באר שבע / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
כמה מכרזים שנסגרו לאחרונה לכ-2,000 יחידות דיור בשכונות מגורים עם בנייה רבה בבאר שבע ובקריית ביאליק מעוררים תהייה: מה יש ליזמים לחפש בשכונות שיש בהן שפע של דירות מוזלות שעדיין לא נמכרו?
בשכונת אפק בקרית ביאליק נמכרו קרקעות ל-1,214 דירות, ואילו בשכונות הסיגליות והפארק בבאר שבע נמכרו קרקעות ל-866 דירות. וזאת לאחר שבבאר שבע הוגרלו אלפי דירות מוזלות של מחיר למשתכן, ואילו בקרית ביאליק הוגרלו כ-700 דירות מוזלות.
בשתי הערים גם נותרו לא מעט דירות מוזלות שמוצעות למכירה ללא הגרלה, וזאת לאחר שבשנתיים האחרונות לא הצליחו למכור אותן לא בהגרלות רגילות וגם לא בהגרלות המשך.
אז מה בכל זאת הביא את היזמים להשקיע עכשיו מיליוני שקלים בקרקעות בשכונות הללו? ייתכן שבימים כתיקונם, שבהם שוק הקרקעות והבנייה בישראל היה פועל כשורה, הצעד שלהם היה מסומן כמסוכן. בימים אלה, כשהשוק גולש לכיוון ירידה בהתחלות בנייה ומחסור בקרקע, ניתן להבין גם מהלכים כאלה.
1. הקונים: הסתערו לפני שייגמר
הקורונה הביאה להצטמקות של מלאי דירות מחיר למשתכן המוצעות למכירה ללא הגרלה, שבינואר אשתקד הגיע ל-1,500, אף שעקב כישלון השיווקים הרגילים שלהן מהווה ראיה לכך שמדובר בדירות בעייתיות. ואולם מאחר שגורלה של "דיור במחיר מופחת", התוכנית שנועדה להחליף את מחיר למשתכן, אינו ברור, ונוכח הבחירות שבפתח, הציבור מסתער גם על הדירות הפחות טובות. החשש הוא שאם לא ירכוש עכשיו - הוא יחמיץ את ההזדמנות האחרונה לרכוש דירה בהנחה.
2. היזמים: לקלוע לטעם הקהל הרחב
אם שואלים יזמים מה מביא אותם לשכונות רוויות לכאורה, הם עונים שתי תשובות: מחירי הקרקעות נמוכים והמחסור בבנייה לשוק החופשי. והיעד: לקלוע לקהל הרוכשים הגדול ביותר - זה שמחפש דירות במחירים של 1.1-1.5 מיליון שקל.
"סדר גודל כזה לדירות 3-5 חדרים פוגע בפלח הביקושים שהם גם מאוד גבוהים וגם מאוד קשיחים", מסביר אמיר כהן, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת י.ח. דמרי, שלה גם קרקעות בקרית ביאליק וגם בבאר שבע. "בשיא משבר הקורונה, הביקושים לדירות בסדר הגודל הזה לא נפגעו, והעלייה במכירות החלה שם כבר במאי, בעוד ששוק הדירות של 3 מיליון שקל חזר להיות פעיל רק באוגוסט בערך. זה אומר שאנשים שקונים דירות במחירים האלה, זה עניין של צורך ולא מותרות".
3. קרית ביאליק: "מאמינים בשכונה"
הזוכה הגדולה בקרקעות בשכונת אפק הייתה שותפות של חברת סלע בינוי והשקעות, משכנות בראל וצור טאואר בנייה. האמון שהקבוצה הזו רוחשת לשכונה מעניין מאוד, במיוחד על רקע העובדה שהיא בנתה שם גם דירות מחיר למשתכן, ששיווקן נמשך זמן רב וברשותה עדיין 47 דירות שטרם נמכרו. השותפות הזו ניגשה לכל חמשת המכרזים, ומעניין לגלות שלמעט מכרז אחד, היא הייתה המשתתפת היחידה.
מנהל יזמות ופיתוח עסקי בסלע, שי אבוחצירה, אינו מוטרד מתלאות העבר ומהעניין המועט מצד יזמים אחרים. "השכונה מחולקת לשני חלקים. שלב א’ שהוקם ושלב ב’ שעוד לא החל. 97% מהדירות של שלב א’ מכורות, שזה 1,200-1,300 דירות", הוא אומר. "נכון שהשכונה החלה בצורה מקרטעת, כי אם הגעת לשם לא ראית שום דבר, אבל היום יש בית כנסת, מוסדות חינוך ומתחילים לראות את הבנייה של הפארקים.
