הבורסה לניירות ערך בתל אביב / צילום: שלומי יוסף, גלובס
חברת הנדל"ן ארגו פרופרטיז, שהקימו אופיר רחמים וגל טננבאום, יוצאת להנפקה ראשונית של מניות לציבור. החברה הגישה לרשות ניירות ערך ולבורסה תשקיף לקראת הנפקה, כאשר בכוונתה לגייס כ-300 מיליון שקל לפי שווי של כ-1 מיליארד שקל לפני הכסף.
ארגו, שהחלה את פעילותה בשנת 2018, עוסקת ברכישה, השכרה, ניהול והשבחה של מבני מגורים בערים לייפציג, דרזדן ומגדבורג שבמזרח גרמניה. החברה מתמחה במגזר "מגורי האיכות", כלומר בהשכרת מבנים לשימור במיקומים מרכזיים בערים אלו.
לדברי ארגו, ערים אלו נהנות ממגמות כלכליות ודמוגרפיות חיוביות ארוכות טווח וכנגזרת מכך, מעודפי ביקוש מבניים ומגמת עליית מחירים יציבה. בנוסף, פועלת החברה בפיתוח והסבה של שטחי משרדים בברלין, אולם היא אינה מושפעת מהרגולציה המכבידה שהוטלה בשנים האחרונות על תחום השכרת הדירות בברלין.
בארגו מדגישים, כי שוק הנדל"ן למגורים בגרמניה, בעיקר בערים הגדולות, נהנה מביקושים ערים ארוכי טווח תודות למגמת אורבניזציה חזקה. לדברי החברה, גידול האוכלוסין בערים הגדולות נובע ממעבר אל המרכזים העסקיים והתרבותיים, בעיקר מצד צעירים שעוברים אל מקומות התעסוקה, וכתוצאה מהגירה לגרמניה של מהגרי עבודה מדרום (יוון/איטליה/ספרד) וממזרח אירופה.
"ערי הפעילות בהן פועלת ארגו מתאפיינות בצמיחה כלכלית ודמוגרפית גבוהה וארוכת טווח ומדורגות גבוה מאוד במחקרי השוק השונים. לייפציג אחת מעשר הערים הצומחות באירופה (ומדורגת ראשונה בגרמניה) עם גידול אוכלוסייה צפוי של 10.5% בעשר השנים הקרובות ודרזדן מדורגת בין 25 הערים הצומחות באירופה (הרביעית בגרמניה) עם גידול אוכלוסיה צפוי של 7.7% בעשר השנים הקרובות.
"למרות עליות המחירים בשנים האחרונות, מחירי הנדל"ן בגרמניה עדיין זולים באופן משמעותי בהשוואה למדינות אירופאיות אחרות ובעצם עליות אלו מהוות להערכת מומחי השוק רק התחלה של catch-up וסגירת פערים", כותבת ארגו. אסטרטגיית הרכישות של החברה כוללת רכישה מידי חודש של נכסים בודדים במספר רב של עסקאות קטנות (1-2 מיליון אירו לעסקה ובהיקף כולל של 8-15 מיליון אירו בחודש).
נכון לסוף 2020 מציגה ארגו מאזן בהיקף של 346 מיליון אירו, הכולל הון עצמי של 232 מיליון אירו (67% מהמאזן) אשר צמח ב-39% בהשוואה להון העצמי שהציגה החברה בסוף 2019. ב-2020 גם הציגה החברה צמיחה של 67% ברווח הגולמי מהשכרת נכסים (NOI) ל-6 מיליון אירו וכן עלייה של 25 מיליון אירו בשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה שבבעלותה.
כך, שבשורה התחתונה נרשם רווח נקי של 23 מיליון אירו, וזאת בהמשך לרווח נקי של 20 מיליון אירו ב-2019 ושל 18 מיליון אירו ב-2018. יש לציין, כי בכל אחת מהשנים הללו נבע הרווח הגבוה בעיקר כתוצאה מעליית שווי הנדל"ן (23 מיליון אירו ב-2019 ו-21 מיליון אירו ב-2018).
ארגו הוקמה ומנוהלת כאמור ע"י אופיר רחמים וגל טננבאום, לשעבר המייסדים והמנכ"לים (2005 עד יוני 2018) של בראק קפיטל פרופרטיס. רחמים וטננבאום מחזיקים כיום ב-5.6% וב-5.72% ממניות החברה בהתאמה, כאשר עוד 2.27% מהמניות מוחזקות בידי שלושה סמנכ"לים.
בין בעלי המניות הנוספים בחברה ניתן למצוא את חברות הביטוח הפניקס (23.36%) וכלל (23.36%), חברת הבנייה האירופית פיוצ'ריל (18%), קרן הגידור ספרה (7.64%), איש העסקים מורי ארקין (7.94%) ומשקיעים פרטיים נוספים (5.9%). את ההנפקה מובילה חברת אוריון חיתום בניהולו של ארז גולדשמידט.