מה מוכנים ראשי הערים לעשות בשביל למשוך עסקים לעיר / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
בימים אלה עוברים משרדי הנהלת המטה הגלובלי של טבע מכמה בנייני משרדים בפתח תקוה למגדל בן 17 קומות ברמת החייל בתל אביב. המהלך הענק נרקם עוד בשלהי 2018, ובמסגרתו התחייבה טבע לשלם לבעלת הבניין, חברת ויתניה, כ-27 מיליון שקל בשנה בחוזה ארוך טווח.
למהלך של טבע יש השפעה ניכרת על אקו סיסטם עסקי נרחב. כ-1,000 עובדים וחברה עם מוניטין כמו טבע, הם דיירים רצויים בכל עיר, וב"קרב" הזה ראש עיריית פתח תקוה, רמי גרינברג, הפסיד לרון חולדאי.
עוד לפני הקורונה שררה בין הערים שמסביב לתל אביב (וגם מעט יותר רחוק ממנה) תחרות עזה: מי תצליח למשוך כמה שיותר חברות איתנות וגדולות לשבת אצלה, ומי תמשוך מקומות עבודה והכנסות מארנונה של משרדים.
לראשי הערים אין סמכות לקבוע את תעריף הארנונה (זו זכות ששמורה לשר הפנים), אולם יש להם מה לעשות כדי למשוך אליהם משרדים. בהיבט של הארנונה, הם יכולים לבקש העלאה או הפחתה בתעריפים מסוימים, והם יכולים לקבל החלטות לגבי הסיווגים. למשל, לעירייה יש סמכות לתת הנחות לסטודיו לאמנות, למשל, או להחליט האם לסווג מכון טיהור שפכים כ"קרקע תפוסה" או כ"תעשייה".
בפתח תקוה, לדוגמה, בהצעה לצו המסים לשנת 2021, מוצע להפחית את התעריף לשימושים של הבנקים ושל חברות הזנק לכ-106 שקל למ"ר. בהצעה נכתב כי "מטרת השינוי לעודד הנהלות בנקים להעתיק את פעילותן לעיר פתח תקוה", וכי "העירייה שואפת לעודד הקמת חברות סטארט-אפ העוסקות בפיתוח טכנולוגיות חדשות".
בהיבטים אחרים, הם יכולים לזרז היתרי בנייה, לקדם תבע"ות שיוסיפו זכויות בנייה, לשפץ את הרחובות הרלוונטיים, ועוד.
על רקע המשבר במשק, והמעבר הרחב לעבודה מהבית, בדקנו עם ראשי הערים הגדולות ליד תל אביב איך נראה המאבק. מי מושכת סטארט-אפים ומי רוצה בנקים, למי יש מרלו"גים ומי חושב שאחרי הקורונה כולם יחזרו למשרדים כאילו לא קרה כלום.
פתח תקווה: "נתנו הנחות של 150 מיליון שקל בארנונה"
שטחי התעסוקה כיום: כ-3 מיליון מ"ר
בתכנון: מקווים להוסיף 7 מיליון מ"ר
רמי גרינברג, ראש העיר פתח תקוה, אומר שהעיר לא הרגישה עצירה בתחום הביקוש לתעסוקה בעת האחרונה. בעירו של גרינברג יש כיום כ-3 מיליון מ"ר והתכנון הוא להגיע בעתיד ל-10 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה.
"בפתח תקוה יש אזורי תעסוקה והייטק גדולים מאוד", אומר גרינברג. "רק לאחרונה עשינו להם מיתוג מחדש. כך רמת סיב הפכה ל’סטארטסיב’, קריית הפכה ‘פארקטק’ וסגולה ל’אזור עסקים ירקון’. יש לנו את אזור התעסוקה מהגדולים בארץ. שילוב של חברות מובילות כמו אינטל, פלאפון, IBM ושטראוס, גם סייבר, גם טכנולוגיה, גם הייטק וגם תעשייה ותיקה יותר. אנחנו במקביל קידמנו תב"עות להעצמה של האזורים האלה. בקריית אריה אנחנו מקדמים תוספת של כמעט 600%".
