פז אסרף / צילום: איל יצהר
כשפז אסרף היה בן 20 ה"בילוי" הקבוע שלו בימי שישי כלל סיורים בני כמה שעות בין בניינים בבאר שבע שמטרתם אחת: למצוא דירה להשקעה. הוא לא סיפר על כך אפילו לבני משפחתו הקרובים, זאת בהשראה מספרו של רוברט קיוסאקי "אבא עשיר, אבא עני". בספר טוען המחבר כי מי שלא מבינים בהשקעות, ורק רכשו דירות לשימוש עצמי, עשויים, גם אם לא בכוונה, לתת עצות לא טובות בתחום.
אסרף קרא, יישם וביום הולדתו ה-21 רכש את דירתו הראשונה, אחרי שלהערכתו ראה 150 דירות.
איך ילד בגיל 21 קונה דירה?
"הרבה אומץ, והרבה טיפשות", הוא צוחק ומסביר. "קראתי המון ספרים וקראתי באינטרנט. הייתי גם חבר במועדון משקיעים. פשוט מתחילים לקבוע מטרה ולרוץ ולעשות".
הכול נחמד, אבל צריך גם כסף.
"כשקניתי את הדירה הראשונה אפשר היה לקבל 90% משכנתה. אני עובד מגיל צעיר, וגירדתי מאיפה שאפשר ובסוף זה היה אפשרי".
את הדירה רכש אז ב-320 אלף שקל, ועוד כ-20 אלף שקל שילם על שיפוץ והוצאות נלוות. היא הושכרה באותה העת (לא לסטודנטים. ג"ל) ב-1,800 שקל לחודש. גם כיום, כשהוא מדבר על ההשקעה ההיא, הוא מרוצה. "הדירה התאימה גם במחיר וגם מבחינת המצב שלה, כי יכולתי להוסיף שם ערך. היא גם נרכשה מתחת למחיר השוק. לוקח המון זמן להבין את מחירי השוק ולהבין מהי עסקה טובה ומה לא טובה. לדבריו, אחרי השיפוץ ולאחר שהסתיים החוזה של הדייר, היא הושכרה ב-2,000 שקל, ואפילו זכה לשוכרת "פדנטית", כדבריו.
"אני חושב שחשוב למצוא שוכר שישמור על הנכס. זה לוקח יותר זמן לסנן, אבל זה שווה".
כשנה וחצי לאחר מכן, מכר את הדירה. "ב-500 אלף שקל בערך. עם הרווח מעליית השווי ועם ההכנסה מדמי השכירות עשיתי 150% על הכסף. ואז המשכתי לעסקה הבאה".
מאז שאסרף קנה ומכר את הדירה ההיא הוא הספיק להעמיק את פעילותו בתחום ההשקעות בישראל, וגם נכנס ליזמויות אחרות כמו עסק לאירועים וזכיינות שדווקא הצליח פחות ("זה היה עוקץ, הפסדתי שם משהו כמו 300 אלף שקל").
כוח המשיכה האמיתי: ביקושים יציבים
הראיון עם אסרף נערך במסגרת פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, כסף בקיר. הוא מספר כי בשנתיים האחרונות הראש שלו באמריקה, או ליתר דיוק בדרום קרוליינה, שם, כך הוא מאמין, נמצאות לא מעט הזדמנויות נדל"ניות. "הפעילות בארה"ב התחילה מזה שחיפשתי השקעה לעצמי. פניתי לחבר שהשקיע בעצמו בארצות-הברית, וזה התגלגל לזה שהיום אנחנו שותפים".
למה דווקא ארצות-הברית?
"זו דמוקרטיה יציבה וכלכלה מאוד מפותחת. יש שם מכשירים פיננסיים שלא קיימים בארץ ואני לא מכיר בשום מקום אחר. תוסיף על כך שקיפות: אפשר לפתוח את המחשב ולהבין מחירי שוק מאוד מהר. אפשר לראות נסחי טאבו באינטרנט לרוב זה בחינם. אפשר לראות תביעות, משכנתאות. תוסיף לזה את עניין התשואות. אפשר לעשות שם 8%, 9% ו-10% בשנה, לעומת לגרד פה בארץ 3%. זה שיקול משמעותי".
איך מתמקדים באזור מסוים?
"בחרנו בדרום קרוליינה. זו מדינה חמה, עם הגירה חיובית לאורך שנים. גם בנפילה הגדולה ב-2008 הנפילה שם הייתה קטנה יותר. בנוסף יש שם מוקדי תעסוקה מוסדיים ותיקים שכנראה לא ילכו לשום מקום כמו צבא, גורמי ממשל ובתי חולים".
מה שמתורגם לביקושים?
"לביקושים יציבים. אנחנו לא מחפשים פליפים ורווח מהיר".
"אלה נכסים שנחזיק עד הפנסיה"
בפברואר 2020, רגע לפני הקורונה, אסרף טס לראשונה לסיור בדרום קרוליינה. קדמו לכך ארבעה חודשים של לימוד אינטנסיבי של האזור.
