רובע שדה דב / הדמיה: רשות מקרקעי ישראל
תוכנית שדה דב מתקדמת עוד שלב. אחרי שנים ארוכות של אי ודאות, מלחמה ארוכה על פינוי שדה התעופה ואיומי תביעה מצד בעלי הקרקעות, אושרה היום תוכנית המתאר לרובע שדה דב. יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, אדר' דניאלה פוסק, חתמה היום על מתן תוקף לתוכנית המהווה רובע עירוני חדש בחלקה הצפון-מערבי של העיר תל אביב-יפו.
התוכנית, שביוזמת רשות מקרקעי ישראל, כוללת 16 אלף יחידות דיור, מתוכן 2,400 יחידות דיור יוקצו עבור דיור בר-השגה ו-4,500 יחידות דיור בייעוד מיוחד (מעונות סטודנטים, דיור מוגן, בתי אבות, דיור להשכרה וכו'). עוד כוללת התוכנית כ-500 אלף מ"ר עבור מבני ציבור, כ-125 אלף מ"ר עבור מסחר, כ-330 אלף מ"ר עבור שטחי תעסוקה, כ-125 אלף מ"ר עבור מלונאות וכ-365 דונם שטחי פארק וגנים ציבוריים. שטחה הכולל של התוכנית עומד על כ-1,300 דונם.
ממינהל התכנון נמסר היום כי: "תוכנית 'רובע שדה דב' הינה תוכנית כוללנית החלה על חלק משמעותי בעיר ומשלימה את תוכנית המתאר לעיר תל אביב תא/5000 אשר קבעה את שטח שדה דב כ"שטח לתכנון בעתיד". עקרונותיה מבטאים רוח תכנונית שונה מהמוכר בשכונות הקיימות מצפון לירקון. לעומתן, הרובע החדש תוכנן כרובע עירוני למגורים, מסחר, תעסוקה ומלונאות. התכנון המוצע מתייחס לבלוק העירוני התחום ברחובות הראשיים כיחידה תכנונית עיקרית. בטבורו מוצעים שטחים ציבוריים וכלפי הרחובות הראשיים מוצעות חזיתות מסחריות פעילות ונגישות".
חשוב לציין כי מדובר רק בתוכנית מתאר שלא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה. כעת יצטרכו בעלי הקרקע לקדם במקום תוכניות מפורטות ולאשרן בנפרד. על פי התוכנית, הבנייה ברובע החדש תכלול בנייה מגוונת של 5 עד 10 קומות לצד עשרות מגדלים (כ-35) בני עד 40 קומות. התוכנית נסמכת על שלד רחובות, שהראשי מבנייהם הוא רחוב אבן גבירול שלאורכו יעבור קו הרכבת הקלה - 'הקו הירוק'.
עוד נמסר היום ממינהל התכנון כי: "התוכנית מתווה עקרון שמאי הקובע שווי מצב נכנס יחסי לכל בעלי הזכויות כאיחוד זכויות בתוכנית מתארית. תוכנית המתאר קובעת מתחמים לתכנון מפורט, כאשר כל בעלי הזכויות יקבלו את זכויותיהם בכל תוכנית מפורטת עפ"י השווי היחסי אשר נקבע בתוכנית המתאר".
נזכיר כי רק לאחרונה אישרה עיריית תל אביב מדיניות חניה חדשה ומצמצמת, וגם התוכנית האמורה קובעת כללי חניה מצומצמים זאת על רקע קו הרכבת הקלה ("הקו הירוק") שעובר בתחום התוכנית. התוכנית קובעת תקן חנייה מופחת ופרוגרסיבי במטרה להפחית משמעותית את השימוש ברכב פרטי.
מתכננת מחוז תל אביב במינהל התכנון, חוה ארליך-רוגינסקי ציינה כי: "תהליך אישור תוכנית שדה דב הציבה בפני לשכת התכנון אתגרים תכנוניים ותהליכיים שחייבו תשומת לב והשקעת מחשבה רבה. אנו שמחים בכך שהצלחנו לאזן בין הצורך הדחוף לקדם תכנון מיטבי להרבה מאוד יחידות דיור, מבלי להתפשר על איכות ותוך מתן מענה לכל ההתנגדויות וההסתייגויות שעלו בתהליך".
