גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מוכרים נכס? לא כל הוצאה מותרת בניכוי מהמס

החלטה של ועדת ערר קובעת כי הוצאות על תשלום חובות של מחזיקים קודמים בנכס לא בהכרח יוכרו כמותרות לניכוי

דירה למכירה ברחוב שלמה המלך בתל אביב / צילום: שירי דובר, גלובס
דירה למכירה ברחוב שלמה המלך בתל אביב / צילום: שירי דובר, גלובס

רקע: במסגרת חישוב השבח החייב במס בעת מכירת נכס, מאפשר חוק מיסוי מקרקעין להתיר בניכוי הוצאות שונות שהוציא המוכר וקשורות לרכישת הזכות במקרקעין או למכירתה, למעט הוצאות הכלולות בשווי הרכישה ולמעט הוצאות המותרות בניכוי לפי פקודת מס הכנסה (הוצאות שוטפות).

המחלוקת: מחלוקת בעניין האפשרות לנכות הוצאות שונות במכירת נכס הגיעה לאחרונה לפתחה של ועדת הערר בעניין קיסריה השקעות. במקרה זה נדונה השאלה האם הוצאות שהוציאה חברה עבור תשלומי ארנונה והיטלי תיעול בגין חובות עבר של מחזיקים קודמים בנכס, מותרות בניכוי מהשבח שנוצר לה בעת מכירתו? אותה חברה החזיקה בזכויות החכירה בנכס, והחובות האמורים נוצרו על ידי החוכר הקודם, שממנו רכשה את הזכויות.
החברה טענה כי הייתה מחויבת לשלם את חובות העבר של המחזיק הקודם בנכס, מכוח מערכת ההסכמים שנחתמה בעת רכישתו, כך שתשלום חובות הארנונה היה פעולה הכרחית מבחינתה לצורך שימור זכויותיה בנכס וכדי "לאפשר" את מכירתו. על כן, ביקשה להכיר בתשלום החובות כהוצאה שהוצאה "במכירת הזכות" לפי סעיף 39 רישא לחוק מיסוי מקרקעין, או כהוצאה "בעד הסכמתו (של הבעלים) למכירה", לפי סעיף 39(9) לחוק, שכן לולא תשלום ההוצאות הללו היה חשש לסיכול העסקה.

ההחלטה: ועדת הערר חילקה את החובות לשני סוגים - האחד, חובות עבר שנצברו על הנכס שלמוכרת הייתה התחייבות חוזית לפרוע, והשני - חובות עבר שנצברו על הנכס שלמוכרת לא הייתה התחייבות חוזית לפרוע.

בנוגע לסוג הראשון נקבע כי חובות אלו אינם נחשבים כהוצאות המותרות בניכוי מהשבח. בעת רכישת הנכס היה על החברה המוכרת, שהתחייבה לשלם חובות עבר אלו בחוזה, להצהיר עליהן כחלק משווי הרכישה של הנכס, לפי עיקרון "צירוף כלל התמורות", ולשלם בגינם מס רכישה.

במקרה זה, דובר בהיטלי תיעול. החברה הוכיחה שהייתה לה התחייבות חוזית לשלמם, ולכן היה עליה לדווח על תשלומים אלה כחלק משווי המכירה ברכישת הנכס לפי עקרון כלל התמורות. אם הייתה עושה כן, הייתה לה זכות ליהנות במכירה משווי רכישה גדול יותר. משכשלה לעשות כן, לא ניתן להתחשב בתשלומים אלו בחישוב השבח.

לגבי הסוג השני של החובות - חובות עבר שנצברו על הנכס שלחברה לא הייתה התחייבות חוזית לפרוע או חובות עבר בגין תקופת החזקתה של החברה עצמה בנכס - הוצאות אלו ניתנות לניכוי מהשבח, אם הן עומדות בקריטריונים הקבועים בחוק לשם כך.
במקרה זה, דובר בתשלומי ארנונה. נקבע כי תשלומים אלו אינם מותרים בניכוי מהשבח, שכן מדובר בחוב שוטף. כמו כן, לא הוכח קשר סיבתי בין תשלום החובות לבין מכירת הזכויות בנכס על ידי החברה.

