בניין בשיפוצים
באחד המקרים שנדונו באחרונה אצל המפקחת על רישום מקרקעין פתח תקווה נדונה שאלה שמעסיקה לא אחת מבעלי דירות בבתים משותפים - האם יש לחייב בעלי דירות בבית משותף לשלם את חלקם בהוצאות שיפוץ הרכוש המשותף של הבית המשותף? עקב כך, עלו גם שאלות משנה עקרוניות בניהול אחזקה בבית משותף, וביניהן האם ניתן לקבוע מועדי תשלום חובה לבעל הדירה, האם מותר תשלום בהתאם לטיב העבודה או מהו מעמד של נציגות הבית המשותף לתבוע את אחד או יותר מהדיירים המסרבים לשלם את חלקם בהוצאות על פי הסכם עבודות השיפוץ שנחתם בין הנציגות לבין הקבלן.
■ רקע: מדובר בתביעות הדדיות של בעלי דירות בבית משותף בכפר סבא, הרשום בפנקס הבתים המשותפים. הבית המשותף, בן 11 קומות, אוכלס בשנת 1986 וכולל 33 דירות.
בכתב התביעה עתרו חלק מבעלי דירות לפטור אותם מחובת תשלום לעבודות השיפוץ בבית המשותף מאחר שאינן עונות להגדרה של אחזקה ברכוש המשותף. הם הצהירו כי הם מוכנים לשלם רק עבור שיפוץ הבית המשותף לפי הנדרש, בליווי על ידי איש מקצוע בלתי תלוי ובדיקה. כתב הגנה של נציגות הבית המשותף גולל טענות שהצדיקו לטענתם את השיפוץ היסודי ובהם ליקויי בנייה וליקויים בטיחותיים.
הצדדים הסכימו כי כונסה אסיפה כללית של בעלי הדירות בבית המשותף על מנת לקדם את עבודות השיפוץ ובחירת הצעה, ועל פי החלטת רוב בעלי הדירות בבית המשותף להתקשר עם קבלן לביצוע השיפוץ.
במקביל הגישה נציגות הבית המשותף תביעה שכנגד לחייב את הנתבעים בחלקם בהוצאות השיפוץ בבית המשותף. לטענתם, כל בעלי הדירות שילמו חלקם בהוצאות שיפוץ הבית המשותף, למעט אותם דיירים סרבני התשלום.
אמנם הדיירים המתנגדים אישרו כי מצב תחזוקה של הבית המשותף ירוד, אך הם חזרו על טענתם שיש למנות מהנדס בלתי תלוי לקבוע סוג עבודות השיפוץ הדרושות ולא רק כלשונם "שיפור קוסמטי בלבד". לטענתם נציגות הבית המשותף משמשת "צינור נאמן בלבד".
■ ההחלטה: המפקחת על בתים משותפים פסקה כי יש לקבל את התביעה של נציגות הבית המשותף, שכן סעיף 58 (א) לחוק המקרקעין מסדיר את החובה המוטלת על בעל דירה לשלם במועד את חלקו בהוצאות החזקת הרכוש המשותף, לצורך תקינותו וניהולו של הרכוש המשותף ואין זה נתון לשיקול דעתו ופרשנות של בעל דירה. לגבי שיעור הוצאות אלה, יישא בעל דירה בחלקו היחסי הנגזר מיחס שטח רצפת הדירה לשטח הרצפה של כל הדירות בבית המשותף, אלא אם נקבע בתקנון שיעור אחר. לגבי מועד התשלום, חובה על כל בעל דירה בבית המשותף, לשלם את חלקו היחסי בהוצאות אלה ובמועד.
במקרה זה, פסקה המפקחת כי אין מחלוקת בין הצדדים לצורך בביצוע עבודות לשיפוץ בבית המשותף וקבלת החלטות כדין של האסיפה הכללית ונציגות הבית המשותף, הפועל מכוח חוק מקרקעין (ס’ 65) כשילוח של בעלי דירות בבית המשותף. בכל הקשור לתחזוקה תקינה של הרכוש המשותף. גם טענות בדבר ביצוע רשלני של עבודות שיפוץ הבית המשותף, אין בהן כדי לפטור בעלי דירות בבית המשותף מלשלם את חלקם לשיפוץ ובמועד.
פ"ת 237/19 סרגיי נ’ נציגות הבית המשותף בכפר סבא
הכותב שותף ביוסף ישורון ושות’ מתמחה במקרקעין ובתים ומשותפים.