עו"ד יוסי מוסרי, המייצג עשרות דונמים של בעלי קרקעות במתחם מסביר שמדובר במתן תוקף לתכנית שאושרה לפני מספר חודשים, ומציין מה המשמעות בפועל: "ממתן התוקף תחל עירית תל אביב לגבות היטלי השבחה משום שמדובר בתכנית תקפה. בהמשך להתנגדויות בשם בעלים שונים בקרקע, לרבות המיוצגים על ידי, קיבלה הועדה המחוזית את העיקרון שלפיו יש לתת שווי מצב נכנס ומצב יוצא לכל בעלי הזכויות ולעשות אבחנה בין שלושת המתחמים השונים באופן שנקבע מפתח מסודר בין המתחמים השונים. השוני בין המתחמים נובע הן מההבדלים הגאוגרפים בין מתחם אחד למישנהו (הקרבה לים) וגם מהעובדה שמדובר במתחמים שכפי הנראה לא יבנו בעת ובעונה אחת". עוד מציין עו"ד מוסרי כי חלק אחר של אותה התוכנית מקודם במקביל בותמ"ל (הועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור): "כזכור, מדינת ישראל באמצעות רמ"י הגישה לותמ"ל את התכנית המתייחסת למתחם מספר 1 ובהיותה התכנית ותמל"ית היא כוללת, ביחס לאותו מתחם, הוראות של תכנית מפורטת הקובעת את האיחוד וחלוקה ולכן סביר שמתחם זה ייצא לבנייה בקרוב".
גילי טסלר, מתכננת מרחב ת"א ברשות מקרקעי ישראל התייחסה אף היא לתוכנית שאושרה ואמרה: "מדובר בתכנית לאומית שקודמה על ידי רשות מקרקעי ישראל והיא בעלת חשיבות גדולה לרצף העירוני. המרחב העיסקי בתל אביב ממשיך לקדם את התכנון המפורט מתוך ראיה מקצועית ועתידית וחשיבות הדבר למשק לכלכלה ולחברה. אני בטוחה כי במהרה נוכל להפקיד את יתרת התכניות המפורטות וקידומו של הפרויקט בשטח יביא לשינוי ולטובת הציבור והעיר".
עו"ד מרים דונין שוב שותפה במשרד עו"ד המבורגר, עברון, מלווה את התוכנית כבר שנים, ומציינת כעת כי עם אישור התוכנית על בעלי הקרקע לקחת בחשבון עניין חשוב: "חשוב לדעת שמיום הפרסום (היום) יש 15 יום עד שהיא מקבלת תוקף. ברגע שהתכנית מקבלת תוקף יהיה היטל השבחה בסכומים גדולים. זאת אומרת שאם מישהו חושב לממש זכויות יש לו חלון זמן של שבועיים לעשות כן. היטלי השבחה צפויים להיות מאות אלפי שקלים, ואני זוכרת שבתוכנית 3700 (מתחם סמוך) השוק היה בהלם מהסכומים. היטל ההשבחה יוטל בעת המימוש - או בעת הבניה או בעסקת המכר הראשונה. יהיו התמודדויות לגבי גובה ההיטל. מי שלא מתכנן לבנות אלא לממש עכשיו זה הזמן". עוד מציינת עו"ד דונין כי: "מי שרוצה לדאוג לזכויותיו חייב לזכור שמדובר בבנייה רוויה ולכן עליו להיות מאוגד עם אחרים כדי לא להיקלע למצב שבעל זכות מקבל זכויות במגרש מסוים ונחשף להליך פירוק שיתוף כי מדובר במתחם מרובה בעלויות".
***גילוי מלא: עדנה בר און, אמה של יו"רית "גלובס" אלונה בר און ומבעלות השליטה בעיתון, נמנית עם רשימת היורשים בעלי הזכויות בקרקע