בנוסף, ביהמ"ש הבהיר כי לא ניתן להתיר בניכוי כל הוצאה שהיה בה כדי לאפשר את המכירה, או שהייתה לה זיקה כלשהי למכירה, וכך גם לא כל הוצאה שהקטינה את הרווח הכלכלי שצמח למוכר, וזאת מאחר שפרשנות רחבה מדי של הסעיף אינה עולה בקנה אחד עם לשון החוק ותכליתו.

בית המשפט נותן, אם כן, פרשנות מצמצמת לסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, תוך קביעת גבולות נוקשים לאפשרויות ניכוי הוצאות במכירת נכס. 

ו"ע 43873-12-18

הכותב מבעלי משרד מאיר מזרחי ושות'

עוד כתבות

ארקיע / צילום: יחצ

לאור הביקוש הרב: ארקיע מקדימה את מועד השקת הקו לאמירויות

בדובאי אין חובת בידוד בהלוך והנכנסים לישראל פטורים מבידוד משום שאיחוד האמירויות מוגדרת כמדינה ירוקה

כיתה ריקה בבית ספר בבת ים / צילום: אביבה גנצר, גלובס

מבקר המדינה נותן ציון נכשל למשרד החינוך: 150 אלף מחשבים נרכשו ללמידה מרחוק, אבל למי הם יימסרו?

דוח המבקר על הלמידה מרחוק מצביע על כישלון משרד החינוך במשימה ● בשל אי המוכנות, הכשל באיסוף המידע והיעדר עבודת מטה, החלה שנת הלימודים כאשר למאות אלפי תלמידים אין מכשירי קצה

הבחירות בארה"ב: כל הדיווחים והפרשנויות של כתבי גלובס

דובאי ממעוף הציפור / צילום: 	Aijaz Rahi, AP

שכירות של אפס דירהאם לחצי שנה: כך מנסה דובאי לפתות עסקים זרים

אחד מאזורי הסחר החופשי הגדולים באמירויות (ויש 42 אזורים כאלה שם), דובאי מולטי קומודיטיז סנטר, מציע לחברות ועסקים זרים לפתוח את העסק שלהם אצלו ● המרכז שוכן בבניין אלמס במרכז דובאי, ומשרת אלפי חברות מכל העולם בתחומים שונים ● ומי השכנים? בורסת היהלומים של דובאי

בורסת תל אביב / צילום: רויטרס

המסחר בבורסה בת"א ננעל בירידות בדומה לעולם; אשטרום נכסים זינקה ב-18%

מדד ת"א 35 איבד 1.19%, מדד ת"א בנקים נפל ב-1.4% ● ירידות חדות בבורסות אירופה ובמסחר בחוזים על מדדי וול סטריט ● מספר מקרי הקורונה באירופה ובארה"ב ממשיך לעלות ● אלביט מערכות תבצע מחיקה חד פעמית בהיקף של כ-60 מיליון דולר

דלית זילבר, עדיאל שמרון ומרדכי כהן ועידת ישראל לנדל"ן של גלובס / צילום: איל יצהר, גלובס

דלית זילבר: "לא נחזור לתמ"א 38. ב-15 שנה חוזקו אלף מבנים, זו בדיחה"

בפאנל "הרפורמות הגדולות שבדרך" בוועידת ישראל לנדל"ן של "גלובס" אמר מנכ"ל משרד הפנים מרדכי כהן כי הסכמי הגג מעמידים בסכנה חלק מהרשויות המקומיות ● מנכ"לית מינהל התכנון דלית זילבר: "ברור שבלי מטרו אין לנו מה לעשות במטרופולין תל אביב"

שליחי יאנדקס ברוסיה. החברה החלה בימים האחרונים לגייס עובדים לפיילוט בישראל   / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

