הריסת מבנה בחודש שעבר כחלק מפרויקט תמ"א 38 בצפון ת"א שמקדמת חברת מטרופוליס / צילום: ניר הופמן
מינהל התכנון שבמשרד הפנים מוביל הצעת חקיקה חדשה שמטרתה לקדם חיזוק בניינים נגד רעידות אדמה, כתחליף לתמ"א 38 שתוקפה נקצב עד לאוקטובר 2022. בישיבת המועצה הארצית לתכנון ובנייה מסוף 2019, הוחלט פה אחד לסיים את התמ"א, למעט התנגדות אחת - של נציג משרד הפנים. הממשלה הנוכחית הכפיפה את מינהל התכנון למשרד הפנים, והשר הממונה אריה דרעי, "מחייה" מחדש את התוכנית, בשינויים מסוימים.
תזכיר החוק שמגובש בימים אלה, כולל חיזוק ובנייה של מבנים בגובה 2-5 קומות עד לגובה 10 קומות. כן נקבע רף עליון של 350% בנייה במקרים של מסלול פינוי בינוי ו-250% במקרים של חיזוק ותוספת. המתווה יאפשר לוועדה המקומית לקבוע מטלה ציבורית בכל פרויקט, וכי בנייה שכזו לא תחויב בהיטל השבחה. בנוסף ניתן יהיה לשלב שטחי מסחר. לפי המתווה הנוכחי לא יהיה מסלול שמגדיר תמורות לדיירים. לא תתאפשר הגדרת תמורה לדיירים פרט לממ"ד, במקרה של בנייה מחדש, או חיזוק המבנה. מי מרוויח ומי יפסיד מהמתווה החדש? "גלובס" עושה סדר.
המפסידות הגדולות: ערי הפריפריה
הרשויות המקומיות בפריפריה "סבלו" מתמ"א 38 המוכרת. נראה כי הן ימשיכו להזדנב מאחור אחרי ערי המרכז מבחינת היקף החיזוק גם בעתיד. זאת כיוון שבמתווה המוצע כעת אין התייחסות לעידוד חיזוקי המבנים בפריפריה.
אופיר יחזקאלי, סגן ומ"מ ראש העיר קרית שמונה, שבעירו חוזקו רק 10 מבנים במסגרת תמ"א 38, אמר בשיחה עם "גלובס" כי, "היה מצופה מהמדינה להכניס לתוכנית החדשה עוד אלמנטים שיעודדו פרויקטים שכאלה אצלנו ובערי הפריפריה בכלל", הוא אומר לאחר עיון בפרטי התוכנית הנוכחית.
מנכ"ל פורום ה-15, איתן אטיה, מסכים, "במיוחד כשמדובר בשר שהוא לא רק שר פנים, אלא גם שר הנגב והגליל, אנחנו מצפים ממנו למענה בנושא. הצענו ש-4% מתקבולי רמ"י ילכו לקרן לחיזוק מבנים ולהתחדשות עירונית בפריפריה, אולם כרגע אין בכלל התייחסות לעניין".
עוד בצד המפסיד: הדיירים
בעלי הדירות שיקדמו אצלם בעתיד חלופה לתמ"א 38, יקבלו תמורות נמוכות מאלה הקיימות ברוב הפרויקטים של תמ"א 38. מנגנון התמורה בתמ"א 38, כלומר אופן שדרוג הדירה הישנה נקבע במו"מ בין היזמים לדיירים. לא פעם השדרוג בא לידי ביטוי בצורה של חניה, מחסן, מרפסת ותוספת למספר חדרי הדירה.
בחלופה שמוצעת כעת, הדיירים יקבלו ממ"ד, ואולם לגבי כל יתר הרכיבים (מחסן, מרפסת, מקום חניה) - אין שום ערובה. המסקנה המתבקשת היא שאם עד עכשיו דיירים התמהמהו בדרכם לחתום על הסכם תמ"א 38, מתוך מחשבה שלאחר שהתוכנית תפוג לא ברור מה יקרה, עכשיו כדאי לעשות זאת. הכיוון מתחיל להתבהר, והוא אינו חיובי עבור הדיירים.
הכוח עובר לראשי הערים
ההבדל הגדול בין תמ"א 38 לתוכנית הנוכחית (שאיננה למעשה תוכנית, אלא אוסף עקרונות ונוהלים תכנוניים. א"מ) הוא, שבעוד שהתמ"א הונחתה על הרשויות המקומיות כתוכנית ארצית, כעת ניתנת להם שליטה מלאה על התכנון והן רשאיות לאשר או לא, מה לאשר וכמה לאשר.
ראש עיריית רמת גן, כרמל שאמה הכהן, הפך לסמל המאבק בתמ"א כשניסה להקפיא אותה בעירו בטענה לעודף פרויקטים (ונהדף בבית המשפט). עם יתקבל מתווה החוק המוצע המדיניות שלו ושל דומיו תהיה המילה האחרונה בעיר.
אטיה פחות מרוצה. "מדובר באותה גברת בשינוי אדרת. החלופה חדשה, אולם היא לא פתרה כמעט שום בעיה שיצרה תמ"א 38 הישנה", אמר.
ודאות גבוהה מבעבר ליזמים
ומה לגבי הקבלנים? בשנים האחרונות הפכה התמ"א לבסיס הפעילות של רבים מהם. אלא ששאלת הוודאות נותרה לא פתורה עד לשלבים מתקדמים בתהליך. המתווה שמוצע כעת צפוי להקל עליהם, כשמחלקות ההנדסה בערים יוכלו לתת מענה מהיר מבעבר לגבי הסיכוי למימוש פרויקט במקום כלשהו. יותר מכך, סביר שגם הקבלנים בעצמם יוכלו להבין לאן נושבת רוח המדיניות בערים בכלל, ובאזורים ורחובות שונים בפרט.
ומה לגבי הרווחיות? התמורות לדיירים כנראה שיהוו תמריץ חיובי. מנגד מטלות ציבוריות, והיטלי ההשבחה ישנו את החישובים. ההיתכנות הכלכלית תישאר מעורפלת, לפחות עד שברשויות המקומיות יתוו מדיניות ברורה.