בתוך שנתיים קפצו שטחי התעסוקה והמסחר המתוכננים פי עשרה / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק
המונח עירוב שימושים - כלומר תכנון מתחמים שיש בהם מגורים, תעסוקה, מבני ציבור, מסחר ומשרדים - זוכה בשנים האחרונות לשימוש נרחב. רבים מאנשי התכנון סבורים שמדובר במגמה שעומדת לתפוס תאוצה, וכי מגפת הקורונה רק מחזקות את המגמה.
בשטח הדברים מתקדמים לאט, אבל נתונים חדשים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שהגיעו לידי "גלובס", מעידים על זינוק משמעותי בהיקף עירוב השימושים בתוכניות המקודמות במסגרת התחדשות עירונית.
המספרים: 55 תוכניות עם מסחר ומשרדים
על פי נתוני הרשות להתחדשות עירונית, בשנים 2011-2015 הוגשו 58 תוכניות לאישור הוועדות, תוכניות אלו כללו 30 אלף מ"ר בייעוד שאינו למגורים (ציבוריים ומסחריים), מדובר בכ-2% בלבד מכלל השימושים בתוכנית. עם זאת, בין השנים 2016-2017, הוגשו 37 תוכניות לאישור, והשטח שאינו למגורים זינק משמעותית לרמה של כ-66 אלף מ"ר, כ-6% מכלל השימושים בפרויקטים.
בשנתיים לאחר מכן, 2018-2019, השיעור האמיר משמעותית והפעם כבר מדובר בכ-652 אלף מ"ר לשימושים שאינם למגורים ב-55 תוכניות שהוגשו לאישור. נתון זה מהווה 18% מכלל השימושים בפרויקטים, זינוק משמעותי.מדובר אמנם רק בפרויקטים מתוכננים ולא בפרויקטים שנמצאים בביצוע, אבל השינוי הגדול מעיד על מגמה ברורה.
מהרשות להתחדשות עירונית נמסר כי "בבדיקה שערכנו בנוגע לעירוב השימושים, עולה שהקפיצה הגדולה היא בשילוב שימושי תעסוקה. בעוד שבשנים 2011-2015 שיעור שטחי התעסוקה בתוכניות פינוי בינוי היה כ-1%, וב 2016-2017 כ-2%, בתוכניות מהשנתיים האחרונות (2018-2019) הגיעו שטחי התעסוקה לכמעט 13% מהשטחים המתוכננים".
חיים אביטן, יו"ר הרשות: "הרשות הממשלתית אף מממנת תוכניות מעין אלה. הבולטות שבהן הן תוכנית קריית משה ברחובות ותוכנית העיר העתיקה בלוד".
היתרונות: טוב לעיריות, טוב ליזמים
עירוב השימושים בפרויקטים של התחדשות עירונית נותן מענה לבעיה שההתחדשות העירונית התמודדה איתה בשנים האחרונות - מחסור בתשתיות כמו בתי ספר וגני ילדים, בגלל תוספת יחידות הדיור קיימות.
אביטן: "ככל שצפיפות הבנייה גוברת, וכן התחבורה הציבורית אינה מותאמת לקצב גדילת האוכלוסייה, יש צורך ביצירת שירותים במרחק הליכה מהבית. יתרון נוסף הוא שההכנסות ממרכזי התעסוקה הללו בערים מאפשרות לעיריות לממן את העלויות הגוברות מעצם כניסתה של אוכלוסייה חדשה לשכונות הנבנות, ולהביא בכך לאיזון כלכלי".
כיוון שפרויקטים של התחדשות עירונית נבנים כמעט תמיד בלב המרקם העירוני, נוצרה גם היתכנות לשטחי מסחר שמעניקים ליזמים תועלת גבוהה יותר מהפרויקט. נכס מסחרי יכול להישאר בידי היזם ולשמש כנכס מניב לאורך זמן, וככזה הוא משפיע גם על התחשיב הכלכלי של הפרויקט מלכתחילה.
שי ארנט-כהן, מנכ"ל החברה הכלכלית חדרה, מציין בהקשר זה: "פרויקט עם קומה מסחרית משתלם היום עבור כל הצדדים - היזם, התושבים והרשות. הוא רווחי יותר ליזם מאחר ובחדרה יזם מוכר מ"ר בייעוד מסחרי בכ-20 אלף שקל למ"ר ובייעוד למגורים כ-14.5 אלף שקל למ"ר. כמו כן, אם היזם מחזיק אצלו את הנכס ומשכיר אותו, הוא יכול להגיע לתשואה שנתית של 8% על הנכס המסחרי.
"מהצד של הרשות, הארנונה על מסחר ותעסוקה גבוהה פי 4 או פי 5 מהארנונה שהרשות מקבלת על מגורים ובעצם מאזנת את ההפסדים שהעירייה סופגת מהארנונה הנמוכה שהיא מקבלת מדירות המגורים אל מול השירותים העירוניים שהם מקבלים".
התרומה לעירוניות: "נחוץ ומתבקש"
האדריכל גיל שנהב, העומד בראש משרד כנען שנהב ומבעלי החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, אינו מופתע מהמספרים: "הזינוק בשיעור עירוב השימושים לא מפתיע - הוא נחוץ ומתבקש. מה שמאפיין את הערים הטובות בעולם הוא עירוב שימושים. ואולם כרגע, למעט תל אביב, ירושלים וחיפה, רוב הערים שלנו הן פרבריות ואנו צמאים לאינטנסיביות עירונית אחרת שתאפשר לנו כתושבים לפרוח ותאפשר לערים להשתקם כלכלית".
