משכנתאות / צילום: Shutterstock
השבוע נכנסה לתוקף הפעימה השנייה של הסרת מגבלת הפריים על משכנתאות. משמעותה היא שגם מי שמעוניין למחזר משכנתה קיימת יכול כעת להרחיב את רכיב הפריים במשכנתה עד לשני שלישים.
בחודש שעבר יכלו לווים חדשים ליטול משכנתה עד לשני שליש פריים. זאת, בהתאם להוראה חדשה של בנק ישראל שהסירה את המגבלה שהייתה קודם לכן, לכך שרכיב הפריים יהיה עד שליש מהמשכנתה. מאחר שרכיב הפריים הוא הזול ביותר במשכנתה, הרציונל של בנק ישראל היה לאפשר הוזלות במשכנתאות.
אך בפועל, התברר מהר מאוד שהבנקים לא הוזילו את המשכנתאות, אלא אפילו העלו מחירים במקרים מסוימים. המגמה הזו עוררה את חמתו של נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, שכתב לפני כחודש כי: "ביטול מגבלת הפריים לא גולגלה ברמה מספקת, עד כה, לרווחת הצרכנים". מה קרה למשכנתאות בעקבות הביקורת שהוטחה בבנקים ומה צריכים לדעת כעת לווים חדשים והבאים למחזר? "גלובס" עושה סדר.
מה קרה לריביות הפריים בחודש האחרון, מאז הביקורת שספגו הבנקים מצדו של בנק ישראל?
לפני כחודש, דיווחה התאחדות יועצי המשכנתאות כי הצעות הבנקים למשכנתאות חדשות בשליש פריים ויותר לא רק שלא הוזלו, אלא התייקרו. מחירי הפריים שעליהם דובר כשרכיב הפריים במשכנתא הוא כשני שלישים, הם פריים פלוס חצי ואף פריים פלוס 0.7%.
אך מאז הבנקים התיישרו והמחירים ירדו, ואכן רואים הוזלות במשכנתאות במקרים מסוימים. גם מיחזורי משכנתא יכולים להיות כדאיים כיום ולהוביל להוזלות במשכנתאות, והבנקים אף מגדילים לעשות ונותנים כיום מענה מהיר ויעיל ללקוחות שמבקשים למחזר. "אנחנו לא יודעים מה יהיו המחירים בעוד רבעון כך שמדובר בחלון הזדמנויות עם פוטנציאל להורדות מחיר במיחזורים שכדאי לבדוק", אומר יונתן ברלינר, יו"ר הוועדה המקצועית של התאחדות יועצי המשכנתאות. "בנקים מוכנים היום לתת הצעות מתחת למחירים הרשמיים, כדי לא להיכנס לחיכוך מול בנק ישראל".
לאור שינוי הגישה מצד הבנקים, מה צריך לדעת מי שנוטל משכנתא חדשה?
בפועל, כך לפי ברלינר, רכיב פריים שהוא שליש מהמשכנתא יתומחר כמו בעבר, או במחירים מעט יותר גבוהים, למשל פריים מינוס חצי. במשכנתאות של 40% פריים התמחור יכול להיות גם "פריים מינוס", מה שיכול להוזיל את המשכנתא בהשוואה לעבר. במשכנתאות של מעל 50% פריים, תמחור המינימום לפי ברלינר הוא פריים נקי ומעלה, כלומר 1.6% ומעלה, וזה עדיין יכול לייצר הוזלה. "כלל אצבע הוא שלקחת היום משכנתה חדשה כשרכיב הפריים נע בין שליש ל-50% זה בדרך כלל משתלם", אומר ברלינר. "אנחנו רואים הרבה משכנתאות שנלקחות היום בשליש פריים, בהתאם למקסימום שהיה קודם". מדוע לא תמיד יש כדאיות להגדיל את הפריים מעבר לשליש? הסיבה לכך לפי ברלינר היא שאם שליש נוסף מהמשכנתא הוא בריבית קבועה לא צמודה של 2% - תמחור זול מאוד שרואים כיום - הרי שהגדלת הפריים מעבר לשליש לא בהכרח כדאית.