האם אתם לא חוששים מקידום עודף של שטחי תעסוקה?
"ממש לא. לעיר יש את העוצמות שלה. זו העיר הכי מרכזית שיש מבחינה גיאוגרפית וגם מבחינת נגישות לכבישים. אנחנו רואים את הביקושים. יש לי כל הזמן פגישות עם חברות בינלאומיות. הגיעה לפה לאחרונה, לקריית אריה, חברת טסלה שרוצה להקים פה חברת שרתים ועוד ועוד. יש פה מרכזיות, תחבורת המונים, גם רק"ל וגם מטרו, וכוח עבודה גדול".
אתם עושים מאמץ מיוחד למשוך אליכם את העסוקים בתקופה הזאת?
"אנחנו מסייעים בכל מה שקשור לשירות אישי, זמין ויעיל לעסקים. יש לנו רפרנט בכל יחידה רלוונטית, אם זה ברישוי עסקים או בארנונה, ‘מסלול ירוק’. אני אישית כראש עיר מסייע לחברות. יש את הנייד שלי ואין לי בעיה שיתקשרו באמצע הלילה".
אם הקורונה גרמה לשינוי בתעריפי הארנונה? או להנחות?
"ב-2020, בעקבות משבר הקורונה, ויתרנו על קרוב ל-150 מיליון שקל מהכנסות מארנונה של עסקים. לא כל הסכום מגיע מהנחיית משרד הפנים - יש עסקים שלא נכנסים להגדרות משרד הפנים, ויש פרוצדורה שאפשר להגיש בקשה לוועדת הנחות. אנחנו שומעים את האנשים ומתחשבים. אגב, לא רק בארנונה אלא גם בהליך רישוי עסק. יש הרבה אנשים שמתקשים לממש את הליך הרישוי ואנחנו מסייעים בכל העוצמה".
חולון: "אני לא צריך פילים לבנים באמצע אזור התעשייה"
שטחי התעסוקה כיום: 2.5 מיליון מ"ר
בתכנון: עוד 5 מיליון מ"ר
"מבחינתנו, תעסוקה ומסחר צריכים לקבל נפח של 65%. הייטק, תעשייה רגילה, אחסנה, עוד 5%", אומר מוטי ששון, המכהן כראש העיר חולון כבר 28 שנים. "כל החברות שנמצאות עכשיו באזור התעשייה שלנו ממשיכים לבנות את אותם פרויקטים שרצו. אני לא יכול להגיד מה יהיה בעתיד. יש לנו גמישות ואנחנו יכולים ללכת לקראתן".
האם הקורונה גרמה לכם להשתמש בכלים של הארנונה כדי שתוכלו למשוך עסקים?
ששון: "אנחנו מבינים שיכול להיות שאין צורך במשרדים, ואני לא צריך פילים לבנים באמצע אזור התעשייה. אנחנו לא רואים רק את הכסף. אם יש ליזמים משהו אחר להציע במקום, וזה משקף את המדיניות שלנו, אז למה לא. אנחנו פתוחים וגמישים. הארנונה בחולון היא הכי נמוכה בגוש דן, וההכנסות אצלנו מגיעות חצי מגורים וחצי מתעסוקה".
הקורונה לא מורגשת מבחינת פעילות אזור התעסוקה של חולון?
"לא. החברות שעובדות אצלנו הן חברות גדולות מאוד - אמות, גב ים, עזריאלי. הקורונה עשתה משהו, אבל הגדולים ביותר לא פנו אליי בבקשה לשינוי וחוץ מזה שאני מאמין במשרדים. אנשים לא מסוגלים לעבוד רק מהבית. לצאת החוצה זה חלק מהבריאות החברתית. אם אנשים לא יצאו מהבית, הם ישתגעו".
ראשון לציון: "אנשים רוצים משרדים קטנים, לברוח מהבית"
שטחי התעסוקה כיום: כ-3.5 מיליון מ"ר
בתכנון: עוד 4.5 מיליון מ"ר
"אני לא רוצה להגיד ת"א, אבל אני מעריך שהרבה יעזבו את המקומות היקרים עם המחירים הדמיוניים ויעברו למקומות כמו ראשל"צ וסביבתה, שנגישים תחבורתית", אומר רז קינסטליך, ראש עיריית ראשל"צ.
