בניין דירות / צילום: edwards lee, unsplash
טיפ 1 : בדיקת יכולת ההכנסה של השוכר
המומחים תמימי דעים כי אחד הדברים החשובים שיש לבדוק לפני התקשרות בחוזה שכירות הוא היכולת של השוכר לעמוד בדמי השכירות. עו"ד גיל אפרתי ממשרד אפרתי המתמחה בנדל"ן וחדלות פירעון אומר כי "מעבר לבדיקת הכנסותיו של השוכר, קיימת חשיבות גם לבדיקת חובותיו. אחת הדרכים הפשוטות יחסית לקבל אינדיקציה על מצבו הכלכלי של השוכר היא בדיקה פשוטה שניתן לבצע באתר האינטרנט של בנק ישראל - האם חשבונו הוגבל בעבר או בהווה, כלומר, האם צ'קים שנמשכו ממנו חזרו בגין העדר כיסוי".
אפרתי מוסיף כי כלי אחר לבדיקת יכולותיו הכלכליות של השוכר הוא הגשת בקשה ל"חווי אשראי", בשאלה האם לתת אשראי ללקוח מאחת משלוש חברות שקיבלו רישיון למתן שירות בדיקת אשראי. חברות אלה מקבלות את נתוני האשראי מבנק ישראל שהינו הגוף שמחזיק בכל נתוני האשראי.
החוק מאפשר למשכיר דירה להיחשב כ"נותן אשראי" ולכן המשכיר רשאי לבקש מידע, בהסכמת השוכר, אודות נתוני האשראי של השוכר לשם התקשרות בעסקת אשראי עמו. על המשכיר חלה חובה כי השוכר ידע מראש ובאופן מפורש על כוונתו של המשכיר לקבל את המידע. בין המידע שיימסר יהיה נתונים על פשיטת רגל והאם השוכר חייב מוגבל.
טיפ 2: וודא התאמה לרצונות השוכר
חוק השכירות והשאלה קובע שמשכיר מחויב למסור את הנכס המושכר כשהוא מתאים למוסכם בינו לבין השוכר. עו"ד שירה אוזיק, שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד נשיץ ברנדס אמיר ושות' מסבירה כי המשכיר הוא האחראי להתאמת מצבו של הנכס לאופן בו הנכס הוצג בפני השוכר בטרם הכניסה אליו וכי אי התאמה יכולה לבוא לידי ביטוי בדירה עצמה, למשל בניקוז מים בחדרי הרחצה שאינו תקין ועלול ליצור סתימות והצפות, רטיבות העלולה להתגלות בחורף ועם בוא הגשם, קיומו של עובש שאינו סביר, תשתית חשמל ישנה שאינה מתאימה לצרכי מגורים".
"אי ההתאמה יכולה להתקיים גם מחוץ לדירה ובסביבתה הקרובה. למשל, ריחות בלתי סבירים העולים ממסעדה הפועלת בסמיכות שאינם מותאמים למקום מגורים. גם קיומו של רעש בלתי סביר למקום מגורים הנגרם מעסק בבניין יכולים להוות אי התאמה".
לדברי אוזיק "חובת הגילוי של המשכיר היא לאי התאמות ומטרדים שהם בלתי סבירים ויחסית חריגים - כאלו שאם היה השוכר יודע עליהם מראש, סביר שלא היה מתקשר בהסכם השכירות". על המשכיר לציין קיומם של הפגמים המהותיים במסגרת חוזה השכירות על מנת לפטור אותו מאחריות למפגעים.
עד לתיקון האחרון לחוק השכירות, שנכנס לתוקף בספטמבר 2017, היה נוהג שאיפשר לפטור את המשכיר מאחריות לאי התאמות באמצעות סעיף פטור כללי, אותה כלל המשכיר בהסכם. אך לאחר התיקון לא ניתן לפטור בדרך זו את המשכיר מאחריות, במיוחד אם ידע או היה עליו לדעת שקיימת אי התאמה וזו לא הוצגה לשוכר.
טיפ 3: קבלת ערבויות וערבים
המומחים מדגישים את החשיבות בקבלת ערבויות וערבים שיבטיחו את תשלום שכר הדירה ואת הפרת החוזה במידת הצורך. עו"ד נדיר אביעד ראש מחלקת נדל"ן ומימון ושותף במשרד עו"ד יגאל בורוכובסקי מסביר על סוגי הערבויות - מזומן, ערבות בנקאית - יש שני סוגי ערבות. האחת, ערבות בנקאית אוטונומית שאינה קשורה להסכם שמכוחו ניתנה והמשכיר יכול לחלט אותה ללא כל הסבר לבנק. השניה - ערבות רגילה המותנית בהוכחה כי השוכר הפר את הסכם השכירו; צ'ק ביטחון ושטר חוב.
לדברי עו"ד אביעד "היתרון בצ'ק הוא שלשוכר יותר קל להביא אותה, בניגוד למזומן ולערבות הבנקאית אז הכסף יוצא מחשבון הבנק. החיסרון למשכיר הוא שהצ'ק עשוי להיות ללא כיסוי, ואז יצטרך לפנות להוצאה לפועל כדי לממש את הבטוחה ולנקוט בהליכים משפטיים שעולים למשכיר כסף. אותו החיסרון קיים לגבי שטר חוב".
הערבות האופטימלית למשכיר היא ערבות בנקאית אוטונומית לצד החתמת ערבים על הסכם השכירות כצדדים להסכם וגם על שטר החוב. יחד עם זאת, עו"ד אביעד אומר ש"חייבים להיות ריאליים ולבדוק מה מקובל באיזור בו נמצא הנכס. יש אזורים שלא מקובל לתת ערבות בנקאית ועלולים להישאר ללא שוכרים אם המשכיר יתעקש על ערבות בנקאית. במקרה כזה, מומלץ לבדוק את היכולת הכלכלית של השוכר ושל הערבים. תמיד טוב שיש גורמים נוספים להיפרע מהם במקרה והשוכר מפר את הסכם השכירות. אם לא מסכימים לערבים - זו נורה אדומה".