קבוצות רכישה /איור: יזהר כהן
האם הממונה על חוק המכר יכול היה למנוע את פרשת אלדד פרי? ואולי אם היו מקדמים במהירות וביעילות את חוק קבוצות הרכישה ניתן היה למנוע את מה שמסתמן והולך כקריסה הגדולה ביותר מאז פרשת חפציבה?
אחת מהטענות הרווחות בענף היא שהרגולציה בתחום הנדל"ן מתעוררת רק כשאין הרבה מה לעשות - ולפעמים גם זה לא. והנה, גם אם נסכים עם הקביעה הזו, לא בטוח שאם הרגולציה הייתה פועלת באופן אחר הפרשה הייתה נמנעת.
אפתח בהסתייגות: המידע שבידינו מתבסס בעיקר על טיעונים ומסמכים משפטיים שמוגשים לבית המשפט המחוזי מרכז, שדן בהקפאת ההליכים לחברות של קבוצת פרי.
אמנם אלה מציירים דפוסים עקביים של התנהלות מצידו של פרי, אבל התמונה המלאה עדיין לא גלויה בפנינו, וההכרעה המשפטית עדיין רחוקה.
יזם או מארגן קבוצת רכישה?
אחד מהלקחים שהופקו בעקבות פרשת חפציבה היה יצירת פונקציה של ממונה על חוק המכר במשרד השיכון. החוק מטיל עליו ניהול של מאגר הדירות החדשות שנמכרות, בירור פניות ציבור לעניין חוק זה, לרבות הפרת הוראות החוק על ידי המוכר, והטלת סנקציות כספיות על מפירי החוק". "הממונה מסייע בידי רוכשי הדירות, הניצבים מלאי חששות, לפני ביצוע עסקה מורכבת ויקרה", נאמר באתר משרד השיכון.
אחת מהנגזרות הקשורות לתפקידו של הממונה היא מעקב אחרי קבוצות רכישה, וזו מלאכה לא פשוטה. להלכה, קבוצות רכישה אינן כפופות לחוק המכר, משום שחבריהן בונים דירות לעצמם ולא רוכשים דירות מיזמים. בפועל, במקרים רבים אירע שראשי קבוצות הרכישה פעלו כיזמים לכל דבר, מכרו לחברי הקבוצה דירות וניסו לחמוק מעמידה בחוק המכר, שקובע בין היתר מתן בטוחות לרוכשים ומעגן אחריות של היזמים על טיב הבנייה.
על רקע זה, ניהל בשנה האחרונה הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, עמית גריידי, בדיקה של פרויקטים שונים של פרי נדל"ן, שבמסגרתה אכן הגיע הממונה למסקנה, כי בחלק מהפרויקטים שלה החברה פעלה כיזם לכל דבר. הוטל על החברה לחתום על מתווה תיקון ליקויים וגם קנס של 800 אלף שקל. יש טענות שמידע ראשון בנושא הגיע אליו ככל הנראה כבר לפני שנתיים, והוא כנראה לא פעל במהירות הראויה. תלונות ברוח זו הושמעו כלפיו גם מקבוצות רכישה נוספות. מצד שני יש להבין כי על כל פנייה של הממונה, מגיבים המארגנים בהררי מסמכים משפטיים, והממונה לא יכול לפעול במהירות, גם אם הוא רוצה.
מעבר לזה, אם נסתמך על מסמכים שהוגשו עד כה לבית המשפט בעניין פרי, וכאמור, התמונה המלאה אינה עדיין בפנינו, החברות שלו היו כבר בתחילת השנה במצב של כמעט חדלות פירעון, ואפילו הנשמת העתק של 218 מיליון שקל לא הצליחה להוציא אותן מהבוץ. כלומר גם אם גריידי היה מוציא את מסקנות הבדיקה שלו לפני שנה, אי אפשר היה לעשות הרבה.