"ראשון תהיה בקרוב העיר השלישית בגודלה במדינת ישראל, והנתון העצוב הוא ש-66% מתושבי העיר לא עובדים כאן. תחשוב כמה זה מוסיף על גודש התנועה, על הפקקים".
האם הקורונה גרמה לשינוי בתפיסתכם לגבי תמהיל העסקים?
"הקורונה איתנו בסך הכול שבעה חודשים. עדיין קשה מאוד לקבל החלטות ספציפיות כי אנחנו לא יודעים מתי זה ייעלם ואם בכלל. כמובן שאנחנו חושבים איך לעזור למבני התעסוקה לקום. אנחנו לא יכולים להגיד שאין ביקוש למשרדים. אנחנו רואים מגמה של ביקוש הפוך - כאלה שעבדו בבית ולא מסוגלים יותר ויש ביקוש למשרדים קטנים, רק בשביל לברוח מהבית".
בחולון משווקים שטחי מרלו"גים באזור התעשייה המתחדש. האם זה יהיה הכיוון גם שלכם?
"אני לא רואה מרלו"גים במתחם האלף ולא באזור התעשייה המערבי. אנחנו עוד לא רואים פגיעה בנושא המשרדים. יש דוגמה יפה במתחם שנקרא ‘שמש אדומה’ (ברחוב אלטלנה 1), שקבוצת בסר מכרה שם כ-80 אלף מ"ר והצליחה לשווק משרדים. ראו שיש ביקוש טוב ולקחו אופציה ל-50% מהפרויקט של JTLV במתחם האלף. ואני מדבר על זמן הקורונה".
אתם עושים איזשהם שינויים בגובה הארנונה כדי לבוא לקראת עסקים? כדי למשוך עסקים לעיר?
"אין לנו סמכות לתת הנחה אפילו של שקל אחד. רק שר הפנים".
רמת גן: "כרגע אנחנו ב’לא’ מוחלט ביחס להנחות"
שטחי תעסוקה קיימים: כ-1.5 מיליון מ"ר
בתכנון: מקווים להוסיף 4.5 מיליון מ"ר
כרמל שאמה, ראש עיריית רמת גן, מעריך שלעיר יש כ-1.5 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה. לדבריו, התוכנית היא לרבע את זה. כלומר, להגיע ל-6 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה.
האם הקורונה גרמה לשינוי בתחום התעסוקה בעיר?
"אזורי התעסוקה במשבר, אבל אנחנו עוד לא מרגישים את זה באופן ממשי. הכול כרגע תחת סגר ותלוי מתי הדרמה תסתיים. לא שכחנו שאנשים רוצים לראות אנשים, גם ביכולת של פיקוח של מנהלים על העובדים, גם בחברתיות של העובדים בינם לבין עצמם, גם בלשנות אווירה. זה חלק מאיכות החיים. יש דברים שאי אפשר לעשות בזום. אזור הבורסה חצי ריק אבל לא שמענו על יציאה גדולה".
יש טענה שבמדינת ישראל יש עשרות מיליוני מ"ר עודפים מתוכננים של שטחי תעסוקה.
"בטווח בינוני וארוך, כל עוד לא סוגרים את העולם והוא לא מושמד, נדל"ן ימשיך להיות בסיס. יכול להיות שהוא יצטרך לעשות הסבות ואנחנו חושבים בחיוב.
"מה שמבחינתנו היה כפירה בעבר, לתת בשימוש חורג חלק משטחי התעסוקה למגורים בעלי אופי מסוים - היום אנחנו חושבים שזה ייצר ווין-ווין לכולם לטווח של 10-20 שנים. כמובן, עם שינויים בנושא הארנונה - כלומר לא ארנונה למגורים טהורה.
"אף אחד לא יודע באמת מה תעשה הקורונה לשוק הזה. יכול להיות שהשילוב של עבודה מרחוק + מיתון כלכלי יביאו לפינוי שטחים, אבל זה יקרה עוד חמש-עשר שנים.
