עבודות תמ"א 38. "על בעלי הדירות לנהוג בתום לב" / צילום: פאול אורלייב
האם מתן דיור חלופי לבעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק) הוא הכרחי? האם אי תשלום על ידי היזם עבור דיור חלופי לבעלי הדירות מהווה טעם סביר להתנגדות לפרויקט? ומה התשובה לכל אלה כאשר הבעלים המתנגד הוא קשיש או אדם עם מוגבלות?
שאלות אלה ואחרות עולות לא אחת במחלוקות שבין בעל דירות (ויזם) המבקשים לבצע פרויקט חיזוק (תמ"א 38/1) ובין בעלים המתנגד לפרויקט (דייר סרבן).
מקרה דומה נדון לאחרונה בפני המפקחת על המקרקעין בפתח תקווה ובמרכזו בניין ברחוב צה"ל 72 בפתח תקווה שבו 16 דירות, אשר בעלי הדירות בו התקשרו עם יזם לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38 (חיזוק).
● רקע: בעלת אחת הדירות, המתנגדת לפרויקט, סירבה לחתום על ההסכם, בין היתר, מן הטעם שבדירה מתגוררים עימה אביה, דודה וסבה, שהם לטענתה אנשים מבוגרים וחולים ולא ניתן בידיה ובידי בני משפחתה הגרים עימה דיור חלופי לתקופת ביצוע עבודות הבנייה. עוד טענה בעלת הדירה המתנגדת, כי ביצוע הפרויקט יגרום לתופעות של רעש, לכלוך והכבדה עליה ועל בני משפחתה וכי יש להגדיל את דירתה ולהוסיף לה חדר רחצה ושירותים.
בשל סירובה לחתום על הסכם התמ"א, הגישו בעלי הדירות תביעה נגד בעלת הדירה המתנגדת, ובה טענו כי במסגרת הפרויקט יבוצע שיפוץ מקיף של הרכוש המשותף בבניין, תוסף מעלית, יוספו ממ"דים ומרפסות שמש לדירות ולכן התנגדות בעלת הדירה איננה סבירה ויש לכפות עליה את הפרויקט.
● ההחלטה: לאחר בחינת טענות הצדדים מצאה המפקחת על המקרקעין לקבל את התביעה. המפקחת על המקרקעין הדגישה כי ההסדר הקבוע בחוק אכן מתנה ביצועו של פרויקט מסוג תמ"א 38/1 במתן דיור חלופי לתקופת העבודות לבעלים של דירה שהוא "קשיש" או "אדם המרותק לביתו דרך קבע".
במקרה הנדון, קבעה המפקחת, אין חולק כי בעלת הדירה המתנגדת איננה קשישה ואינה מרותקת לדירתה דרך קבע ואין לה מוגבלות. גם טענת בעל הדירה המתנגדת כי סבה הקשיש מתגורר עימה נדחתה כאשר התברר במהלך הדיון כי הסב מתגורר בכתובת אחרת. לגבי אביה נקבע בפסק הדין כי הגם שהוא מתגורר בדירה הרי שלא הוכח לגביו כי הוא "אדם עם מוגבלות".
המפקחת על המקרקעין מצאה לדחות גם את עילות ההתנגדות הנוספות שהעלתה בעלת הדירה המתנגדת. כך נקבע, כי אין ברעש, בלכלוך ובהכבדה הכרוכים מטבען של עבודות בנייה כדי להוות טעם התנגדות לביצוען של עבודות אלה. המפקחת הוסיפה, כי העבודות שיבוצעו כוללות אף התקנת מעלית בבית המשותף ובשים לב כי דירת בעלת הדירה המתנגדת מצויה בקומה הרביעית והאחרונה בבניין, הרי כי התקנת מעלית תשביח את ערך דירתה והנגישות אליה, חרף אי-הנוחות הזמנית הכרוכה בביצוען.
עוד קבעה המפקחת כי יש לדחות את דרישתה של בעלת הדירה המתנגדת להוספת חדר רחצה ושירותים בדירתה כתנאי לחתימתה על ההסכם משום שהיענות לדרישתה יגרום להפרת עקרון שוויון התמורות בין בעלי הדירות.
בנסיבות העניין מצאה המפקחת להוסיף ולקבוע כי "על כל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף מוטלת החובה לנהוג בתום לב, בהגינות וביושרה. אין ברצון לגיטימי של כל בעל דירה להבטיח זכותו, כדי להכשיר פגיעה בזכויות בעלי הדירות האחרים בבית המשותף, לרבות מכוח תוכנית החיזוק. בתוך כך, אין בעל דירה בבית משותף זכאי להתנות החתימה על הסכם לביצוע עבודות לפי תוכנית החיזוק בבית המשותף בקבלת תמורה עודפת ויתרונות כספיים אחרים".
לאחר דחיית כלל טענותיה מצאה המפקחת לקבל את התביעה ולמנות את עורכי הדין של בעלי הדירות לחתום בשמה ובמקומה של בעלת הדירה המתנגדת על ההסכם ויתר מסמכי העסקה באופן שבו תקודם עסקת התמ"א חרף התנגדותה.
6/356/2020
הכותב מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, סגן יו"ר ועדת התחדשות עירונית הארצית של לשכת עורכי הדין