"החלה התעניינות וראינו את זה אצלנו. רק בשנה האחרונה מכרנו 100 דירות וגם היזמים השכנים הגבירו את המכירות שלהם. אנחנו מאוד מאמינים בשכונה. ניגשנו לשם במטרה לזכות בהכול, והמחירים שלנו לא היו מינימום, אלא יותר גבוה, מתוך כוונה לחזק את האחיזה שלנו בשכונה, במיוחד לקראת פתיחת המחלף לכביש עוקף קריות, בחודש הבא".
השותפות של שלוש החברות שזכו בקרקעות בקרית ביאליק לא הציעה מחירי מינימום, אך ההצעות שלהן הסתכמו בכ-65.3 מיליון שקל על הקרקעות, בעוד ששומות רמ"י העריכו את הקרקעות ב-67.1 מיליון שקל. מדובר בעסקה גדולה מאוד: סלע ושותפותיה ישלמו לרמ"י 371 מיליון שקל כולל פיתוח. זה מביא לעלות של כ-305 אלף שקל ליח"ד.
אבוחצירה: "ניגשנו למכרז כי שיווקו את הקרקע במחירים של מחיר למשתכן. כלומר שילמנו על הקרקע מחירים דומים לאלה ששולמו על מחיר למשתכן, אבל הדירות כולן יימכרו בשוק החופשי", הוא אומר. בסך הכול, הוא מציין, רוב הבנייה בקריות בשנים האחרונות יועדה למחיר למשתכן, בעוד שהשוק החופשי יובש.
4. ב"ש: "הפיתוח מחכה לדיירים"
בבאר שבע הייתה תמונה מורכבת יותר. שם שווקו מגרשים קטנים בשתי שכונות בשני חלקים שונים של העיר: בשכונת הסיגליות, בכניסה המערבית מכביש 25 מכיוון אופקים לעיר, שווקו מגרשים ל- 232 דירות, ואילו בצד המזרחי, בסמוך למפגש כביש עוקף באר שבע עם כביש 25 ולסניף איקאה, שווקו מגרשים ל-634 דירות בשכונת הפארק.
בשכונת הסיגליות שילמו היזמים פחות ממחיר השומה הכוללת למכרזים שהצליחו. זו הגיעה ל-7.4 מיליון שקל, בעוד שהזוכים הציעו 4.7 מיליון שקל; בשכונת הפארק הוצעו מגרשים גדולים יותר והשומה הגיעה ל-34.1 מיליון שקל, בעוד שהתחרות בין היזמים הייתה רבה יותר והם הציעו 42.5 מיליון שקל במכרזים שזכו.
חברת י.ח. דמרי השתתפה במכרזים בשכונת הפארק וזכתה בשניים מהם ל-128 יחידות דיור. כהן: "שכונת הפארק היא אחת המפותחות ביותר בעיר, ואחת מהיחידות שאני מכיר שהפיתוח ממתין לדיירים. בדרך כלל זה עקב אכילס של רוב השכונות החדשות. בשנים האחרונות שיווקו הרבה דירות בבאר שבע במחיר למשתכן, מה שיצר חוסר בהתחלות בנייה לשוק החופשי, ומי שחיפש לעצמו דירה חדשה בבאר שבע, אין לו יותר מדי אפשרויות. אנחנו בונים בבאר שבע ויודעים את זה".
אז מדוע בשכונת הסיגליות התנהלות המכרזים הייתה רדומה וזולה, ואילו בשכונת הפארק הייתה תחרות הרבה יותר ערה? השמאי אוהד ורטש סבור ששכונת הסיגליות צפופה יותר, בעוד ששכונת הפארק תכלול טיילת רחבה, אגם מלאכותי, והיא סמוכה לאיקאה ולסינמה סיטי, וייתכן שהיזמים בונים על כך.
כהן פועל על סמך תחשיבים של החברה שלו. העובדה שבשתי השכונות מחירי הקרקעות כולל הפיתוח (ולא כולל מע"מ) ינועו בין 200 ל-300 אלף שקל, למעט במכרז אחד שבו יזם בסיגליות הצליח לזכות במחיר של פחות ממחצית הערכת השומה, ושם מחירי הקרקע יהיו נמוכים בהרבה.
עלויות הקרקע דומות לעלויות במכרזים בקרית ביאליק, וכהן רואה בהן מפתח להכול, כי הן שיאפשרו ליזמים לעמוד ביעד של דירות ב-1.5-1.1 מיליון שקל, מה שיסייע להם למכור את הדירות במהירות.