"בסופו של דבר, נולדים פה אנשים, יש צמיחה, יש תהליכים מדיניים. מי האמין שכל המשרדים שנבנו יאוכלסו על ידי חברות בינלאומיות? אני כראש עיר זכיתי לארח חברות מהטופ של וול סטריט שרוצות להקים מטה באחד ממגדלי המשרדים של רמת גן.
אתם עושים צעדים, כמו למשל שינויים בסיווג בארנונה, להקל על חברות שפועלות מרמת גן?
"לא. השנה ייקרנו את תעריפי הארנונה לסיווג של בנקים וחברות ביטוח. גם לשאר לא הורדנו משהו דרמטי לזמן הקרוב. מצד שני, הוזלנו את הנושא של הייטק, אבל רק לחברות מאד גדולות, או מאד קטנות, כי אנחנו רוצים לעודד חברות בשלב הראשוני וגם את חברות הענק כעוגנים בעיר. אני מקווה שמשרד הפנים יאשר לנו, אבל קבענו את תעריף הארנונה לחברות האלה שהוא הכי זול בישראל. אני חושב שזה נכון לייצר לעיר כמו ר"ג תוכנית ארוכת שנים של הוזלה בארנונה לתעסוקה. נגיד, 0.1% בשנה, כדי להיות תחרותי ולהקל על עסקים.
"מוקדם מדי להגיד איפה נהיה בשנת 2021. המצב מאוד נזיל. אנחנו בצרה, כמו הרבה רשויות, אנחנו רוצים להגיע איתנים, ולא לשחרר רזרבות שיש לנו. ההחלטה שלנו הייתה לחכות לסוף השנה לראות איך אנחנו מסיימים את השנה. כרגע אנחנו ‘לא’ מוחלט ביחס להנחות".
אור יהודה: "הקירבה לנתב"ג היא יתרון מרכזי שלנו"
שטחי תעסוקה כיום: 600 אלף מ"ר
בתכנון: 1.2 מיליון מ"ר נוספים
"מאז שחתמנו על הסכם גג, התעקשתי שבמקביל ליחידות הדיור שיוקמו, שיאפשרו לי לקדם את אזור התעסוקה הדרומי של אור יהודה", מספרת ראשת העירייה, ליאת שוחט.
אזור התעשייה הדרומי, ששמו יהיה OPARK יוקם בסמוך לכביש 412 המוביל מחלקה המזרחי של העיר, לכיוון מחלף שפירים, כשהוא גובל בשטח נתב"ג ובתוואי נחל האיילון. בשני אלה מוצאת שוחט את היתרונות הגדולים שלה, אל מול התחרות הגדולה מסביב. "בניגוד לאזורי תעסוקה אחרים, שמוקמים במגדלים לגובה, אצלנו, בגלל מגבלות הגובה עקב הסמיכות לשדה התעופה הבינוי שלנו יהיה בן 5-6 קומות. הוא יהיה מדורג, גגות ירוקים, פארק גדול בסמוך לו שמכל חלון יראו אותו. וכך המתחם כולו ישלב בבוקר תעסוקה ובצהריים ובערב - פנאי ובילוי".
כיום עובדים על בניית 150 אלף מ"ר הראשונים של אזור התעסוקה והמסחר, והיתרון היחסי של שוחט הוא הקירבה לנתב"ג. "בפארק יוקמו שימושים שהם עוטפי נתב"ג נלווים, כמו מלונאות, מתחם כנסים שכמוהו לא קיים בארץ, בתי מלון. כיום צוותי תעופה שמגיעים לכאן בטיסות השונות נאלצים להגיע לתל אביב".
שיווקי הקרקעות ייעשו בתקופה הקרובה על ידי רמ"י, ושוחט מספרת כי הגדלים של השיווקים אכן ישקפו את הפנייה לחברות גדולות, צרכניות שטחים גדולים.