ענקית הטכנולוגיה יאנדקס מרוסיה מגייסת עובדים בישראל כדי להקים שירות משלוחי מזון

החברה הרוסית שהחלה להפעיל שירותי מוניות בישראל לפני כשנתיים, מתרחבת גם לתחום משלוחי המזון ● הפיילוט צפוי לצאת לדרך כבר בימים הקרובים ויתמקד באזור תל אביב

ארקיע / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

"עדיף חיפושית נוסעת מפרארי שלא זזה": ארקיע ניסתה לקחת מישראייר לקוחות והתגובות לא איחרו לבוא

תושבי אילת שקוראים לחרם, מנכ"ל החברה המתחרה שמפנה לאיזה נזיר שמכר פרארי וטוקבקיסטים שאומרים שכבר עדיף את החיפושית שלפחות זזה (ישראייר) מאשר רכב פרארי יוקרתי שלא זז (ארקיע) ● ארקיע אמנם חוזרת להפעיל את קו אילת-נתב"ג אך נדמה שלחברה שהייתה סגורה במשך 272 ימים לא יהיה "דף חלק" מול קהל הצרכנים שלה

טראמפ בעצרת בחירות באוהיו ביום שבת / צילום: Tom Brenner, רויטרס

השבוע האחרון: כולם מחפשים את המט על לוח השחמט

שבעה ימים עד סוף עונת ההצבעה בארה"ב, ולפחות מועמד אחד, דונלד טראמפ, מתרוצץ לאורכה של ארה"ב בחיפוש אחר ניצחון בחירות דחוק, אולי דחוק מאוד ● הסקרים ונתוני הקורונה מוסיפים שלא להאיר לו פנים, אבל הוא מוסיף להאמין שיכה אותם

ראש המנהל האזרחי, תת אלוף רסאן עליאן / צילום: דובר צה"ל

ראש המנהל האזרחי חתם על רישיון הפעלה של חברת בזק באזור יהודה ושומרון

בזק סיפקה שירות מלא ביהודה ושומרון אבל רישיונה באזור מעולם לא הוסדר

תחנה לבדיקת קורונה בישראל / צילום: Oded Balilty, Associated Press

משרד הבריאות רכש בדיקות ב-98 מיליון שקל, אך לא גיבש תוכנית לשימושן

לפי ממצאי ביניים של דוח מבקר המדינה, משרד הבריאות טרם גיבש תוכנית לשימוש ב-2.1 מיליון ערכות בדיקה - הרוב הגורף של הבדיקות הסרולוגיות שנרכשו

ג'ו ביידן ובנו האנטר / צילום: Jonathan Ernst, רויטרס

מרוסיה באהבה? הדגלים האדומים מעל פרשת המחשב של בנו של ביידן

בתחילת החודש פורסמה כתבה מרעישה ב"ניו יורק פוסט": העיתון השיג עדויות שמוכיחות לכאורה שבעוד שאביו כיהן כסגן נשיא, הוא נפגש איתו ועם ואיש עסקים אוקראיני ● רועי צינמן, לשעבר מפקד באמ"ן אומר כי הפרסום מעלה סימני שאלה באשר למעורבות רוסית בהשגת והפצת החומרים ● האזינו

מיכאל מייקסנר, מנכ"ל רכבת ישראל  / צילום: איל יצהר, גלובס

מנכ"ל הרכבת: "נקים מרכזים נדל"ניים סביב התחנות ונחשמל עוד ועוד קווים"

מנכ"ל רכבת ישראל מיכה מייקסנר הבטיח בוועידת ישראל לנדל"ן של "גלובס" לקצר בחצי את זמן הנסיעה בין המטרופולינים ● עוד חשף כי מתגבש הסכם שבמסגרת חוק ההסדרים יאפשר לרכבת להכניס שותפים עסקיים מעולם הנדל"ן: "התחנות הופכות להיות 'האב' שלם"

