בנייה בחדרה. ועדת הערר קבעה כי בתוכנית לא נקבעו הוראות קונקרטיות לבנייה / צילום: Shutterstock
האם רשאית הוועדה מקומית לתכנון ובנייה לגבות היטל השבחה בגין אישור תוכנית מתארית גם אם לא ניתן להוציא היתרי בנייה מכוח אותה תוכנית?
לשאלה זו נדרשה ועדת הערר לתכנון ובנייה פיצויים והיטלי השבחה במחוז הצפון במסגרת 12 עררים שאוחדו והוגשו על ידי בעלי קרקע שחויבו בהיטל השבחה בגין תוכנית מתאר חד/2020.
■ רקע: תוכנית מתאר כוללנית חד/2020 פורסמה לתוקף במאי 2014 וקבעה מסגרת תכנונית כללית אפשרית לאישורן של תוכניות עתידיות. בהוראות התוכנית תכליות מותרות בתוכניות עתידיות לקרקעות שסומנו "בייעוד על פי תוכנית מאושרת אחרת", והובהר כי למוסד התכנון יהיה שיקול דעת אם לאשר תוכנית עתידית ואין לבעלים זכות מוקנית לכך.
בעלי קרקע שעשו עסקאות במקרקעיהם הופתעו לקבל חיובים גבוהים בהיטל השבחה מכוח תוכנית המתאר.
כיום השאלה לא הייתה מתעוררת משום שתיקון 126 לחוק התכנון והבנייה (מחודש יולי 2018) קבע כי השבחה בגין תוכנית כוללנית אינה באה בגדר השבחה שתחול בגינה חובת תשלום היטל השבחה.
אלא שתוכנית חד/2020 פורסמה לפני התיקון לחוק, ובמצב דברים זה ניתן לטעון כי יש אירוע מס שמוביל לחיוב בהיטל השבחה.
שורה של שמאים מכריעים שאליהם פנו הבעלים והוועדה בעקבות ערעור של בעלי הקרקע על החיובים בהיטל ההשבחה, קבעו כי אין לגבות היטל השבחה בגין אישור תוכנית חד/2020, מאחר שאין בתוכנית התייחסות מפורשת לזכויות הבנייה וכל ייעוד קרקע יהיה עפ"י תוכנית מאושרת אחרת, אך הוועדה המקומית לא קיבלה את הכרעתם והגישה עררים לוועדת הערר.
הוועדה המקומית טענה כי לטעמה, ההשבחה שיצרה התוכנית אינה נובעת מתוספת זכות או מהרחבת שימושים מותרים אלא מהגדלת הפוטנציאל לאישורן של תוכניות נוספות. לתפיסתה, פוטנציאל שניתן יהא בעתיד לאפשר תוכנית מפורטת ביתר קלות ובזמינות, מזכה בהיטל השבחה.
■ ההחלטה: ועדת הערר דחתה את עמדת הוועדה המקומית, וקבעה שלא ניתן להוכיח השבחה קונקרטית בקרקע מכוח תוכנית חד/2020.
במסגרת ההחלטה אוזכר פס"ד של בית המשפט העליון בעניין הוועדה המקומית לתו"ב גבעתיים נ’ אליק רון בע"מ, שם הבחין בית המשפט בין שלושה סוגים של תוכניות, באמצעות רמת הוודאות והקונקרטיות של זכויות הבנייה ואפשרות הניצול בקרקע: א. תוכניות שמכוחן נקבעות זכויות מוקנות בקרקע ברמת ודאות גבוהה; ב. תוכניות שמכוחן נקבעות זכויות מותנות מעין מוקנות בקרקע כאשר "גשר של ברזל" מוליך לנתינתן בפועל; ג. תוכניות שמכוחן נקבעות זכויות מותנות לא מוקנות בקרקע אשר אישורן כפוף להליכי הקלה עתידיים.
ועדת הערר קבעה כי תוכנית חד/2020 נכנסת לקטגוריה השלישית ואף מובהקת יותר, שכן לא נקבעו בה הוראות קונקרטיות מחייבות והתכנון העתידי פתוח וגמיש. התוכנית אינה יוצרת במועד אישורה ודאות באשר למספר יחידות הדיור שיאושרו בפועל בקרקע.
■ השלב הבא: הוועדה המקומית לא השלימה עם ההחלטה, שלמעשה מונעת ממנה גביית היטל השבחה במיליוני שקלים מבעלים שעושים עסקאות בקרקע בתחום התוכנית וערערה על החלטה זו לבית משפט לעניינים מנהליים בחיפה. הנושא טרם הוכרע.
001/6358/כללי/היטל השבחה עירית חדרה
הכותבים ממשרד שוב ושות’