תכניס אותי לתקופת ה"לימודים" הזו. איך זה נראה?
"פותחים מחשב, קוראים כתבות בלי סוף וסטטיסטיקות. יצרנו טבלה ארוכה ומורכבת עם דירוג של כל מדינה. וברגע שבחרנו מדינה, דירוג של כל עיר או כל מטרופולין של כל מדינה בדרום קרוליינה. אלה המון שעות של קריאה ושל הבנה. המשחק שם הוא קצת אחר, אז צריך לשבת וללמוד".
לדברי אסרף, ההכנה המעמיקה הפכה את הסיור לממוקד ויעיל. "אני חושב שנפגשנו עם כ-40 אנשים". לדבריו הם נפגשו עם סוכני נדל"ן, עובדי חברות ניהול ועורכי דין. "אלה פגישות שמאוד חוזרות על עצמן, אבל בסופו של דבר מאחת הפגישות יצאה לנו עסקה מאוד גדולה".
במה מדובר?
"12 יח"ד, בשני נכסים שממוקמים במרחק של חמש דקות נסיעה, מאותם בעלים. העסקה הייתה נמוכה משמעותית ממחיר השוק. קנינו ב-310 אלף דולר. השקענו בסביבות 80 אלף דולר בשיפוץ, ושנה אחרי, הנכסים שווים 750 אלף דולר. מה שמצחיק הוא שכשהגענו בפעם השלישית לדרום קרוליינה, הבעלים אמר ‘בוא אני אקנה ממך את הנכסים בחזרה’ כי הוא הבין שהוא עשה טעות".
ומכרתם?
"לא. אלה נכסים שאנחנו מתכוונים להחזיק מבחינתי עד הפנסיה".
לדברי אסרף, לאחר העסקה הזו הגיעו כמה עסקאות דומות נוספות: קבוצות מצומצמות יחסית של משקיעים, חלקם הגדול משפחה או חברים או חברים של חברים, והוא ושותפו נכנסים לעסקאות בעצמם כחלק מההשקעה. "הם מכירים אותנו, ואנחנו נכנסים לכל עסקה עם כסף שלנו זאת אומרת שאנחנו באותה סירה. אנחנו לא נוגעים בכסף ולא מקבלים עד שהמשקיע לא קיבל את החלק שלו בהשקעה. מהשכירות השוטפת אנחנו מחלקים 8% למשקיעים. 8%-12% הבאים הולכים אלינו. ולמעלה זה אנחנו מתחלקים חצי חצי בין המשקיעים לבינינו".
זווית אחרת | אריק מירובסקי
גם בחו"ל הקורונה שינתה את המצב
פז אומר שהוא רואה הזדמנויות בנדל"ן רק מעבר לים, אבל יש יותר ויותר משקיעים פה בישראל. 21% מכלל רוכשי הדירות בתקופה האחרונה הם משקיעים, אחרי תקופה ארוכה שהם לא היו בשוק. זה מראה כמה התחום הזה נזיל.
לפני שנה, לפני הקורונה, ראינו תחום מדשדש, מחירי שכירות תקועים, מחירי דירות שנטו טיפה אפילו לירידה או לעלייה צנועה. חשבנו שהקורונה תקפיא את השוק ותוריד מחירים - והמצב הפוך לחלוטין. אנשים נוהרים לקנות דירות. גם זוגות צעירים וגם משקיעים.
זה מה שקרה בישראל, אבל ישראלי שיוצא היום להשקעה בחו"ל, צריך להביא בחשבון לא רק שהכללים שונים, אלא שהם התהפכו שוב בתקופת הקורונה, ולך תדע לאן השוק המקומי שהוא רוצה להשקיע בו, יוביל אותו.
פז מספר שהוא משקיע בארצות-הברית, ומציע לאחרים להצטרף אליו. מה הדבר הכי משמעותי שמשקיע צריך להסתכל עליו? אנחנו למודי ניסיון עם חברות שחלקן היו מאוד מכובדות ועשו רושם טוב, שניהלו השקעות נדל"ן בחו"ל אבל הפילו את המשקיעים. חלקן מוכרות היטב לקוראים שלנו.
לכן, הדברים שצריך להסתכל עליהם בעצמנו הם הנכס, הסביבה והשוק. לאחר מכן צריך לבדוק מי מנהל את הנכס עבורנו, מה דמי הניהול, האם התשואה שמבטיחים לנו ריאלית או מוגזמת. כל משקיע צריך לבדוק שהמספרים מסתדרים.
פז אסרף
מנכ"ל Brick & Barn Investments ● בן 32, נשוי + 1 ● מתגורר בקיבוץ ניר עם ● משלים תואר ראשון בכלכלה ● שירת כשש שנים בקבע, בין היתר כראש מדור כ"א במחלקת נפגעים