צומת שמואל בייט בירושלים. המנהרה בבעלות המדינה, הבניינים בבעלות הדיירים / צילום: יוסי זמיר
רקע:
עד לאחרונה, לפי חוק המקרקעין, רישום המקרקעין בישראל היה רישום דו-ממדי. חלקות המקרקעין והזכויות בהן הוגדרו לשטח מתוחם לאורך ולרוחב, ובעלי הזכויות במקרקעין הם הבעלים בכל עומק הקרקע ובכל חלל האוויר שמעל שטח החלקה המצוין בנסח הרישום.
המצב המשפטי הזה גרם מכשולים רבים, מסבירים במשרד המשפטים. כך למשל, לא ניתן להפקיע שכבה תת-קרקעית לצורך בניית חניון או מנהרה שאינם בבעלות בעלי החלקה. "לא ניתן היה לרשום זכויות בבית משותף שנבנה מעל קירוי של כביש, לא ניתן לרשום חניון מתחת לחלקה סמוכה בבעלות בעליה, לא ניתן למכור בעלות בשכבה מסוימת של המקרקעין ולא ניתן לרשום שהפקעה בחלקה מסוימת נמצאת עמוק מתחת לפני האדמה", מדגימים במשרד המשפטים.
בדצמבר 2018, תחת שרת המשפטים דאז ח"כ איילת שקד, תוקן חוק המקרקעין באופן המאפשר יצירת חלקות תלת־ממדיות.
מה קרה עכשיו:
בימים אלה הסתיים רישום המקרקעין התלת-ממדי הראשון מסוגו בישראל. הרישום נעשה בצומת שמואל בייט בירושלים, בין מורדות בית הכרם לשכונת גבעת מרדכי. חלקה זו נבחרה משום שבמתחם נבנה קירוי מעל כביש בגין, ומעליו מרכז מסחרי ושישה בנייני מגורים של הקבלן מרדכי אביב בע"מ.
עתה הופרדה הבעלות בקרקע כך שמנהרת כביש הנמצאת מתחת לבנייני מגורים נרשמה כחלקה תלת-ממדית. עתה, ניתן יהיה לרשום את הבניינים שנבנו לפני שנים מעל הכביש כבתים משותפים וניתן יהיה לרשום את הדירות בבעלות רוכשיהן.
במסגרת הפרצלציה נעשתה הפרדה של השכבות השונות של הקרקע ונוצרה חלקה תלת-ממדית בפנקסי המקרקעין. בסיום רישום הפרצלציה נרשם הכביש, שהפך למנהרה, כחלקה תלת־ממדית בבעלות מדינת ישראל, ואילו החלקה הקרקעית שעליה נבנו מרכז מסחרי ושישה בניינים נרשמה על שם הקבלן והדיירים ועתה ניתן יהיה לרשום בתים משותפים ולהעניק לכל רוכש דירה זכות בעלות בדירתו.
מה הלאה:
במשרד המשפטים אומרים כי יש פרויקטים תלת-ממדיים נוספים שעתידים להירשם בפנקסי המקרקעין ונמצאים כעת בעבודה: מנהרות הכרמל בחיפה, מע"ר מודיעין, מתחם משרד החקלאות בחדרה, חניון תלת-ממדי ביד אליהו ושכונות נוספות.
נוסף לכך, הם אומרים, הופקדה לאחרונה תוכנית לקירוי כביש בגין בניית גינות ציבוריות מעל הקירוי ובניינים שעל גגותיהם יוקמו גני ילדים ויעבירו לתת־הקרקע תחנות משנה של חברת חשמל.
עו"ד שלומי הייזלר, הממונה על המרשם ומנהל הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין: "זו מהפכה. הרישום התלת-ממדי יאפשר ניצול יעיל יותר של הקרקע, יקל על צורכי הפיתוח ויגביר את הסחירות במשאב הקרקע, שכן ניתן לבצע עסקאות בחלקות התלת-ממדיות. רישום תלת־ממדי יאפשר גם לרשום זכויות בהתאם לתכנון העכשווי הקיים הכולל עירוב שימושים במרחב. למעשה, דרך התיקון לחוק המקרקעין נמצאה דרך מעשית להפיכת משאב הקרקע במדינת ישראל למשאב סחיר בלתי מוגבל, באמצעות יצירת שכבות מקרקעין נוספות ברבדים שונים של הקרקע, בהתאם לתכנון העכשווי.
הייזלר אופטימי: "אני מאמין כי הרישום התלת־ממדי ילך ויגדל באופן שיאפשר לכל אחד מבעלי הקרקע למקסם את השימוש בזכויותיו ותתאפשר הגברת הסחירות בקרקע. כדי שזה יצליח לקרות נדרש שיתוף פעולה נפלא בין הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, מחלקת ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים, המרכז למיפוי ישראל, מינהל תכנון, רשות מקרקעי ישראל וגורמים שונים נוספים במשרדי הממשלה ומחוצה לה. אין ספק שמדובר בבשורה משמעותית ביותר למשק הישראלי".