סכנין. בעיה ברישום בעלות מקשה על הפיתוח צילום: פאול אורלייב
עידוד בנייה על קרקעות פרטיות, בנייה רוויה עד לגובה ארבע קומות ועידוד בנייה למטרות השכרה. אלה רק חלק מההמלצות שגיבש צוות בין-משרדי, בהובלת משרד המשפטים, לטיפול בבעיית הבנייה, המגורים והמקרקעין במגזר הלא יהודי.
חלק מהנחת העבודה בדוח בן 25 העמודים שגיבש הצוות, ושהגיע לידי "גלובס", מתבססת על שאלון שהועבר ל-2,000 נשאלים. מתשובותיהם עלו מספר תובנות: "קיימת נכונות בקרב החברה הלא יהודית לבנייה רוויה, שכן 46% מהמשתתפים בשאלון הביעו נכונות לגור בדירה בבית משותף", נכתב.
עוד נכתב כי "73% מהמשתתפים אינם מתנגדים להפריש קרקע לצורכי ציבור. לדעת רבים מהמשתתפים היעדר התכנון מהווה גורם עיקרי למצוקת הדיור בחברה הלא יהודית. לפי מחברי הדוח, החלטות ממשלה 922 ו-959, שהקצו כ-1.2 מיליארד שקל לפיתוח היישובים הערביים, הדרוזיים והצ’רקסיים, לא מומשו במלואן.
אתגרי הבעלות הפרטית בקרקע
חסם מרכזי עליו מצביע הדוח בהקשר של בנייה ביישובי המגזר, היא הבעלות הפרטית הנרחבת בקרקע. זאת בשונה ממרבית היישובים היהודיים, שיושבים על קרקעות מדינה. בעלי הקרקעות הפרטיות אינם ששים לבנות עליהן, וכשהם מממשים את הבנייה זה נעשה בהדרגה, בהתאם לצרכי המשפחה.
יותר מכך, רק מעטים מבין תושבי היישובים הם הבעלים בקרקע. לפי הדוח מי שנפגע הם בעיקר מחוסרי הקרקעות. הדבר אף מייצר דרישה בלתי פוסקת להרחבת הקו הכחול של היישובים על חשבון אדמות מדינה, וגם לא מאפשר הפרשות קרקע לטובת צרכי ציבור, כלומר, מוסדות חינוך, תרבות ופארקים.
ואלה רק חלק מהבעיות. בהרבה מקרים, הקרקעות ביישובים הערביים, שבעבר הלא רחוק שימשו לחקלאות, מחולקות פיזית בעין בלבד בפנקסי המקרקעין, כך נמצא. העובדה שהקרקע שימשה בעבר לחקלאות הופכת חלקות רבות ללא אחידות, מה שפוגע בפיתוח אורבני מודרני.
אי לכך, הליך של איחוד וחלוקה, הוא בבחינת שלב מהותי בקידום ויישום בנייה למגורים ופיתוח היישוב. מאידך, מנגנון האיחוד והחלוקה אינו אהוד על תושבי היישובים הערביים. בדוח מוצע להקים צוותים ייעודיים במחוזות, שילוו באופן צמוד את הרשויות המקומיות בקידום תוכניות מפורטות שכוללות איחוד וחלוקה בשילוב רישום, תימרוץ כלכלי של בעלי הקרקע, עדכון של התקינה השמאית והפרשה הדרגתית של שטחים ציבוריים.
קושי בקידום פרויקטי התחדשות עירונית
פרק מרכזי עוסק בבנייה הרוויה, שאינה נרחבת ביישובי המגזר. "נראה כי במקום שבו קיימת התנגדות לבנייה רוויה, היא אינה התנגדות לעצם סגנון הבנייה, אלא לאלמנטים מהותיים דוגמת מידת הפרטיות שתהיה בבניין המשותף או מידת השמירה על התא המשפחתי", נכתב.
על כן מחברי הדוח מציעים לשווק את הקרקעות המיועדות לבנייה רוויה לקבוצת רכישה הכוללת בני משפחה אחת, "וזאת כדי לשמור על אופי יישוב אשר ההתפתחות הטבעית שלו היא במתחמים המזוהים עם משפחה מסוימת", נכתב.
רעיון אחר באותו הנושא הוא לקדם הנחיות עיצוביות, שיופיעו כבר בשלב התוכנית, ויאפשרו הקמה של מבנים בני 3-4 קומות שבהם יש לכל בניין שתי כניסות נפרדות. הדוח מציין שורה של פתרונות שיכולים לסייע בזירוז קידום ואישור תוכניות.
בין היתר, מדובר על הכשרת חברי הוועדות המחוזיות ועובדי מינהל התכנון כדי שיכירו יותר טוב את מאפייני החברה הערבית, עידוד קידום תוכניות הנוגעות למגזר הערבי ע"י הוותמ"ל, והקמת גוף שירכז את התכנון בקרקעות פרטיות.
הדוח גם כולל המלצות לעידוד שוק השכירות. "יש להטמיע... את האפשרות של בעלי קרקע להיות פעילים בשוק השכירות ולהציע יח"ד להשכרה", נכתב. כן מוצע כי החברה הממשלתית "דירה להשכיר", תפעל בתחום.
בסופו של הדוח אף מוזכר תחום ההתחדשות העירונית ככלי לשיפור מצבם של חלק מהיישובים, אלא שנכון לעכשיו הפתרונות לא בנמצא. "הליכי התחדשות עירונית הם מורכבים מאוד, ומערבים היבטים תכנוניים, קנייניים, אנושיים, חברתיים ועוד. כמו כן, ידוע כי קיים קושי אינהרנטי ביחס לקידום הליכי התחדשות עירונית במקומות שבהם ערכי הקרקע לא יכולים לשאת את היקפי הבינוי המתוכננים. לאור מורכבות וקשיים אינהרנטיים אלו הוחלט על המשך חשיבה על הנושא בפורום מצומצם וייעודי".
את כתיבת הדוח הובילו המשנה ליועמ"ש (אזרחי) עו"ד ארז קמיניץ, ראש אשכול נדל"ן במשרד המשפטים, עו"ד כרמית יוליס, וכן עו"ד רוסלאן עותמן.
עיקרי ההמלצות של צוות הסרת החסמים
● בנייה רוויה עד לגובה 4 קומות
● שילוב כוח אדם מקצועי מהמגזר הערבי במוסדות התכנון
● עידוד בנייה על קרקעות פרטיות
● עידוד בנייה לשכירות ודגש על הסדרת בעלויות בקרקע