שיחת עבודה בווידיאו / צילום: שאטרסטוק

ספקיות האינטרנט בארה"ב מחזירות את תקרות הגלישה שהן השעו לרגל המגפה

ככל שיותר ויותר אמריקאים נשענים על האינטרנט הביתי כדי לעבוד וכדי ללמוד, כך ספקיות האינטרנט גוזרות פרמייה על תקרת שימוש

ארדואן נואם בכנס מפלגתי כאשר מאחוריו תמונת ענק של אטאטורק / צילום: רויטרס, Umit Bektas

ארדואן קורא לטורקים להחרים סחורה צרפתית בגלל מקרון "העוין לאיסלאם"

הקריאה לחרם היא חלק מהסכסוך שהתלהט בימים האחרונים בין המדינות, לאחר שמקרון הבהיר כי צרפת "לא תגנה" את הקריקטורות של הנביא מוחמד שהתפרסמו בעבר בשבועון הסטירי "שארלי האבדו", ושהפכו שוב לעילה לאירוע טרור ● בעקבות המתחים, צנחה הלירה הטורקית לשפל של כל הזמנים מול הדולר - שער של שמונה לירות לדולר

שליחה של "תן ביס" / צילום: שלומי יוסף, גלובס

אחרי וולט: גם תן ביס תיתן הקלות למסעדות

חבילת ההטבות של תן ביס מכוונת להעניק תמיכה מיידית למסעדות הנמצאות בסיכון הגבוה ביותר ● אותן מסעדות יקבלו הנחה של 25% בעמלות בשירות המשלוחים

מתניהו אנגלמן, מבקר המדינה / צילום: שמוליק גרוסמן, דוברות הכנסת

ככנרים ללא מנצח: דוח המבקר הביא את הנחת הסלב לאבסורד

בדוח שכותרתו היא "התמודדות מדינת ישראל עם משבר הקורונה" נראה שנעלמו שרי הממשלה ורה"מ ● לבחון את המערכת הממשלתית מבלי לבדוק את תפקוד ראש הממשלה, חורג ממידת הסבירות ●  עולה ממנו שמערכות הבריאות, החינוך, השב"כ, הביטוח הלאומי - כולן פועלות עצמאית

אבי חימי/  צילום: יונתן בלום

לשכת עורכי הדין מקדמת רפורמה: בחינת הסמכה לפני ההתמחות

הלשכה תציע בוועדה לבחינת הליך ההסמכה שתתכנס לראשונה בשבוע הבא, כי הבחינות ייערכו בתום התואר וכתנאי להתחלת ההתמחות ● זאת, בניגוד למצב כיום שהן נערכות בתום שנה וחצי של התמחות

חיסון נגד שפעת.  / צילום: רויטרס

מבקר המדינה: הקופות ומשרד הבריאות לא נערכו כראוי לחלוקת החיסונים לשפעת

דוח מבקר המדינה לעניין "רפואת קהילה בעת מגפה" קובע כי אף שישראל הזמינה 3.4 מיליון חיסונים נגד שפעת, משרד הבריאות לא נערך כמו שצריך לחלוקתם ● בין הכשלים: מחסור בכוח אדם, אי קביעת קריטריונים לאוכלוסיות מעודפות לקבלת החיסון וחוסר בהסדרת התנאים הפיזיים לשמירת בטיחות המטפלים והמטופלים

איכון סלולרי / אילוסטרציה: שאטרסטוק

מבקר המדינה על איכוני השב"כ: צריך למצוא חלופה אזרחית

המבקר משבח את מאמצי הארגון לשמירה על פרטיות האזרחים, אך מציין כי בפועל שיעור האנשים שהתבררו כחולים מבין אלו שאותרו בידי השב"כ ונשלחו לבידוד, עומד על 4.6% בלבד ● כחלופה לאיכונים, המבקר ממליץ לחזק את מערך החקירות האפידמיולוגיות באמצעות תישאול