המרלוג ברחוב השיטה, אזור התעשייה עמק חפר / צילום: שלומי יוסף
רקע: העסקה כוללת רכישת קרקע שעליה הוקם מרלו"ג שבנייתו הסתיימה. הקרקע נרכשה בסוף 2015 מרשות מקרקעי ישראל תמורת 7.6 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח. עלות הבנייה עמדה על כ-48 מיליון שקל. המוכרת היא קבוצת מנשרוב מרק אחזקות וא.גת.ד.
הסביבה: פארק התעשיות עמק חפר הוקם בתחילת שנות ה-90, ממוקם בחלקה הצפוני של המועצה האזורית עמק חפר, מערבית ובצמוד לכביש מס' 4, מדרום לעיר חדרה ומצפון לצומת כפר הרוא"ה. הפארק משתרע על פני 700 דונם ונמצא בהליכי תכנון ובנייה שונים. על פי אתר האינטרנט של מינהלת הפארק, פועלים בו כיום 150 בתי עסק וחברות שונות המעסיקים כ-3,000 עובדים. הפארק מאופיין בשימושים מעורבים של מסחר, אולמות תצוגה, אולמות אירועים, מבני תעשייה ומלאכה חד-קומתיים לצד בניינים תלת קומתיים חדשים. מאוכלס בבתי עסק בתחומי עיסוק מגוונים כגון: תרופות, יין, קפה, גבינות, מזון בריאות, הנעלה והלבשה, טיהור מים, מתחם פעילות לשעות פנאי, מוסכים, מזון ועוד.
הנכס: קרקע בייעוד לתעשייה/אחסנה ולוגיסטיקה, עם זכויות חכירה מהוונת מרשות מקרקעי ישראל. גוש 8388, חלק מחלקה 10. מגרש 48 בשטח של 6,293 מ"ר ובשטח בנוי של כ־6,920 מ"ר.
שטחה של קומת המרתף כ-48 מ"ר ובגובה פנימי של כ-3.2 מטר, בחלוקה למאגר מים וחדר משאבות; קומת הקרקע משתרעת על כ-2,805 מ"ר ובגובה שיא של עד 8.6 מטר, חלוקה לשני שטחי אחסון. בכל שטח אחסון גרעין קומתי שיכלול גרם מדרגות, מרחב מוגן, תאי שירותים וארונות חשמל ותקשורת. בעורף הקומה מתוכנן שטח מקורה לפריקה וטעינה שיכלול 12 מקומות חניה לרכב פרטי ותשעה מקומות חניה למשאיות. נוסף לכך מתוכננת קומת גלריה בשטח כולל של כ-369 מ"ר ובגובה פנימי של כ-4.3 מטר.
שטחה של קומה א' הוא כ-2,690 מ"ר ובגובה שיא של עד 7.5 מטר, בחלוקה לשני שטחי אחסון. בכל שטח אחסון גרעין קומתי שיכלול גרם מדרגות, מרחב מוגן, תאי שירותים וארונות חשמל ותקשורת. הגישה לקומה באמצעות גרם מדרגות מהגרעין המרכזי ו/או דרך רמפה לרכבים המובילה לשטח לא מקורה לפריקה ולטעינה בעורף הקומה, שתכלול שמונה מקומות חניה לרכב פרטי ושמונה מקומות חניה למשאיות. בנוסף, קיימת קומת גלריה בשטח כולל של כ־333 מ"ר ובגובה פנימי של כ־4 מטר, המהווה את החלק העליון של הגרעין הקומתי בכל שטח אחסון.
שטחה של קומה ב' הוא כ-676 מ"ר ובגובה פנימי של כ-4.55 מטר, בחלוקה לחלל שעתיד לשמש למשרדים הקשורים במקום עם יציאה למרפסת פתוחה בשטח של כ-2,065 מ"ר.
העסקה: הנכס נרכש על ידי קרן אמריקאית תמורת 102 מיליון שקל ומניב 472 אלף שקל דמי שכירות, כלומר תשואה של 5.5%. סכום העסקה גבוה ביחס לשוק, אולם מחירי המרלו"גים בישראל נמצאים במגמת עלייה בשנים האחרונות, וישנם אזורים שבהם הביקושים כבר מזמן עברו את ההיצע.
הכותב שמאי מקרקעין המתמחה בליווי פרויקטים, וליווה את בניית המרלו"ג המתואר