אבל יותר מזה: הממונה על חוק המכר אינו מוסמך לחקור את התנהלות מארגני הקבוצות מעבר לשאלה אם הם פועלים כמארגנים אמיתיים או כיזמים בתחפושת. ואצל פרי, כפי שמצטייר עד כה - הסוגיה הזו שולית. הבעיות האמיתיות שמסתמנות הן גביית תשלומים רבים בשלבים מאוד מוקדמים של הפרויקטים, שבחלקם הגדול נמצאו בלתי בשלים תכנונית, ולקיחת הלוואות בהיקפי עתק הן מחברות מלוות והן מאנשים פרטיים, בהם הרוכשים עצמם.
תרדמת בחקיקת חוק קבוצות הרכישה
טענה אחרת כבדת משקל שמעלים בימים הללו דווקא כן עונה על חלק מהנושאים שמעלים חברי הקבוצות של פרי, והיא על תרדמת שנפלה על משרד המשפטים בחקיקת "חוק קבוצות הרכישה".
חוק זה אמור להתבסס על דוח שאותו יזמה שרת המשפטים דאז, איילת שקד, שנכתב על ידי צוות במשרד המשפטים והוגש לשרה בסוף 2017. בעיקרון החוק אמור להגביל את מארגני קבוצות הרכישה, בין היתר באמצעות שלילת האפשרות לשווק קרקעות לפי תוכניות שאינן מאושרות; לנהל את כספי הקבוצה בנאמנות ולחייב אותם בחובות גילוי ואיסור הטעיית הצרכן. חברי נציגות הקבוצה יחויבו בנאמנות לקבוצה ולא למארגן.
לא סתם אומר המפרק של חברות ענבל אור, עו"ד איתן ארז, ל"גלובס", כי "משרד המשפטים נרדם בשמירה, כששרת המשפטים איילת שקד ומי שבאו אחריה לא קידמו את חוק קבוצות הרכישה במשך ארבע שנים".
הבעיה שגם חוק זה, אם היה מקודם בקצב סביר, אמור היה להיחקק במהלך 2018, כשחלק ניכר מפעילותו של פרי כבר נעשה. מעבר לזה, מכיוון שלא חוקק, לא ברור אם היה מסתכל רק לעתיד, או כולל גם סעיפים שתובעים ממארגני קבוצות שגובשו בעבר לשנות את נהליהן.
צריך לומר את הדברים בצורה ברורה: הממונה על חוק המכר אינו חוקר וחוק אינו בייביסיטר של רוכשי דירות. מאנשים שמשקיעים מאות אלפי שקלים נדרשות פעולות בדיקה מינימליות למידת הסיכון של השקעתם ונקיטת אמצעי זהירות שאינם בשמיים. ברוב המקרים מהשנים האחרונות, החל מחפציבה, דרך ענבל אור, הקרקעות החקלאיות של אורן קובי ואחרים, השקעות מפוקפקות בנדל"ן בחו"ל וכלה באלדד פרי, אפשר היה למנוע חלק מאובדן הכסף אם המשקיעים היו שוכרים אנשי מקצוע מטעמם. אלה היו מגלים את מרבית הבעיות בתוך זמן קצר.
יותר מזה: קיומו של חוק אינו ערובה לכלום. חוק המכר היה קיים גם בימי פרשת חפציבה, הרוכשים פשוט ויתרו על ערבויות בתמורה להבטחת הנחה במחיר הדירה; בדיקות תכנוניות בסיסיות אצל ענבל אור היו מעלות סימני שאלה כבדים לגבי חלק מהפרויקטים; ואם הלקוחות של פרי היו מגיעים עם עורכי דין מטעמם, ספק עד כמה יכול היה לקחת מהם כספים או לרשום על שמם משכנתאות, בלי לספק בטוחות מינימליות.
ולא פחות חשוב: חוק אינו יכול להחזיר כספים ששולמו בפזיזות. הוא רק יכול להביא להענשת האחראי להם, ואולם ספק עד כמה זה ינחם את הנפגעים.