מה לגבי מיחזור משכנתה קיימת: מתי זה כדאי?
"כמעט לכולם כדאי לבדוק היום אם כדאי להם למחזר", אומר ברלינר. מיחזור כדאי הוא בדרך כלל כזה שבו בוחנים אפשרות להפוך עוד שליש מהמשכנתה לרכיב פריים, "הרכיב שכבר קיים בפריים - כנראה לא נקבל עליו תנאים טובים יותר".
באופן ספציפי, בחינת המיחזור כדאית במיוחד לאנשים שיש להם יותר מ-150 אלף שקל באפיק של ריבית משתנה כל חמש שנים, צמודה למדד, ושל מעל 2% (או ריבית משתנה לא צמודה בריבית של מעל 2.8%). וזאת גם אם יש במסלול הזה עמלות פירעון מוקדם. "מי שנטל משכנתה עד לפני שלושה חודשים, אולי חוץ מאנשים שנטלו משכנתה בתחילת 2015, יש סבירות גבוהה שייצאו נשכרים ממיחזור כיום", אומר ברלינר. "הסיבה לכך היא שגם אם הריבית הנומינאלית בשני המסלולים זהה, למשל 2%, הרי שעדיפה חשיפה לריבית פריים מאשר חשיפה למדד, כי בשנים הקרובות המדד צפוי לעלות בשיעור גבוה יותר מאשר עליית ריבית בנק ישראל. הקנסות במסלול זה הן זניחות ביחס לפוטנציאל החיסכון". עבור משכנתה של 750 אלף שקל, שיש בה מרכיב של 250,000 שקל בריבית משתנה ל-25 שנה, ניתן לחסוך לפחות 115,000 שקל על בידי מחזור פנימי חלקי במעבר לפריים, כך לפי ברלינר.
מה לגבי הריבית הקבועה?
"כאן אין כלי אצבע כי יש משקל רב לקנסות של פירעון מוקדם, ולכן האפשרות למיחזור על חשבון מסלול זה כדאי שתיעשה בליווי יועצי משכנתאות".
מה צריך לדעת לגבי מיחזור פנימי - בתוך הבנק שלי?
זהו מיחזור כדאי פעמים רבות, כי מיחזור של חלק בלבד מתוך המשכנתה אפשר לעשות רק בתוך הבנק שלכם. בנוסף, בדרך כלל, בסוג כזה של מיחזור לא צריך להביא שוב ניירת הכנסות, ביטוח חיים והערכת שמאי, ודמי פתיחת התיק מופחתים. לפי ברלינר, "בעבר בקשות של אנשים למיחזור משכנתה קיימת לא טופלו בצורה טובה. זמן המענה היה ארוך והריביות היו גבוהות ולא בהכרח משתלמות. היום רואים שינוי גישה וטמונה בכך הזדמנות".
מתי כדאי לבדוק מיחזור בבנקים אחרים?
אם כל רכיבי המשכנתה גבוהים יחסית וכדאי למחזר את כל המשכנתה ולא רק את חלקה, אז שווה לבדוק מיחזור בבנקים נוספים.
הקפאתי את המשכנתה שלי בשל משבר הקורונה. אני מעוניין כעת למחזר את המשכנתה ולהישאר עם ההקפאה. האם זה אפשרי?
הבנקים לא מאפשרים מיחזור במצב של הקפאה. לכן מי שרוצה למחזר במצב זה ככל הנראה ייענה בידי הבנק כי הוא צריך לחזור ולשלם את המשכנתה קודם לכן. אך מי שלא הקפיא משכנתה עד היום ושוקל להקפיא, עדיף שקודם ימחזר, ואז יקפיא.