שנהב, שהוא גם יו"ר CTBUH israel, הסניף המקומי של המועצה הבינלאומית לבניינים גבוהים, מביא כדוגמה את פרויקט ההתחדשות העירונית בשדרות הציונות בלוד, שאושר לאחרונה. "הפרויקט כולל מסחר מלווה רחוב שנותן מענה לצורכי הקניות של התושבים, מעליו קיימות קומות של תעסוקה שמשרתת את כל מי שיש לו עסק או בעל מקצוע חופשי - רופא, קופת חולים וכן הלאה.
"בהמשך יש הממד הציבורי. פרויקט של 750 יח"ד צריך מספר גני ילדים, מעונות יום, מרכז יום לקשיש, טיפת חלב, משרד של העירייה, מועדונית לשיעורי בית, בתי כנסת וכדומה. חלק מהשירותים האלה במגרשים עצמאיים וחלקם בקומות תחתונות של הבניינים עצמם. ומעל כל המערכת הזאת צומחים מגדלי מגורים, שבהם החל מדירות 2 ו-3 חדרים לבודדים ומצמצמי דיור ועד דירות 5 ו-6 חדרים למשפחות.
"יש לנו כרגע בקנה עוד שניים-שלושה פרויקטים שבהם מתוכנן בית ספר שלם מתחת למגדלי מגורים וצריך להבין שהעולם כבר שם".
המורכבות: "תכנון מראש של המערכות"
"המורכבות של הפרויקטים האלה הרבה יותר גדולה מאשר פרויקט שבו ייעוד אחד", מסביר שנהב, "כי כל ייעוד משליך על רעהו. למשל ממ"דים של מגורים יורדים לתוך המסחר והתעסוקה, חודרים את כל הקומות התחתונות עד היסודות. לעומת זאת אם יש לנו בקומת הקרקע מסעדה שזקוקה לאוורור ונידוף הם צריכים לעלות עד הגג העליון, מעל הפנטהאוזים.
"דרושות מערכות מיזוג אוויר נפרדות, מערכות חשמל שונות, מעליות שונות, פינוי אשפה. יציאות וכניסות מחניה - לדייר יש שלט לחניה שלו, הוא רוצה להיכנס ולא רוצה להמתין אחרי 15 מכוניות שבאות לקניות ובודקים להן את תא המטען. אם לא נותנים פתרונות תכנוניים לנושא עירוב השימושים בזמן התכנון, כשהבניין גמור זה פשוט מאוחר מדי".
שנהב סבור שבתכנון צריך גם להתייחס לשימושים שאנחנו לא מכירים היום: "בניין טוב צריך להיות גמיש מספיק על מנת להכיל בתוכו גם את הייעודים שאנחנו לא יודעים עליהם היום".
התגובות בשטח: שינוי בזכות הקורונה
ואיך מתקבלת המגמה בשטח? על פי מנהלות להתחדשות עירונית, לא תמיד בקלות, אבל מסתבר שהקורונה מתחילה לעשות שינוי גם בכך.
האדריכלית ענת לרנר, ראש המינהלת להתחדשות עירונית בעיריית יהוד-מונוסון, מספרת: "זה לא סוד שיש התנגדות לעירוב שימושים מצד דיירים רבים שחושבים שמדובר בהפרעה לחייהם. גם פה ראינו שינוי משמעותי בתקופה הקורונה - אנשים מבינים את התועלת שיש בשירותים השונים כגון במכולת קטנה בבניין או חנות אחרת, אנשים מבוגרים המתקשים להזמין באינטרנט ועושים קניות באופן פיזי מה שמקל על שגרת החיים".
לרנר מסבירה כיצד תכנון רחב של שכונה שלמה מאפשר גמישות בהתאם לצרכים: "אנחנו מפנים את מפלס הקרקע מדירות גן, ולא מאפשרים תכנון דירות כאלה, כדי להשאיר את השטח פנוי לשימושים ציבוריים ומסחריים.
"אמנם עבור היזמים מדובר בדירות רצויות ומבוקשות על ידי הקונים, אבל לנו זה מאפשר גמישות תכנונית ושימוש מיטבי בשטח עבור צורכי כלל התושבים והשכונה. למשל, תקופת הקורונה מובילה אותנו להוספת חללי עבודה ציבוריים בבניינים עצמם".
בחדרה, עד 2017 לא קודמו כלל תוכניות במסגרת פינוי בינוי עם עירוב שימושים. בשנים 2017-2019 נקלטו בוועדה המקומית לפחות ארבע כאלה. חלקן כבר אושרו בוועדה המחוזית ואף קיבלו היתר.
ארנט-כהן מוסיף כי "יש היענות חיובית לקונספט של עירוב שימושים במסגרת תהליך פינוי בינוי מצד בעלי הדירות. תקופת הסגר בחודשים האחרונים כתוצאה ממגפת הקורונה והעובדה שתושבים רבים, במיוחד קשישים, חוששים כיום לצאת מהבית, העלתה בקרבם את המודעות לחשיבות של הימצאותן של חנויות עם מוצרי צריכה בסיסיים ממש מתחת לבית, מתוך הרצון לא להגיע למקומות שבהם ישנה התקהלות גדולה כמו קניונים או מרכזי קניות גדולים".