יואל גולדמן, בעלי אול-יר / איור: גיל ג'יבלי
חברת הנדל"ן הזרה אול-יר קיבלה בסוף השבוע דרישה ממחלקת חקירות ברשות ניירות ערך להמצאת ידיעות ומסמכים במסגרת חקירה בחשד לביצוע עבירות על-פי חוק ניירות ערך. קשה להגיד שהודעת הרשות הגיעה בהפתעה לנושאי המשרה בחברת אול-יר ולמחזיקי איגרות החוב שלה, לאור כמה הודעות שפרסמה החברה בעבר על עסקאות שביצע לכאורה בעל השליטה יואל גולדמן, ללא אישור האורגנים המוסמכים שלה.
גולדמן, יש לציין, אינו רק בעל השליטה באול-יר - הוא מחזיק באופן רשמי בתפקיד יו"ר החברה וכן בתפקיד הנשיא שלה, שהינו לדברי החברה, תואר מקביל לתפקיד מנכ"ל חברה בישראל. מעבר לכך, עד לאחרונה הוא החזיק באופן בלעדי בזכויות החתימה בחברה.
מצב זה השתנה בעקבות קריסתה של אול-יר אשתקד והצעדים המהירים שנקטו מחזיקי האג"ח שלה בישראל, שלהם חייבת החברה כ-2.4 מיליארד שקל. מאז הצליחו הדירקטורים הישראלים של אול-יר ליטול מגולדמן את זכויות החתימה ולהעבירן לנושאי משרה חדשים, בניסיון להשתלט על הנעשה בחברה.
אותם דירקטורים יתבקשו כנראה כעת להתייצב במשרדי רשות ניירות ערך ולספק עדות מפורטת על כל האירועים שהתרחשו בחברה בתקופת כהונתם. עם זאת, גם הם כנראה מבינים שיידרשו להוסיף על כך גם הסברים ברורים באשר לפעולות שנקטו לאורך השנים כדי לשמור על התנהלותה התקינה של אול-יר, כפי שדורש מהם החוק.
חוב של 2.4 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח
אול-יר מתבררת והולכת כאחת הדוגמאות הבעייתיות ביותר בקרב חברות הנדל"ן הזרות שהגיעו לשוק ההון של תל אביב בעשור האחרון לצורך פתיחת אפיק מימוני חדש לפעילותן. מדובר בעיקר ביזמי נדל"ן אמריקאים, יהודים ברובם, שבעצת יועציהם הישראלים הקימו חברה ללא פעילות במקלט המס של איי הבתולה הבריטיים (BVI) ושפכו לתוכה כמה נכסים וחלקי נכסים, במטרה לגייס כנגדם חוב.
החברות האלה התבררו מיד כניצול הביקוש בשוק המקומי לצורך הנפקות אג"ח בריביות חד-ספרתיות, עבור פעילות ונכסים שבארה"ב היה ניתן לגייס כנגדם בעיקר הלוואות מזנין בריביות דו-ספרתיות. למרות זאת, הצליחו אותן חברות לגייס מהציבור הישראלי עשרות מיליארדי שקלים בהנפקות אג"ח.
אותן חברות התבססו ברובן על יכולתן להמשיך ולהנפיק אג"ח חדשות לצורך פירעון האג"ח הוותיקות יותר, וזאת מאחר שאותם נכסים שהוכנסו להן לא באמת יכלו לפרוע את החוב מתזרימי המזומנים שלהן. כך, שברגע שמתגלים הסדקים הראשונים בחומה, והשוק ההנפקות נסגר בפני אותה חברה, הרי שיכולת הפירעון עלולה להתכווץ באופן מהיר ביותר.
אול-יר היא אחת הדוגמאות המובהקות לכך. היא התחילה עם גיוס של 399 מיליון שקל בלבד בהנפקה ראשונה של אג"ח לציבור בדצמבר 2014, אבל שש שנים לאחר מכן הגיעה למצב של חדלות פירעון, עם חוב של 2.4 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח בישראל.