יתרון נוסף שיהיה לאור יהודה הוא נגישות לתחבורה ציבורית: "הקו הסגול של הרכבת הקלה יגיע לכאן, וקו M3 של המטרו, שאור יהודה תזכה לשתי תחנות ממנו, שאחת מהן היא התחנה האחרונה לנתב"ג, כלומר כל מי שיצא ויבוא מנתבג יעבור דרכנו", אומרת שוחט.
מי התחרות שלכם?
"אני רואה תחרות מכיוון מתחם האלף בראשון לציון והאירפורט סיטי ואני יכולה להגיד שהארנונה שלנו אטרקטיבית. גם פנינו למשרד הפנים בבקשה להגדיר את האזור הזה שמחירי הארנונה יהיו אטרקטיביים לכולם".
רעננה: "אני נלחם על כל חברה. מחבק כל אחד שמגיע לכאן"
שטחי תעסוקה כיום: 850 אלף מ"ר
בתכנון: 790 אלף מ"ר
"נכון להיום יש לנו 850 אלף מ"ר של הייטק ומסחר ויש לנו עוד אפשרות ל-790 אלף מ"ר, לפי תוכנית המתאר, ויש ביקוש גדול בקרב חברות הייטק להקמת משרדים בעיר", אומר ראש עיריית רעננה, חיים ברוידא.
בימים אלה מקודמים בעיר שלושה פרויקטים גדולים במיוחד: אמדוקס מקימה קמפוס בצפון העיר בשטח של 150 אלף מ"ר; בצומת רעננה מרכז, במקום קמפוס אמדוקס הישן, מוקם מגדל אינפיניטי על ידי היזמים ריט 1 וס.ע.ן זהב. שופרסל וגב ים בונות מתחם גדול במתחם הצפוני של העיר, קרית עתידים. מס הכנסה ומע"מ יתפסו חלק ממתחם אמדוקס הישן.
לברוידא יש חזון להוסיף מגורים לשטחי התעסוקה: "נאפשר לכל יזם בסביבות 15% ואף 20% לבנות חדרים להשכרה לסטודנטים. לא לזוגות צעירים. חללים של 20 מ"ר, שיהיו צמודים אליהם שירותים ומקלחת, שיאפשרו לבני הדור הצעיר שאולי חלקם אף יעבדו באותו אזור הייטק - לגור בו. זו השקפת עולמי, שמקבלת היום תפקיד יותר מרכזי, בגלל שהקורונה שינתה את תפיסת העולם של התנהלות ההייטק. אבל להערכתי, הם יחזרו לפעול כמרכזי הייטק עם אנשים בפנים ולא יעבדו מהבית.
"על כל שקל שאני מקבל ארנונה, אני משלם שקל חזרה. רמת השירותים ברעננה מאוד גבוהה, ואני מדבר איתך גם על החלפת גלגלים, או התנעת מכוניות לתושבים שנתקעים. אנו נותנים המון שירותים שלא תמצא במקומות אחרים. ולכן הארנונה של ההייטק הוא הבסיס המרכזי לכל זה".
איך אתה מתייחס לכל כמויות שטחי התעסוקה שמוקמות באזור?
"שלא ייראה כאילו אני מתרברב, אבל אין הרבה ערים שנהנות מרשת תחבורה, כמו שיש לנו ברעננה. אנחנו מדברים על הרכבת, ועל תשתיות שאנו מקימים לאופניים ולקורקינטים והמטרו שייכנס לכאן עוד שמונה-עשר שנים. יש כאן תשתית מדהימה של תחבורה בכל שלושת אזורי התעסוקה שלנו.
"מעבר לזה אני מחבק מאוד כל אחד שמגיע לכאן. הקמנו את קואליציית חברות ההייטק, שמאוגדת תחת מינהלת עסקים שיושבת באזור קרית עתידים והיא שומרת על קשר רצוף בין חברות ההייטק. לדוגמה יש לנו מלון פרימה (באזור קרית עתידים א"מ), שהתקשה לקבל אורחים מחו"ל, ששכרו חדרים בהרצליה. זה כבר לא מתקיים היום והצלחנו להעביר אותם לרעננה. אני נלחם על כל חברה, וגם הגשנו בקשה להפחתה בארנונה".