פקקים באיילון / צילום: תמר מצפי
העומס בכבישים והפקקים הממושכים הגוזלים שעות עבודה יקרות מהמשק, הם בעיה ידועה אך את הפתרונות מחפשים כרגיל רק כאשר הבעיה הופכת לאקוטית, והפתרונות האוטומטיים הם "להגדיל תקציבים". למרבה הפלא, הפתרון פשוט למדי ועובר בשני צעדים - אימוץ קונספט תכנון המתאים לישראל ופישוט הליכי התכנון והבניה.
עיקר הבעיה של העומס איננה בכבישים ובתשתיות, אלא במה שמזין אותם. בעיית הפקקים היא בעיה תכנונית, של ריחוק מקומות העבודה ממקום המגורים, הגורם לכך שאנשים רבים צריכים לנסוע ולהשתמש בכבישים באותו זמן, וכך נוצר צוואר בקבוק בשעות הבוקר לכיוון אזורי התעסוקה, ובערב בכיוון ההפוך.
בארה"ב מקובל תכנון של הפרדת שימושים, מגורים באזור אחד ותעסוקה ומסחר באזור אחר, אך שם המרחבים גדולים מאוד, וגם תשתיות תואמות להסעת המונים בזמן קצר והרכבים והדלק זמינים ולא ממוסים בכבדות כמו בישראל. באירופה לעומת זאת, הרבה יותר מקובל תכנון עירוני של עירוב שימושים, תעסוקה ומגורים באותו אזור, מה שמקטין את הצורך בניוד המונים.
בישראל, התכנון העירוני היה עד כה אילתור רשלני של הפרדת שימושים כמו בארה"ב אך ללא תשתיות מתאימות וללא הנגישות התחבורתית הציבורית המפותחת כמו באירופה. וכך, למרות המרחקים הלא גדולים, מוצאים עצמם הישראלים עומדים (ומקללים, כנהוג) בפקקים.
כיזם הבונה מאות יחידות דיור ואזורי מסחר ומשרדים, אני נדרש להכין בכל פרויקט מסחר מאות מקומות חניה ותשתיות, שלא משמשים אף אחד בימי שישי, שבת וחג. מה ההיגיון להכין תשתיות ענק באזורי תעשיה, שבמשך רבע שבוע וכן בכל לילה מושבתים לחלוטין מפעילות, וגרוע מכך אף מייצרים שעתיים דרמתיות בשעות הבוקר להיכנס ובערב בכדי לצאת? אנחנו הרי לא משופעים בקרקע מיותרת.
הבינוי בישראל יותר קרוב למודל האירופי. מדינת ישראל שאיננה משופעת במרחבים, הקונספט של שימושים מעורבים הוא הפתרון היעיל, הזול והישים ביותר, ליעילות השימוש במרחב, וגם ליעילות וחיסכון בתחבורה.
כאשר אזורי המגורים והמסחר משולבים זה בזה, כפי שמקובל בערים הגדולות באירופה, אדם יכול לצאת מהבית ולבצע קניה במרכז שכונתי, בלי שיצטרך "לנסוע לעיר". במרחק הליכה או במרחק תחנה או שתים יש לו משרד לעבוד בו או מקום למלאכה זעירה. בבוקר הוא יכול ללכת ברגל, "להפקיד" את הילד בגן, לקנות משהו בחנות או קפה, ומשם להמשיך בהליכה למשרד. בעירוב שימושים, כל מקומות החניה יהיו תפוסים 24 שעות ביממה, בשעות הלילה עבור המגורים, ובשעות היום עבור האנשים שמגיעים למסחר או לעבודה. והעיקר - כמות הנסועה היומית תרד משמעותית, ותפסיק להזין את הפקקים המתישים.
בקונספט של עירוב שימושים, הליכי התכנון הם גם מהירים יותר, כי צריך פחות תשתיות תחבורה ופחות עבודות פיתוח. בנוסף, כדי שהתכנון בישראל יהיה יותר חכם, מתאים, וכזה הפותר בעיות תחבורה עוד בטרם נוצרות, צריך "לחתוך" את הביורוקרטיה המיותרת ולפשט את הסירבול בכל הליכי התכנון. זה יאפשר להגדיל היצע באופן מהיר, וכך גם לסייע להוריד את מחירי הדיור וללא צורך בתקציבים נוספים. כידוע, הליכי התכנון בישראל אורכים שנים רבות ועוברים וועדות כפולות ברמה המקומית והמחוזית ובסוף, המחיר כמובן מגולגל לצרכן.
בשנים האחרונות אנחנו עדים לאימוץ תפיסת עירוב השימושים בתכנון הערים הגדולות במדינת ישראל, וזהו צעד מבורך. אך מנגד, גוברים הקולות לאחרונה "לנתק" דווקא את המגורים מעירוב השימושים בגלל בעיות רעש והמוסדות, אך על אף הקושי התכנוני אסור לנו להסכים לכך כי אנו מפספסים בדיוק את מטרת כל המהלך.
גם מתחמי המסחר והמשרדים הישנים לא יישארו מאחור, כיוון שבניגוד לשכונות מגורים הם לא "מזדקנים יפה", והביקוש עובר למגדלי משרדים חדשים. לכן, המתחמים הישנים והמתרוקנים יכולים להוות בסיס לשכונת מגורים ומסחר חדשה וטובה, ומעורבת שימושים כמובן.
פתרון בעיית העומס בכבישים ותיקון שוק הנדל"ן אסור שיהיה מבוסס רק על פיזור כספים והשקעה בתשתיות תחבורה. חשוב שתשכיל הממשלה לאמץ מדיניות תכנון שמתאימה יותר למרחב העירוני הישראלי ובד בבד תחתוך את הבירוקרטיה המורכבת של הליכי התכנון והבינוי, ואז בזמן קצר יחסית ובהשקעה קטנה בהרבה משחושבים, אפשר גם "לפתוח את הכבישים", גם להגדיל משמעותית את היצע הדיור, וגם לשפר את איכות החיים בערים הגדולות בישראל.
הכותב הוא יזם נדל"ן ומנכ"ל קבוצת החברות היזמיות הוד הבירה ואינסייט בינה