אלא שאול-יר הגיעה למצב הזה לא רק בגלל כישלון עסקי טהור, אלא גם בעקבות התנהלות בעייתית, שאותה מבקשת כעת רשות ניירות ערך לחקור. כבר בדצמבר 2018 דיווחה החברה על "העברת כספים שבוצעה בשוגג לתאגיד בשליטת בעל השליטה", ועל "חולשה מהותית בבקרה הפנימית של החברה".
תחת הנהגתו של גולדמן, אמנם דיווחה אז אול-יר כי נקבעו "דרכי פעולה לחיזוק הנהלים והבקרות הפנימיות" כדי למנוע הישנות מקרה שכזה. אלא שגולדמן נותר השחקן העיקרי בהצגה, וגם כעת ממשיכה אול-יר לדווח על פעולות שבוצעו לכאורה בשמה ללא ידיעת נושאי משרה בכירים בה.
השאלות שעולות בעקבות הכישלון של אול-יר
הכישלון של אול-יר, הן ברמה העסקית והן ברמה ההתנהלותית, מעלה כמה שאלות בנוגע להמשך ההנפקות של חברות אג"ח זרות בתל אביב.
חברה או קופסה? יועצים וחתמים שהובילו הנפקות אג"ח של חברות BVI בתל אביב, טענו בעבר כי דין החברות האלה כדין חברות השקעה מקומיות, כמו למשל, גזית גלוב. אלא שבדיעבד מדובר בהשוואה מופרכת.
גזית גלוב היא חברה ותיקה, שכוללת עובדים ומנהלים, שדרה ניהולית מסודרת, תרבות ארגונית ארוכת שנים, וכמובן שקיפות ופתיחות בהתנהלותה ארוכת השנים מול שוק ההון המקומי. מנגד, חברות ה-BVI הן לעתים קופסה של נכסים, שמנוהלים באופן חיצוני ושנארזו למטרת גיוס החוב בלבד, תחת פיקוחם של כמה דירקטורים. זו אינה חברה אמיתית, אלא רק מכשיר מורכב לגיוס חוב, ולכן יש להציגו באופן זה לציבור, ובצורה ברורה ונהירה.
יכולת החקירה ומיצוי הדין - רשות ניירות ערך אמנם הודיעה על פתיחת חקירה נגד אול-יר, אבל החברה כבר עברה למעשה לידיהם של מחזיקי האג"ח שלה, שגם יספגו "תספורת" מהותית על החוב כלפיהם. נושאי משרה המתגוררים בישראל, יחד עם יועצים מקומיים שליוו את החברה מאז הנפקתה, יזומנו אולי למתן עדות או לחקירה במשרדי רשות ניירות ערך.
אלא שהשאלה הגדולה היא האם תצליח הרשות לחקור, ובמידת הצורך גם להעמיד לדין, את נושאי המשרה והיועצים שמתגוררים בארה"ב, ובראשם גולדמן עצמו. ללא יכולות חקירה וללא אפשרות להעניש נושאי משרה המתגוררים בחו"ל, תאלץ הרשות להודות כי אין ביכולתה לפקח על חברות הנדל"ן הזרות שהנפיקו חוב בתל אביב - מצב שיותיר פרצה גדולה פתוחה עבורן.
חוק שונה ותקנות שונות למנפיקים ישראלים וזרים - מה שמובן כבר כעת, הוא שמי שהנפיק בתל אביב ומתגורר בברוקלין, ישן טוב יותר מהמקבילים לו שמתגוררים בישראל. החרב שמונפת מעל לצוואריהם של נושא המשרה המתגוררים בישראל, אינה מורגשת דיה אצל אלה המתגוררים בחו"ל, ומשום כך ברור כי הרתיעה מפני ביצוע עבירה על החוק חלשה יותר.
מצב זה מעלה את השאלה האם נכון יהיה לשנות חוקים ותקנות, באופן שייצרו הרתעה גדולה יותר לתושבי חו"ל שהם בעלי שליטה ונושאי משרה בחברות שהנפיקו ניירות ערך בישראל.