוע שעבר פורסם כי בית השגריר האמריקאי בישראל, הממוקם ברחוב גלי תכלת 40 בהרצליה פיתוח, עומד למכירה בעקבות העברת השגרירות מתל אביב לירושלים. ל"גלובס" נודע כי בשגרירות מבקשים תמורתו לא פחות מ-300 מיליון שקל.
הבית: בית שגריר ארה"ב, ממוקם בחלק המערבי של רחוב גלי תכלת (גלי תכלת מס' 40) בקו ראשון לים. הוא הוקם בתחילת שנות ה-60 של המאה הקודמת ונבנו לו תוספות במהלך שנות ה-70 וה-80. בית המגורים בנוי על שלושה מגרשי מגורים בייעוד לאזור מגורים א' מוגבל (חלקות 172-174 בגוש 6669) בשטח קרקע כולל של כ-3,046 מ"ר, וכן על מגרש בייעוד לשטח פרטי פתוח (חלקה 561 בגוש 6669) בשטח קרקע של כ-2,000 מ"ר, המשמש לחצר בית המגורים.
שטחו הכולל של המבנה כ-1,000 מ"ר, והוא משתרע על שלושה דונם בחלקו המזרחי של המגרש ושאר השטח מהווה חלק מהמדרון שפונה לכיוון חוף הים.
להבנתי, תרומת השטח הבנוי לנכס זניחה (אם בכלל קיימת) ולפיכך קונה פוטנציאלי של הנכס הנדון ירכוש אותו על מנת להרוס את בית המגורים הקיים ולבנות חדש תחתיו.
המיקום: שכונת הרצליה פיתוח ממוקמת בחלק המערבי של העיר הרצליה. היא נחשבת אזור מגורים מבוקש ולאחד היוקרתיים בארץ.
הרחוב: רחוב גלי תכלת, בקצה הצפון-מערבי של הרצליה פיתוח, צורתו חצי מעגל, והוא מחבר בין הרחובות גולדה מאיר ואליעזר קפלן מצפון לבין הרחובות וינגייט ורמת ים מדרום. הסביבה מאופיינת בעיקר בבתי מגורים צמודי קרקע הבנויים בסטנדרט בנייה גבוה מאוד. זהו הרחוב שבו נמצאים הנכסים הכי יקרים בארץ, בפרט אלו הממוקמים בצדו המערבי, הנמצא על מצוק הצמוד לחוף הים ומהם נשקף נוף פתוח וייחודי לים התיכון.
עסקאות דומות: בטבלה מופיע פירוט עסקאות מכר של מגרשים הממוקמים בחלק המערבי של רחוב גלי תכלת בקו ראשון לים התיכון, על פי דיווחים ממערכת מידע נדל"ן של רשות המסים. מרבית העסקאות בוצעו לפני זמן רב, חלקן לפני יותר מעשור, אולם לאור ייחודיותו של הנכס, להבנתי עסקאות אלו מהוות את ההשוואה הטובה ביותר.
לאור נתוני ההשוואה המפורטים לעיל, שווי מ"ר קרקע בייעוד למגורים בחלק המערבי של רחוב גלי תכלת בגבולות של 65 אלף שקל. בהתחשב בשטח הקרקע של מגרשי המגורים המרכיבים את הנכס הנדון (כ-3 דונם) ובהתחשב בשטח המגרש לשטח פרטי פתוח אשר לא ניתן לנצל בו זכויות בנייה למגורים (כ-2 דונם), שווי הנכס מוערך על ידי בגבולות של 250 מיליון שקל.
הכותב הוא שמאי מקרקעין, מתמחה בליווי פיננסי למיזמי נדל"ן, הכנת דו"חות אפס ומיסוי מקרקעין